李先生看中了壹套房子，並與賣家陳先生談妥了合同條款。在談及付款方式時，賣家陳先生表示家裏有急事，要求直接付款。李先生急於買房，答應了賣家的要求。最終，買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》，約定以654.38+20萬元的價格購買該房屋，並在簽訂合同後10日內將該房屋交付給房屋登記部門。付款方式為買賣雙方直接交接房款:交易交割前首付36萬元，完稅後剩余84萬元。三天後，賣家陳先生打電話給李先生，讓他支付首付款。李先生說，他會在送貨當天付款。賣家表示，希望李先生能盡快付款。李先生同意了賣家的要求，因為他覺得遲早要付款。交易交付當天，李先生被告知賣方房屋因被法院查封無法過戶；對於賣家隱瞞房屋被查封的惡意欺騙行為，李先生非常生氣，不知道該怎麽辦。
分析提醒:買房涉及金額大，買賣雙方選擇自行交付房款是有風險的。本案中，出賣人在明知其房屋被查封無法辦理交房手續的情況下，並未告知買受人。賣家的行為涉嫌故意欺騙，買家可以通過法律途徑追究其責任，但其自身的損失已經造成，要成功挽回自己的金錢和損失還需要壹段時間。
案例2:買家和賣家何時在支付安全費用方面遇到困難？
李小姐經中介公司介紹購買了壹套二手房。在與業主和中介公司簽訂房屋買賣合同時，她對房款條款和過戶時間基本達成壹致，但對付款方式存在不同意見:賣方希望在交易交付前收到房款，而買方擔心賣方收到房款後不配合辦理交易交付手續或在辦理交易交付手續前房屋被查封，不願意在交付前向賣方支付房款。雙方爭執不下，未能簽署銷售合同。
分析提醒:對於普通人來說，買房是人生中的壹件大事，直接影響到家庭的生活質量和幸福指數，而買房中如何安全交付房款是壹項重要而復雜的工作。在這種情況下，賣方希望盡快拿到房款，而買方則希望在支付房款後順利拿到房子。這兩種不同的希望在原則上並不沖突，但由於購買過程無法在壹天內完成，因此需要很長時間，並且在此期間會發生許多風險，例如房屋被查封、凍結、房屋所有權有爭議等。，這可能導致買方在支付房款後無法順利獲得房屋的風險。
案例三:房屋權屬不清，單方處置需註意。
王先生從報紙上看到壹條二手房信息。他認為房子的價格和位置都符合他的心意，所以他聯系了賣家趙女士。兩人協商達成壹致後，約定三天後到交易大廳辦理交割手續。交付當日，趙女士配合王先生辦理了過戶手續。趙女士提出收取房款。王先生心想:既然所有文件都已交付，應該沒有問題了，於是他愉快地壹次性向趙女士支付了全部房款50萬元。然而，在交房後的第三天，王先生接到了交易大廳工作人員的電話，稱他購買的房子有共有人，趙女士不能單獨出售。王先生立即打電話給趙女士詢問情況，但電話無法接通。無奈的王粲先生只有向法院起訴。
分析提醒:大多數人認為在房屋買賣過程中，只要賣方有房產證就不會有問題。但是房管部門要核對當事人的身份和提交的材料，還要去檔案室核對買賣房屋的權屬信息。在這種情況下，雖然雙方都辦理了交房手續，但並不意味著房子就是買方的，還需要進行檔案核實等壹系列步驟。如果在交付後支付房款，壹旦備案過程中出現問題，將會給買方帶來風險。
總結:以上案例在日常二手房交易中經常發生，那麽如何才能規避這些風險，讓買賣雙方和中介公司在壹個安全交付房款的平臺上完成交易呢？二手房交易資金托管是政府和銀行規範房地產市場秩序、確保二手房交易當事人合法權益和交易資金安全的重要舉措。它可以有效避免二手房過戶過程中買賣雙方信息不對稱或惡意欺騙帶來的各種風險。
（以上回答發布於2017-04-11。目前相關購房政策請以實際情況為準。)
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