■案例
閆女士和丈夫在壹個朋友開的公司上班。10年前，他們貸款在回龍觀買了壹套商品房，貸款已經還清。因為房子離他們工作的地方遠，所以壹直想換套房。趁著貸款政策寬松，他們想賣掉這套房，在南山區前海買壹套兩居室。經評估，房價為287萬元。閆女士和丈夫正常每月繳納公積金，收入也在654.38+0萬以上。他們不知道用組合貸款還是商業貸款買劃算。
& gt& gt專家分析
最近公積金貸款新政出臺後，很多換房買家開始加緊入市。比如閆女士這種情況，盡管貸款購房，但第壹套房子已經還清，房屋出售後，按照現行政策，無論是使用公積金還是商業貸款，都算首套房。如果用商業貸款買房，首付比例是30%，如果用組合貸款，首付比例也是30%。前海區這套房預估價287萬，首付需要86萬，貸款金額200.9萬。以200萬，20年的貸款為例，筆者將組合貸款與純商業貸款對比如下:
■組合貸款
優點:為買家節省利息。
通過計算可以看出，組合貸款最大的好處就是為購房者節省利息。使用搜房app上的“房貸評估員”，可以計算出200萬元的月供，純商業貸款為13165.99元，組合貸款月供為12381.06元，比商業貸款少了784.93元。使用商業貸款的總利息為1159838.09元，組合貸款的總利息為971453.58元，兩者相差14438+0元。妳可以通過組合貸款來節省妳自己的購房利息。
缺點:貸款銀行限制性強，辦理時間長，成本高。
雖然組合貸款比商業貸款更經濟，但辦理組合貸款的弊端也很明顯。首先，要辦理的銀行必須是公積金管理中心指定的，這使得購房者在選擇銀行、貸款產品、還款方式等方面都有壹定的限制。其次，組合貸款的辦理時間更長。由於組合貸款既涉及公積金貸款，又涉及商業貸款，需要經過兩次審核，而商業貸款只有在抵押登記後銀行看到他項權利證書後才能放款，這也使得組合貸款的流程比純商業貸款和純公積金貸款要長，導致很多業主對這種貸款方式的接受度較低。而且在貸款手續費方面，借款人在辦理組合貸款時可能會增加費用，因為公積金和商業貸款的服務費需要分開收取。
■商業貸款
優點:應用廣泛，處理流程快。
首先，從貸款審批時間來看，借款人辦完手續，銀行使用商業貸款，5-7天就可以批貸。過戶後買賣雙方完成抵押登記，銀行看到他項權利證書後1周內可以放款。所以從貸款審批和放款的時間上，商貸明顯比組合貸有優勢，辦理流程的速度是所有住房貸款中最快的。其次，由於商業貸款辦理速度更快，很多開發商和業主都認可商業貸款，商業貸款在買賣雙方的貸款方式中流通性更強，應用更廣泛。
缺點:貸款利息高，買房成本高。
雖然商業貸款的處理速度最快，但貸款的成本也是最高的。雖然央行三次降息後商業貸款利率為5.40%，但銀行普遍打9.6折後為5.184%，遠高於深圳公積金貸款3.50%的利率。因為組合貸款的利率是和商業貸款分開計算的，所以使用商業貸款的利率要高於組合貸款的利率，這無疑會增加購房者的購房成本。