Part1|全款還是貸款，貸款多少合適？
這個問題比較好回答。當然是貸款。用銀行的錢不是很好玩嗎？如果妳是土豪，請隨意。真的沒有現金的空間了。買房玩的我就不多說了。
建議:
最好用公積金貸款購買。近年來，公積金政策不斷放寬。可以買房，也可以租房。對買房最有利的是貸款上限從80萬提高到654.38+0.2萬。如果妳有大房子，貸款也可以是公積金和商業貸款混合。是不是很人性化？
目前公積金貸款利率是4.05%，商業貸款也是6%推出。隨著商業貸款利率的提高，城市不同地區會有小幅度的優惠。
貸款，個人建議按最低要求付首付就可以了。
房貸真相:欠銀行的錢越多越久越好！
Part2|如果貸款多長時間合適？我必須預先付款嗎？
我先舉個例子:地點坐標:北京，首付30%，公積金和商貸混合貸款，公積金:4.05%，商貸:6.15%，公積金貸款1.2萬，商貸280萬，貸款400萬。
等額本金和利息平均資本
很多朋友看到，30年，匹配本息的總利息是421.5萬，平均資本的利息是3321.00萬。太可惜了！銀行向我們收取如此高的利息。
但是我們設身處地。只要投資利息大於6.15%，如果主流P2P平臺是10%，那麽如果投資收益大於10%而不是歸還銀行的錢，我們的資金會額外產生3.85%的利息，高於我們現在的壹年期定期存款。妳覺得值得嗎？
建議:
如果妳借的時間最長，可以借30年，也可以借30年。如果能找到每年高於6.15%的投資，就不用擔心還銀行貸款了。
提前還款要看妳要不要用銀行的錢投資？自由選擇在妳手中。
房貸真相:欠銀行的錢越多越久越好！
第三部分|等額本息或平均資本
首先我們從銀行按揭還款的角度分析平均資本和等額本息。
等額本金的還款方式和等額本息的還款方式是壹樣的，但是利息支出會高很多，上圖妳應該看到了。所以，如果選擇等額本息的還款方式，妳會覺得自己吃了很多苦。
但事實真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息還是等額本金還款，利息的計算方法都是將從銀行借款的本金余額乘以相應的月利率(約定年化利率/12個月)來計算出當月妳應該償還給銀行的利息。也就是說，兩種不同還款方式的利率水平其實是壹樣的。
例如:
如果貸款1萬，分20年還清，年利率為6.15%，則月息為0.5125%。
1.假設平均資本，每月還款本金為:1萬/240個月，即每月4167元；
(1)首月還款利息為:1萬*0.5125%=5125元，因此首月實際還款金額為4167+5125=9625元。
(2)第二個月剩余本金為1萬-4167=995833元，則第二個月需要償還的利息為995833 * 0.5125% = 5103.64元，第二個月實際還款金額為46564元。
等等
平均資本在未來20年償還約1，61.7萬元，* * *支付利息61.7萬元。
2.如果本息相等，貸款為654.38+0萬元，分20年還清，年利率為6.15%，月利率為0.5125%，則每月還款額(含本息)為72.51.12元。
(1)第壹個月計算的利息也是5125元，第壹個月只還了本金7251.12-5125 = 2126.5438+02元；
(2)第二個月的利息計算依據是上月的本金余額，即1萬-2126.12=997873.8元，那麽第二個月的應付利息就是5114.10元，也就是第二個。
等等
等額本息，20年還款約654.38+0.74萬元，利息74萬元。
讓大家更直觀的看到:
房貸真相:欠銀行的錢越多越久越好！
通過上面的計算，可以看出兩種不同的還款方式是公平的嗎？
如果妳的初期資金不太緊張，可以選擇平均資本法，減少所有利息支出；如果前期資金緊張，可以選擇本息匹配的方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。在資金可用的情況下，適當提前還款也可以達到減少利息支出的效果。
平均資本支付利息少，但初期還款壓力大；等額本息每月還款額相同，但利息略高。
從銀行借錢，我們其實只要投資利息高於銀行，就賺到了剩下的錢。個人傾向於等額本息，投資收益大於銀行利息，劃算，所以相當於用銀行的錢進行投資。
建議:
選擇等額本息的還款方式。第壹個原因是買房前期已經取出大量現金，還款前期還款壓力大，平均資本中有很多還款值。隨著生活水平的提高，可支配現金會更加充裕。這時候提前還款或者投資會比較容易。
總結:
首先，能從銀行借到錢的，壹定要盡量多借，盡量久借。為什麽？這是因為中國實際上長期存在高通脹、低利率甚至負利率。當妳從銀行借錢的時候，妳實際上是在掙錢。
因為負利率，等額本息還款比等額本金還款更好。誠然，等額本息最終會給銀行多付利息，但壹開始的壓力會小壹些。很多人買房之初都是借錢，很多人當初壓力很大。這個時候，就輕了壹點。更重要的是，中國經濟學家和政府官員現在認為，“通脹比通縮好”。所以美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國量化寬松。所以負利率可能會長期存在。等額本息還款，妳現在每月還3000元，30年後；現在平均資本每月支付4500元，30年後支付1000元。然而，現在的錢比30年後的錢更值錢。現在月供1500，可能很多人都吃不消。30年後每個月少了2000塊，可能只夠吃早飯。時間寶貴！
(以上回答發布於2016-12-30。請以目前實際購房政策為準。)
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