2019年12月28日，央行發布通知：從3月1日開始到8月31日為止，全國的存量房貸合同需要“重新簽訂”。
中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變。也可轉換為固定利率。
來源：中國人民銀行網站
目前，距離截止日期不到壹個月了，要轉LPR還是固定利率？需要抓緊時間了！
01
什麽是LPR？
LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率。
2019年8月，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成；報價利率期限增加5年期以上；報價頻率由原來的每日報價改為每月報價壹次。
按規定，2020年1月1日前已經發放的，或者簽了合同但還沒有發放的貸款，參考貸款基準利率和浮動利率的貸款可以轉換為錨定LPR。
圖片來源：工商銀行電子銀行
02
固定利率與LPR二選壹，怎麽選？
在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：
第壹個是，選擇固定利率。房貸利率與妳當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麽變化，妳的房貸利率都不變；
第二個是，選擇浮動利率（LPR）。房貸利率根據LPR的變動而變化。
那麽，選哪個好？
無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤信號，同時也有助於控制上升較快的居民部門杠桿率。
具體來說，業內專家均預計，未來壹段時間LPR仍有壹定的下行空間。借款人與銀行平等協商，采用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。
目前全球經濟已經進入大寬松時代，利率走低是大勢所趨，很多歐美國家已經進入負利率時代，我國的利率相比於幾年前已經大幅下行。
從近20年的房貸利率不難看出，利率壹直在下行，利率持續走低可能是未來5-10年的大趨勢。
來回顧壹下2019年8月以來LPR的變化情況：
5年期的LPR利率在持續走低的，從這個角度更傾向建議選擇壹年壹變的浮動利率。
但最終還是要根據自己的情況來選擇。
如果追求穩定，可以選擇固定利率，永遠不變。
如果妳認為接下來是降息通道，就選擇壹年壹變的浮動利率。
03
怎麽轉成LPR?
之前的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動）
現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點
怎麽兩者之間到底如何轉換呢？
第壹步：確定點差
點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR
比如說，您房貸是上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，您轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。
根據上述，您的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。
點差在合同剩余期限內固定不變。
第二步：確定房貸利率
轉換後的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差
轉換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業性個人住房貸款的重定價周期最短為壹年，也就是說壹年內房貸利率不會發生變化。據記者了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。
假如您的重定價日為1月1日，那麽2020年由於錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個基點。
也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調整多少。
04
房貸轉換LPR如何計算？
央行給出的原則是：“等價轉換，轉換時點利率水平保持不變”。
也就是妳之前的利率是多少，轉換成LPR後利率還是多少，並沒有變化，有區別的是計算方式變了。
舉個例子：隔壁老王他的房貸利率是5.88%，怎麽轉換成LPR利率呢？
加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。
加點數值可為負值；加點數值在合同剩余期限內固定不變。
根據等價轉換的原則，老王的加點數值 = 5.88% - 4.8% =1.08%（108個基點）。
轉換為LPR之後，利率的構成是 4.8%+108基點=5.88%
結果不變，利率構成不同。
05
打折的利率，換成LPR劃算麽？
如果以前的利率是打折的，換算成LPR之後，折扣依然存在。
加點的數值可以為負數，原來享受的折扣依然存在，並且伴隨整個還款周期，加基點數值都不變。
隔壁老王的鄰居老李，利率9折，也就是4.9%*0.9 =4.41%，那麽換算成LPR之後，折扣還在麽？
加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的相應期限LPR（4.8%）。
加點數值可為負值；加點數值在合同剩余期限內固定不變。
老李的加點數值 = 4.41% - 4.8%= -0.39%（-39個基點）。
06
常見的利率轉換LPR的計算
2020年3月份首次轉換時LPR用的是2019年12月的LPR，也就是4.8%；2021年開始，每年壹調時LPR用最新的5年期LPR利率。
舉例：
2021年1月進行調整，那麽2021年的房貸利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 妳的加點基數（可以為負數）
2021年5月進行調整，那麽2021年的房貸利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 妳的加點基數（可以為負數）
07
哪些人受影響？
壹般來說，只要有個人住房貸款的都受影響，但有幾種情況除外：
1、公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分；
2、固定利率貸款；
3、2020年底前到期的個人住房貸款；
也就是說，如果符合這三種情況之壹，就不受轉換的影響。
不過需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至8月31日結束。若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標準不壹。
在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機銀行進行辦理，這樣您就不用去櫃臺，在電子銀行上確定即可。或者您也可以選擇挑個方便的時間到銀行櫃臺辦理相應業務。