18 5月，《北京市城市更新專項規劃（“十五”期間北京城市更新規劃）》（簡稱《規劃》）正式印發，這也是我國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃。《規劃》提出以老舊小區改造為重點，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住平衡。到2025年，完成老舊小區改造654.38+0.6億平方米。同時，《方案》明確，要重視適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造、無障礙環境建設等重點任務，協調養老助殘等相關政策，鼓勵“物業為老服務”。
事實上，今年的《政府工作報告》也提到，要推進無障礙環境建設和適老化改造。那麽，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區“適老化”改造？如何滿足“銀發族”對社區老年人的需求？
北京:
推進室內適老化改造探索“五路聯動”
勁松模式、清河樣本、昌平經驗...北京在老舊小區適老化改造方面走在全國前列，各區都總結出了“因地制宜”的模式和經驗。
去年5月，北京市率先出臺《老舊小區綜合改造和無障礙環境建設指導意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標準。
在北京老舊小區的適老化改造中，特別註重“內外壹體化”和“社區配套”，以北京市海澱區南二社區為例。這是北京市首個老舊小區適老化改造試點項目。由海澱區政府出資，從居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境五個方面進行適老化改造。
在室內適老化改造方面，南二社區為社區99戶80歲以上高齡老人和重度失能老人進行了適老化改造，包括配備防滑墊、感應小夜燈、連續拉手、浴椅等方便老人生活自理的裝置，以及實現就寢、習慣動作、如廁、洗浴等數據實時監控的智能設備。如果有任何異常，老人的家屬和醫護人員可以第壹時間知道。
同時，在社區配套方面，南二社區關註老年人的生活需求，做好便利店、理發、家政、洗染、維修、終端物流等8項基本便民服務功能。自2019年改造以來，南二社區“內外兼修”“軟硬件結合”的做法成為北京老舊小區適老化改造的樣本和成功案例。
繼海澱南二社區之後，在朝陽區政府的支持下，朝陽區勁松社區引入社會資本推動老舊小區改造更新，形成了“勁松模式”。
“勁松模式”開創了多重意義上的創新，探索出“區級統籌、街鄉主導、社區協同、居民議事、企業運作”的“五方聯動”機制，對老舊社區引入社會資本具有示範意義。不僅如此，勁松社區在引進物業時，率先提出“先嘗後買”的理念和“先服務、後體驗、後收費”的原則，讓居民在環境和服務的改善中感受到切身變化，從而更容易接受向物業自主繳費。
河南開封:
探索“紅樓”推廣“3 3”電梯安裝模式
八朝古都開封通過推進老舊小區適老化改造也走在了全國前列。與壹二線城市不同，三四線城市普遍面臨人口外流和人口老齡化問題。在老舊小區改造中，開封積極探索創新適老化改造模式，為三四線城市適老化改造提供了新思路。
在老舊小區改造中，對開封市城鄉壹體化示範區轄區內的金康苑小區和五壹連片小區進行了提升改造，贏得了群眾的壹致好評。值得壹提的是，有著27年歷史的金康園小區被住建部確定為2021年度全國12典型改造案例之壹，可供全國借鑒。
對此，開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局總結了兩個社區的成功經驗，形成了壹套自己的舊改標準，即“五通”“六有”。“五連”包括地下連、地上連、文體連、服務連、民心連；“六有”即基本公共服務設施齊全、商業服務設施便利、市政配套基礎設施完備、公共活動空間充足、物業服務全覆蓋、社區管理機制健全。
據新京報記者了解，在老舊小區改造之初，開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局牽頭成立了黨建引領城市更新和老舊小區改造指揮部，由區黨工委書記、管委會主任雙仁掛帥，並建立了周例會和日調度制度，研究創新老舊小區改造項目新理念。
在吸引民意方面，金康園社區、武夷聯片社區創新推廣“紅樓”；在引導輿論方面，要充分發揮老年人在社區威望高、號召能力強的特點建立“紅色管家”誌願服務隊，帶頭參與矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等。，並實現“我會照顧好我的家”。
在老舊小區改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要環節。然而，壹些低樓層的居民反對安裝電梯和額外收費，認為他們“吃了虧”。在武夷片區老舊小區改造中，正是通過“紅樓”和居民議事廳進行“微治理”，尊重民意、發揮民智，創新采用“3 3”電梯加裝模式。
“3 3”電梯的安裝方式分為高、中、低三個檔次。居民可以根據自己的生活狀況選擇三種支付方式:壹次性投資、分期付款和每次刷卡。這種現收現付的模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也得到了小區居民的大力支持。
“社區缺乏老人和兒童娛樂休閑的場所，公共區域的私搭亂建和小菜園也隨處可見。”這是何達家庭醫院居民的投訴。改造前，何達家屬院原來的小廣場花園是壹片廢棄的雜草地，還有居民私搭的小棚子、雞窩和菜地。改造後的小花園實現了“變身”，不僅種滿了鮮花，還設有老年人健身休閑區，中間還有壹個亭子，既美觀又實用。
開封市何達家屬樓改造。受訪者供圖
據開封市城鄉壹體化示範區住房和城鄉建設局物業處處長馮光輝介紹，在“紅樓”裏，家住四樓的居民張阿姨提出了“每天下樓買菜上樓都很困難”的現實問題，這正處於五壹社區老舊小區改造中。針對張阿姨“上樓難”的問題，社區安裝了壹把臨時折疊躺椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯系電話，可以讓張阿姨“上壹層樓，歇壹歇”。
據介紹，經過幾年的老舊小區提升改造，開封市城鄉壹體化示範區混亂破舊的老舊小區面貌煥然壹新，提升了群眾的幸福感和獲得感，贏得了當地居民的好評。
浙江杭州:
運用市場化機制推進“產權養老”模式
作為長三角核心城市，杭州在老舊小區改造中探索出“居民為主體、政府引導、社會參與”的模式，“把專業工作交給專業團隊”成為杭州老舊小區適老化改造的理念。
杭州市上城區蔡河街道引進了“金牌管家”杜松服務公司，負責轄區內36個老舊小區的改造。它不僅引入了壹套可復制的社區居家養老理念，還打造了著名的“社區養老壹條街”。
上城區四季青街道錢景社區的方靜三新路東段曾有壹條著名的“社區商業街”。但由於非機動車亂停亂放、沿街周邊環境差、社區活動場地小等問題，當地社區決定對其進行改造。通過引入杜松服務的全資子公司賀銳人壽，花了近壹年時間成功地將“社區商業街”轉變為“幸福退休街”。
“老年幸福街”全長100余米，總面積約1200平方米。這條路煥然壹新，有食堂、超市、理發店、活動室等。，充分滿足了老年人的生活需求。
杭州市上城區蔡河街道引入賀銳人壽，率先探索“物業養老”模式。在物業服務方面，設立了社區養老服務“菜單”，包括逸仙花園、逸康花園、逸致花園、易慧花園、逸學園、怡園、胡藝花園、頤和花園、4S服務站等十大功能板塊，形成了生活照料、文化娛樂的集合。
滿足社區養老需求成為老舊小區改造的重點任務。杭州運用市場化機制，積極引入社會資本，激發了社區服務升級的可持續動力，讓越來越多的老年人在社區享受到更加專業、多樣化的照護服務。
杭州上城區賀銳生活升級後的方靜社區。受訪者供圖
專家建議:
推進適老化改造多元化融資，鼓勵社會資本參與。
推進老舊小區適老化改造刻不容緩。第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，占比18.70%。“十五”期間，我國將從輕度老齡化進入中度老齡化。
今年兩會期間，全國政協委員、中國社會科學院世界社會保障研究中心主任鄭秉文以“加快老舊小區適老化改造”為題提出建議，加大資金籌措力度，推動適老化改造多元化資金籌措。地方政府應加大適老化改造投入，齊心協力積極營造適老化改造的政策環境。
上海交通大學中國城市治理研究院陳傑教授表示，老舊小區的老化改造應遵循三個原則。第壹個原則是尊重意願，將“自下而上”和“自上而下”有機結合起來，有效互動。不要主觀設計，傾聽基層民眾的聲音，在社區有需要時就行動。遵循法治精神，尊重財產權和社區自治，絕不應該通過體育來推動。
陳傑指出，在尊重民意的基礎上，逐步在條件成熟時，做好壹兩個典型案例，形成示範效應，提煉可復制、可推廣的經驗，小範圍試點，樹立品牌，大範圍推廣，獲得更多的社會投入，形成良性循環。此外，社會參與是基礎。政府不能成為適應老齡化的獨角戲，而必須集中社會力量，應用市場機制，充分調動社會各方面的積極性，形成各方合力。
北京向異生命健康科技有限公司創始人兼CEO吳曉蓉告訴記者:“社區居家養老屬於‘剛需、無市場’，沒有第三方專業運營機構來運營。例如，當老舊社區適合進行適老化改造時，引入的物業公司能否繼續提供專業的社區養老服務，如何對碎片化的養老服務商進行統壹管理。”
對此，陳傑也深有體會。他說:“根據前期對幾個試點項目的調研，‘物業養老’的推廣主要受到六個方面的阻礙:場地缺乏自主權、未經授權經營、業主認可度低、服務能力弱、運營模式不清晰、政府支持力度不夠。”其中存在三大矛盾，即物業服務企業非專業化服務水平與養老服務專業化要求之間的供需矛盾、物業服務企業盈利性要求與養老服務公益性和普惠性要求之間的屬性矛盾、現行社區治理框架和物業服務模式下物業服務企業與業主之間的利益矛盾。”
對此，陳傑建議物業服務企業內部孵化專業養老團隊或引入第三方專業化養老機構，化解專業化不足的矛盾。對於利潤的矛盾，物業企業在滿足約定的服務質量考核的前提下，可以承接低利潤、無利潤甚至虧損的公益性、普惠性居家社區養老服務，同時也獲得開展增值型居家社區養老服務的優先優惠，並放開相關價格管制，滿足部分有購買力的老年人對高水平、高質量居家社區養老服務的需求，形成交叉補貼。
“目前老舊小區適老化改造的重點在小區外，但缺乏針對老年人的室內改造，如取消高差、防滑、無障礙扶手、老舊家具等設計，甚至智能硬件設施等。壹些翻新需要同時考慮室外和室內。比如老小區的衛生間地板有高度差，老人進出不方便。最好從制度上解決問題，對老舊小區衛生間的主立管進行改造，這樣可以減少高度差，降低老人摔倒的風險。”吳小榮說。