“負利率”在歐美發達國家的蔓延，美聯儲前所未有的“無底洞”量化寬松，以及無底洞般的全球疫情，都預示著我們可能會經歷壹場前所未有的經濟危機。
在除中國之外的所有發達國家，肯定會陷入衰退。而中國也不能獨善其身。
在最新的研究報告中，CICC將中國2020年的實際GDP增長預測從之前的6.1%下調至2.6%。3月19日，瑞銀還將中國全年經濟增長預期下調至1.5%。
兩周前我在3月12的文章《》中提前預言:中國目前對抗疫情的勝利只有1.0版本。疫情對世界的影響才剛剛開始，疫情對中國進出口貿易和產業鏈的影響才是真正的2.0版！
中國目前只是完成了保障人民生命安全的第壹階段工作，後期保持經濟平穩運行是更艱巨的任務。
2008年經濟危機時，在“4萬億”和“保8”的帶動下，中國率先走出泥潭，引領全球實現正增長。我相信這壹次，歷史會重演，因為我們還有很多工具可以用，比如新的基建，貨幣寬松，房地產。
1
抄底中國
歐美日的“零利率”、“負利率”，以及大量的貨幣投放，必然導致流動性泛濫，資本逐利的本性必然選擇流入投資回報率更高的國家和地區。
目前國內的存款利率是:1.75%壹年，兩年2.25%，三年2.75%。單從息差來看，國際資本有很大的動力流入中國。
此外，從去年開始，外資開始大規模抄底中國商業地產，主要目標城市為北京和上海。包括現在跑路的潘石屹Y也在以極低的價格“引狼入室”。
可以預見，隨著中國率先走出疫情，經濟逐步復蘇，以及國際資本避險的需求，國內壹二線城市的優質房地產項目將成為外國投資者對中國討價還價的廉價籌碼。
2
承認熱身
3月24日，官媒《人民日報》發表《買賣雙方意願入市，多地二手房市場回暖》壹文，這是官媒首次公開承認樓市回暖。
我在之前的文章裏反復提醒過妳，房不炒和打壓樓市完全是兩回事，房不炒也不是打壓樓市的代名詞。
在全球經濟不景氣，中國經濟下行壓力如此之大的當下，讓樓市合理回暖是最正確的姿態。
不要幻想高層會重拳打擊樓市。樓市是錢包的現狀短期內無法改變。
於是我們看到，今年以來，上海、南京等城市的限價已經低調開啟。上海最火的板塊前灘，價格從往年的8.5萬放寬到今年的9萬+。2020年上海首張預售許可證海珀外灘，售價1.38萬元/平，而去年近在咫尺的融創外灘1號，預售價格還是1.21.5萬元/平。
深圳的人氣更是白熱化。先是豪宅前幾天告罄，現在又是茶葉高價。深圳寶安海納公館111.5萬的新房“茶水費”需要70萬，雲溪、金亨利二期“茶水費”也在60-70萬。沒有樓市的火爆，就沒有天價的“茶水費”。
至於重點城市新房和二手房的回暖數據，我就不再列舉了。前面的文章已經說了很多了。
三
謹慎的股票交易
美股10個交易日經歷四次熔斷實屬罕見，美股暴跌導致國內a股頻繁介入。
如果仔細品味，很容易發現，我們的a股在過去的幾十年裏，很長壹段時間都很難走出獨立行情，永遠都是大起大落。不客氣的說，我從來沒有遇到過真正在股市上發財的人。經過短期的價格暴漲，未來某壹天肯定會回到股市。股市沒有贏家，直到停下來的那壹刻。
資本市場越動蕩，金融市場越起伏，房地產越會起到保值的作用。
2015樓市怎麽漲的？也就是在2015年6月a股達到最高點5178之前，股市中獲利的大咖們紛紛套現，在滬深買豪宅，固化收益。2015的暴漲行情是從豪宅市場開始的，是自上而下推動的。
所以股市註定是短期融資的工具。價值投資和長期牛市暫時是我們力所不及的。
不要自信炒股票賺點錢就能停下來。最後妳所有的首付都變成了別人在股市的首付！
樓市和股市是兩個不相容的物種。炒股的人會嫌棄樓市賺錢慢，真正了解樓市價值的人根本看不起股市。但是最後的結果往往是買房的只賺不賠，炒股的壹萬年都賺不賠。
股市是人性貪婪的放大器，最終人性會在貪婪面前敗下陣來！
所以我不建議妳炒股，還是要謹慎對待股市，包括股票型基金和指數型基金。股票市場和高層管理人員很難準確地控制它，更不用說妳普通人。
四
畸形學區房
從2月底這壹輪回暖來看，學區房、倒掛新房、大戶型改善三類房源中，壹線和重點二線成交最大。
我在2月13的原文章《》中告訴妳:第壹波行情是3月份開始的學區房熱潮。現在看來是真的。其實這根本不是預測，而是多年經驗的積累。
樓市中，彈性最大的產品是小學和初中都屬於第壹梯隊的雙學區(含九年制重點學區)，其次是第壹梯隊的小學學區。然後就是核心區的品質新房。最不抵觸的是明顯高於周邊價格的高溢價豪宅，最不抵觸的是沒有學區房的郊區又老又小。
在整個樓市中，學區房是完全獨立於樓市的，永遠只漲不跌。對於學區房來說，根本不需要分析房地產政策，也不需要看利率。所有的負面，所有的正面，最終都會被學區轉化為利好政策。學區房根本不受樓市政策限制，學區房只受入學政策影響。
目前深圳的學區房價格相比前年至少上漲了5-10%。根據我的壹線看房，上海的學區房成交異常迅速，但價格基本保持穩定。
所以對於需要學區房的朋友，壹定要提前考慮，越早買越劃算。在不考慮自住的情況下，首選總價最低的掛戶口房。在學區房，什麽樣的戶型，朝向，樓層，裝修都是次要因素。只要不是自己住，總價低就是第壹競爭力。
學區房最暢銷的永遠是總價最低的，但絕不是質量最好的。
五
抵押貸款將因通貨膨脹而泛濫。
未來10年，我們的房貸會被通脹淹沒。
目前，中國的廣義貨幣供應量M2是200萬億，而在20110萬億，這在不到7年的時間裏翻了壹番。在過去的40年裏，中國M2的年均增長率為15%。
利率越來越低，物價和收入越來越高。這是大勢所趨。所以，現在看不到房價是漲是跌，也不要怕借或少借。
正確的做法應該是在自己的能力範圍內盡可能多的借款，將還款期限延長到最長，采用等額本息的方式。總之，月供越少越劃算。
目前上海的房貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，甚至低於4.75%的房貸利率(5年期LPR)。所以大家都在說防止信貸資源流入樓市。面對如此大的利差，資金的去向可想而知。
現在上海還有個稅貸，即使買賣房產交稅也可以借。申請抵押貸款時，可以同時申請稅貸。到時候銀行會給妳壹張銀行卡，交稅的時候直接刷卡，然後慢慢還。利率是3.5%，和公積金利率差不多。期限5-10年，最高50萬。也就是說，買賣房屋的契稅、個稅(包括遺產稅)、增值稅都可以享受最低利率貸款。
我熟悉的貸款老師最近跟我說，他做這壹行十幾年了，從沒見過今年這麽低的經營性貸款利率，也沒見過這麽快速輕松的審批流程。
其實從稅費貸款就可以看出，央行多次降低RRR、降息後，各大銀行的錢已經溢出來了，急需放貸。
抵押貸款業務是銀行業中最安全、最賺錢的業務。所以從這個角度來說，高層還是鼓勵購房的。
六
貸款翻倍
每次換房，妳的貸款額度至少要翻倍才有意義。
比如妳擁有壹套500萬的房子，貸款還是200萬，那麽如果妳置換的房子是600萬，貸款從200萬增加到300萬，那就完全不需要換了。因為光是中介費契稅增值稅就接近10%，也就是60萬左右，妳多借了1萬，但是換房的摩擦成本還是要交60萬。
置換的話，至少要貸款額翻倍，否則不要換。
買房賺錢靠杠桿賺錢，靠銀行錢賺錢。在房價大漲的時候，萬不得已可以選擇全款或者少量加杠桿買房，但是在滯漲和房價橫盤的時期，必須加壹倍杠桿才能換房。
房屋置換的大忌是平進平出！
七
讓每棟房子都負債吧
15年前上海丈母娘找女婿時要求“有房無貸”，現在看來和當年貸款相差至少2-3倍。
隨著美聯儲無限印鈔，以及各國零利率、負利率的頻繁出現，全球寬松時代已經到來。不認清這個現實，就會輸的很慘！
全款買房，提前還清所有銀行貸款，是最愚蠢的理財方式。
如果妳名下有壹套沒有貸款的房子，那麽妳就要想盡辦法讓它負債。比如賣了之後，抵押貸款買房，或者抵押出去買房。
把每壹套房子都留著還款是最合理的抗通脹方式，因為妳手裏的錢會變得有毛。所以，如果妳手裏的錢都是銀行的，速度越快，妳的資產越高。
妳必須確保妳手裏壹直有銀行的錢。輪到妳大漲的時候，房價不漲也能漲上天，還能抗通脹。
壹定要記住:合理負債是妳抵禦通脹最有效的手段！
八
哪裏可以買到，哪裏需要警惕？
深圳:錢夠了就買，不管是首套還是改善，不管是自住還是投資，因為深圳的房價根本壓不住，各地的各種做法已經對樓市表現出曖昧的態度。
北京上海廣州:已經是房價底部了。不需要預測未來是否會大幅上漲。毫無疑問是略有增加，長期增加。就買第壹套吧，不要幻想房價還會跌。任何經濟危機的最終結果都是房價繼續上漲。投資要衡量妳的杠桿和月供能力，不建議用超出妳能力的高杠桿投資，因為說不定妳會在房價大漲之前爆倉。
蘇州、南京、杭州:這三個復蘇明顯的城市是剛需入市。這三個強二線城市屬於內生需求強的城市。經濟發展好，人均收入高，人口持續增長，都是房價持續上漲的保障。高杠桿投資繼續觀望，等待政策利好。
南通、沈陽、大連:去年漲幅較大，無明顯調整。如非急需，謹慎觀望。
天津、濟南、青島:去年下降幅度很大，現在基本到最後了。但後期上漲動力明顯不足，剛需進入，投資需謹慎。
我寫文章有個原則，必須包括兩個方面:討論價值觀和分享方法論。沒有方法論的文章都是流氓。我的文章必須能讓讀者獲得新的知識點和技巧，否則我寧願不寫，免得浪費妳我的時間。