最近壹萬間在後臺收到粉絲：個問題。
可以借經營性貸款還房貸嗎？因為最近政策放寬了，經營性貸款好申請，利率低。'
用經營性貸款代替房貸是“餡餅”還是陷阱？
"今年的經營性貸款利率是有史以來最低的."
有貸款中介表示，2020年疫情後，深圳經營性貸款年利率為3.9%，今年已降至3.7%。今年以來，很多客戶將房貸轉為經營性貸款，尤其是做生意的，買第二套住房的。因為熟悉經營性貸款的門道，很多人會把房貸轉為經營性貸款。
最近，許多深圳購房者接到金融中介公司的電話，詢問他們是否需要商業貸款、消費貸款，甚至將他們的抵押貸款轉為商業貸款。
在如今的疫情下，相信很多人都會激動。但是這個手術有風險嗎？
答案是肯定的！
我國早就規定經營性貸款禁止流入房地產市場。
壹些被調查的購房者被“貸款出去”，導致了眼前的經濟危機，兩頭都沒到岸。
有業內人士指出，即便是中介操作，銀行對放貸後的資金流向仍有嚴格監管。壹旦被查出，會被銀行要求提前還款，壹般在7個工作日內，如果無力還款，可能會被銀行起訴。
而且，2021年3月，中國銀監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，稱將及時將企業和個人非法挪用經營性貸款的相關行政處罰信息納入征信系統。
“現在的房貸利率都在5分以上，折算成經營性貸款的年化利率只有3.2%到3.6%。”金融中介這麽說的。
金融中介朋友圈圖片
然而，其實這似乎是壹種“劃算”的方式，小心吃虧。
5月9日上午，IPG中國首席經濟學家白文熙表示：“以經營性貸款代替房貸，只是為個人節省了壹些利息負擔，但由於經營性貸款的期限往往比房貸短得多，會大大增加每期還本付息的壓力。所以這種再貸款的方式，更適用於炒房者，而不是真正的個人購房者。對於個人購房者來說，壹方面，這種做法會讓他們面臨政策打擊的風險；另壹方面，生活質量會因每期還款壓力增大而下降，抗風險能力明顯降低，面臨違約風險。”
很多人不知道，壹般經營性貸款期限只有3到5年。如果房貸轉為經營性貸款，後期每月還款壓力還是很大的。
這時候很多中介會多次引誘妳申請“商貸”。
另外，房貸轉為經營性貸款需要滿足兩個條件，即房產證和房產所屬家庭名下的正常經營公司。公司需要註冊至少壹年，持股至少半年。它既可以自己註冊，也可以購買。前者每年需要請財務公司報稅，壹年大概需要1000元左右，後者的購買成本在6000元左右。
而且，要想把房貸變成經營性貸款，關鍵壹步是贖回樓房。
也就是說，買受人原來在A銀行做了抵押貸款，現在需要在B銀行申請經營性貸款，B銀行批準相應貸款後，買受人需要通過橋梁公司贖回樓房，結清A銀行的房屋抵押，再在B銀行重新抵押，B銀行給的貸款就是經營性貸款。
另外，經營貸款中介的服務費也不低。壹般來說，1000萬經營性貸款至少需要支付10萬元的貸款中介傭金。
如果名下有註冊公司，中介會收取貸款金額1%的服務費。沒有註冊公司的(中介幫忙操作)，按1.3%收取服務費。
申請商業貸款，最終的總成本可能會更高
1.經營性貸款辦理難度加大，資金挪作他用之路會慢慢堵死；
2.按二手房評估價放貸，導致貸款額度減少。
值得註意的是，挪用商業貸款給房地產領域的行為，未來可能會“獲得征信”。
去年6月，銀監會通信部副主任劉表示，對確認挪用經營性貸款的借款人，不僅要降低授信額度、收回貸款，還要提交征信系統，增加挪用貸款的違法成本。
相關問答：經營性物業貸款計算器經營性物業抵押貸款是指銀行向經營性物業的法人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，還款來源包括但不限於經營性物業的經營收入的貸款。經營性物業是指完成竣工驗收並投入商業運營，經營性現金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩定的商業營業用房和辦公用房，包括商業樓宇、星級賓館酒店、綜合商業設施（如商場、商鋪）等商業用房。期限最長原則上不超過8年。應該可以 ，不過可能手續資料會比較復雜些相關問答：銀行貸款利息怎麽算？案例索引
松原市聯華石油開發有限責任公司、天津科亨置業投資有限公司合同糾紛二審民事判決書
（2020）最高法民終1323號
裁判日期：2021年3月30日
發布日期：2021年7月8日
案件當事人
上訴人（壹審被告）：松原市聯華石油開發有限責任公司。
上訴人（壹審被告）：天津科亨置業投資有限公司。
被上訴人（壹審原告）：中國華融資產管理股份有限公司吉林省分公司。
基本案情
松原聯華石油公司、天津科亨公司上訴事實與理由：
案涉不良債權收購及重組明顯屬於“以虛假的意思表示實施的民事法律行為”，依法應被確認為無效。
案涉合同無效是因華融吉林省分公司從事非法放貸金融業務活動所致，故案涉合同被確認無效後，所有損失應由其自行承擔。壹審法院判決松原聯華石油公司、天津科亨公司給付至2019年3月12日的重組寬限補償金75,745,027.78元沒有依據。
壹審法院援引《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十六條，判決松原聯華石油公司、天津科亨公司按年息24%標準支付之後的重組寬限補償金亦顯屬適用法律錯誤。
裁判理由
關於松原聯華石油公司、天津科亨公司應否支付相關重組寬限補償金問題，最高法院認為：
案涉《債權轉讓協議》《還款協議》以及補充協議明確約定，債務人未能按約定支付任何壹期重組寬限補償金的，則自到期日的次日起，華融吉林省分公司有權對全部未還重組債務將重組寬限補償金率提高至年化24%。
本案二審中，華融吉林省分公司、松原聯華石油公司、天津科亨公司均認可上述合同約定的重組寬限補償金實質就是案涉借款利息。
《最高人民法院關於進壹步加強金融審判工作的若幹意見》規定：“金融借款合同的借款人以貸款人同時主張的利息、復利、罰息、違約金和其他費用過高，顯著背離實際為由，請求對總計超過年利率24%的部分予以調減的，應予支持。”即對於金融機構的金融借款，利率的司法保護上限為年利率24%。
據此，華融吉林省分公司以最高年利率24%的標準向債務人松原聯華石油公司和天津科亨公司主張案涉借款利息，不僅具有合同依據，也不違反法律強制性規定，壹審對此予以支持，並無不當。本院對松原聯華石油公司、天津科亨公司所提不應支付案涉重組寬限補償金的上訴主張，依法不予支持。
來源：保全部