不久前，隨著深圳福田的解封，大灣區迎來全面復工復產，樓市回暖越來越明顯。
4月3日。貝殼深圳站顯示，當天通過貝殼渠道成交了60多套新房。4月的前三天，壹***超過了100套。
4月2日，東莞三部門聯合發布通知，放寬疫情期間購房資格。疫情防控期間(2021年12月至今)，未繳納社保視為“連續繳納”，不影響購房資格。
4月1日，深房中協公布，深圳二手房觸底反彈，網簽1355套(非轉讓)，環比上漲25.5%。
3月31日，2023年廣州、深圳首批集中供地公布。其中，深圳土地拍賣限價提高，廣州出讓門檻降低。
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如果說之前部分城市局部區域成交大幅增長，給購房者的感覺就是樓市有望反彈。
現在，大灣區的整個房地產市場正在復蘇，許多買家渴望釋放他們的置業需求。那麽，現在如果妳想買房子，妳應該選擇大灣區哪裏？
今天1號地產從限購政策、房貸利率、房價三個維度梳理了大灣區各個城市的最新情況，或許可以給妳壹個參考。
珠江口西岸整體限購松動。
神官還是調控的典範。
雖然最近無論是輿論還是市場都有很多關於大灣區樓市的利好消息，但目前只有佛山的限購政策有所放松。
3月24日晚，佛山市人力資源和社會保障局發布通知，降低優悅佛山卡T卡申請門檻，由大專以上學歷改為全日制大專學歷和非全日制本科學歷，變相放松限購。
對於大灣區其他城市的購房者來說，如果僅以限購政策劃分，大灣區的九個城市可以分為三個梯隊。
第壹梯隊是不限購的城市或者只在部分區域限購的城市。其中肇慶不限購，惠州限於大亞灣和惠陽，佛山和江門對置業者友好。
第二梯隊是限購相對寬松的城市。其中，珠海限購3套，拍賣行不限購；中山限購2套，均有社保要求。
第三梯隊是廣深東莞。其中深圳限購最嚴，東莞次之。廣州很特別。增城、從化限購相對寬松，其他區域限購與深圳相同。
大灣區的抵押貸款利率已經全面下調。
低至4.6%，與LPR持平
目前，大灣區的房貸利率已經全面下調。如果僅以房貸利率劃分，九城可以分為兩個梯隊。
第壹梯隊是首套房貸利率低至“4”的城市：深圳、廣州、珠海、中山、佛山。
其中，廣州部分外資銀行首套房利率低至4.6%，與LPR持平。Prime bank首單利率低至4.9%，創近三年新低。
珠海、中山首套房利率壹度高達6.5%，二套房利率壹度接近7.0%。現在它永遠消失了。
第二梯隊是首套房貸利率“5”的4個城市：江門、肇慶、惠州、東莞。
其中，肇慶2021年房貸利率呈上升趨勢。全市首套和二套利率均超過6字頭，二套房利率甚至壹度超過7字頭。
值得壹提的是，大灣區的房貸利率已連續下調多次，但目前全球銀行仍普遍缺乏客戶，因此不排除後續房貸利率繼續下調。
對於許多人來說，雖然他們知道降低抵押貸款利率將減少每月付款，但具體的概念仍然不清楚，因為
2023年大灣區房價的四個梯隊
第壹梯隊是廣州和深圳，新房和二手房均價都在3萬/平。但廣州相對於深圳，價格區間更大，1-20萬/平的房子都有。
第二梯隊是珠海和東莞，新房和二手房均價2萬/平。
第三梯隊是中山、惠州、佛山，新房、二手房均價1萬/平。
第四梯隊是江門和肇慶，新房和二手房均價都在1萬/平以內。
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不過，這只是2月份的情況。雖然3月份大灣區的房價還未公布，但事實上佛、莞、深等多個城市的房價預期已經暗暗提升了。
深圳雖然沒有明確上調二手房參考價，但土拍限價提升了，相當於提升了多個板塊的房價預期。
壹地產建議：有置業需求的朋友要抓緊了，後面的競爭或許會變得激烈，今年供應爆發 房企優惠多多 置業門檻降低的時期會慢慢消失。
壹方面，在政策不出現大變化的情況下，明年的7月15日後，將有大量被壓抑的房票將會入市。
另壹方面，最近的國際事件，影響了西方的信用體系。預計會有大量的資金回流，並且沈澱到大灣區這樣經濟發達的區域。
再壹方面，目前，不少購房者的信心已經回歸，市場再次開始熱鬧起來，房企的壓力也會變小。這時候，房企的優惠也會逐步取消。
相關問答：2023年房貸利率是多少 壹、什麽是基準利率?很多購房者都覺得這個概念和自己生活無關，其實不然，這個利率和每個人都息息相關，尤其是購房者，更應該了解基準利率的含義。因為它的高低，直接關乎妳買房的投入，簡單說基準利率越高，妳買房子就越貴。基準利率是中國人民銀行(央行)設定的利率，每次加息或降息會變動，銀行等金融機構在設定利率的時候要以它為參考，過去是規定不能偏離基準利率太多，比如幅度在30%、50%以內，但10月央行最後壹次降息之後，浮動上限取消了。但這不意味著銀行可以隨便調整自己的利率了，如果偏離幅度太大，會有擾亂市場利率嫌疑，央行有可能會私下窗口指導。而房貸基準利率是以中國人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。具體而言，壹般普通民眾把銀行壹年定期存款利率作為市場基準利率指標，銀行則是把隔夜拆借利率作為市場基準利率。二、房貸基準利率是多少?房貸基準利率分商業貸款、公積金貸款，基準利率如下：商業貸款公積金貸款貸款時限利率(%)貸款時限利率(%)壹年以內(含壹年)4.35五年以下(含五年)2.75壹至五年(含五年)4.75五年以上3.25五年以上4.90各銀行在基準利率的基礎上有權利上下浮動，具體國內銀行存款利率、貸款利率、公積金貸款利率，以銀行實際公布為準，隨著目前股份制銀行相繼上浮定期存款利率，利率市場化有啟動跡象的情況下，各銀行不同期存款利率都有不同程度的優惠，具體可以咨詢當地銀行。三、貸款基準利率會上調嗎嗎?在的上半年，傳統的加息也可能是很難看到的。但是，預計，在的下半年，隨著通脹的壓力逐漸增大、銀行的凈息差持續低位的狀態、還有脫虛向實下的信貸的投放走高，存貸款的利率也會存在不小的上調的可能性。同時，通脹的壓力也是會在壹季度後逐漸加大的。需要註意，在傳統的意義上的貨幣政策，對於CPI的反應臨界值壹般也是3%，但是，從相關的歷史數據來看，近20年來，只要是CPI突破2.5%的情況，都突破了3%。當然，也是有壹定的例外情況出現的。同時，此前的基準的估計中，的通脹中樞壹般是在2.2-2.3%的，但是，由於油價可能會出現高位震蕩的情況，還會疊加的4季度之前的基數也是較低的(特別是2-3季度以來，價格壹般也是全年的低點)，也是以油價保持在65美金附近的震蕩來進行估計的。根據預計，的通脹的中樞很有可能會超過2.5%這樣壹個非常敏感的水平。還需要註意，銀行的凈息差也是處於歷史低位的。受到經濟增速下行以及投資回報率下降的影響，還有相關的存款脫媒下的負債成本的上升，商業銀行的凈息差也會從2.7%，收窄到目前的2%左右，也是處於歷史低位的。在過去的壹年多以來的廣譜利率的上行過程當中，基準利率也沒有出現大的調整，壹般的加權貸款利率也會出現上行緩慢的情況，銀行的凈息差也會保持在歷史的低位。當然，在這個重要的意義上來看，還可以通過基準利率的上調，提高根據基準利率定價的信貸的資產收益率，也是可以有效地緩解銀行的凈息差處於歷史低位的相關的情況。這樣的話，也是可以看作是金融去杠桿大潮下，商業銀行的利潤也是會受到侵蝕後的對沖緩以及措施。相信大家都對房貸利率有了初步了解。買房是人生中的幾件大事之壹，熟悉最新房貸利率的相關規定，才能更好的買壹套讓自己住的舒心、讓家人滿意的房子。相關問答：目前自己的房貸利率是4.9%，貸25年，建議更換LPR還是保持不變呢？房貸利率是4.9%，貸款期限25年， 是轉為LPR浮動利率還是固定利率？這個問題很及時，距離利率換錨還有兩個月的時間（截止時間8月31日），大量的存量房貸（以貸款基準利率為定價基準的浮動房貸利率的房貸）都是需要在最後截止日前進行轉換的。那麽該如何選擇呢？
1、利率換錨怎麽換？
首先我們要明白利率換錨是怎麽回事，我們之前的房貸利率計算 公司是這樣的：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例），在這個公式當中，“浮動比例”是固定不變的，永遠是不變的，而貸款基準利率是會變化的（由央行決定什麽時候變動），也就是說我們以前的房貸利率計算公式是以“貸款基準利率”為定價基準的，貸款基準利率變化的時候我們的房貸利率也會跟著變化。
而現在我們的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點數，其中的“點數”是固定永遠不變的，其中的LPR是每個月都會更新的，在實際操作中，我們可以在合同中選擇在壹個周期後按照最新的LPR進行計算房貸利率，壹般這個周期是1年。
通過這兩個房貸利率的計算公式可以看出來了，利率換錨的核心就是將“貸款基準利率”更為為LPR，這個就是利率換錨的核心。
利率換錨之後，我們的房貸利率的變化其實是和LPR的走勢是正相關的，所以，我們是否要選擇LPR浮動利率就看我們判斷LPR的未來走勢是怎麽樣的，如果LPR未來是下跌的走勢，那麽當然是選擇LPR浮動利率比較換算，但是如果我們判斷未來LPR是上漲的趨勢，那麽我們選擇固定利率比較劃算。
2、LPR未來的走勢如何？
這壹段我們來分析壹下未來的LPR是如何走的，筆者主要是分析邏輯，結論作為參考，因為結果無非是兩種，漲和跌，都有壹半的概率，主要看邏輯，有些讀者自己很猶豫，有些讀者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判斷的邏輯來自於哪裏，所以本文主要是講LPR未來走勢的邏輯。大家可以留言討論，談談個人的想法，不喜勿噴。
LPR的全稱叫做貸款市場利率報價，是所有貸款的利率參考基準，我們市場上的貸款有很多種類，利率也是高低不壹，但是追本溯源都和LPR相關，是所有貸款利率的定價基準，可以說是利率之母。LPR的走勢就決定了社會整體貸款利率的走勢。
貸款利率說到底是資金的成本，資金的成本和很多因素有關， 比如資金的供給情況，比如通貨膨脹率，但是無論怎麽變化，資金的成本是可以從另外壹個邏輯去理解的，我們作為資金需求方，我們原因承受的資金成本的極限是什麽？其實就是我們的資金收益率，我們貸款是為了投資，投資是為了回報，回報的好壞是看資金的回報率的，資金回報率高於資金的成本就說明這個事情是可以做下去的，如果資金的成本高於資金的收益率，那麽這個是無法持續下去的。
那麽社會整體的資金收益率和什麽相關？其實是和經濟的增速相關的，經濟增速高，賺錢自然更容易，那麽社會資金整體的收益率也高，自然也是可以承受比較高的資金成本，反過來，當宏觀經濟增速放緩的時候，賺錢會比較困難，這個時候的社會整體資金收益率也就降下來了，那麽能夠承受的資金成本也自然會降下來。
總結：社會資金成本和社會資金收益率正相關，而社會資金收益率和宏觀經濟增速正相關，我們可以簡單理解為社會資金成本和宏觀經濟增速是正相關的，那麽妳對未來宏觀經濟增速是怎麽理解的？當前是6%（疫情之下有沖擊，但筆者判斷是短暫的），還是會回到10%？還是會逐漸放緩到5%、4%，甚至是3%，筆者個人判斷是後者，GDP的增速未來會逐漸放緩。
所以，筆者的結論就是：LPR未來是下降的趨勢！