本案系東小口法院審理的2015號房地產律師金雙全名下購房案。房子位於天通中原，昌平法院東小口法官陸誌成和投資人與某名人簽訂了借款合同，實際上是購買經濟適用房的指標。法院采納了金某的觀點，認定雙方之間存在購買名下房屋的關系，並非借貸關系，並判決該知名人士協助將房屋過戶給投資人。
首先，基本事實:
1.女兒公房拆遷獲得購房指標，父親代賣。
原告李小華和被告周強互不相識。2006年，李小華被搬遷到北京市崇文區的公房，李小華獲得了搬遷費和壹個購房指標。同時，他父親的房子被搬遷，並獲得了兩個指標。李小華長期在國外，李小華的所有房屋拆遷事宜都由其父親處理。他的父親和李小華協商出售李小華指數。因此，李小華的父親去天通苑地區的連鎖機構登記並出售購房指標。經周強和李小華父親介紹，雙方商定購買指標的價格為5萬元。咨詢當天，我們將前往拆遷部門選擇房屋並簽訂合同。
選房當天簽了購房合同，按照拆遷部門和開發商的要求，選出了必須有購房指標的人。李小華專程從德國來到北京選房，李小華選擇了位於天通苑中通苑的壹套兩居室，並與北京天齊房地產開發有限公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，房款為271015.5元，李小華用周強的銀行卡支付了上述款項。選好房子後，先走了，因為他要見壹個朋友，所有的手續都由他的父親李辦理。
2.名義上簽訂貸款合同，實際上卻在名義上購買經濟適用房。
李與周強本應簽訂房屋買賣合同，但各方均認為該房屋屬於經濟適用房，不能出售。因此，他們簽訂了壹份貸款合同，即使周強把房子的錢借給李小華，如果周強不還錢，李小華也會把房子給周強。雙方簽訂的《借款合同》內容如下:“乙方（李小華）因購房需要，向甲方（周強）借款人民幣3，265，438元+0，065，438元+0.5元。雙方約定如下:1。貸款期限為2006年2月26日至2008年2月30日。2.如果乙方不能在約定的貸款期限內償還全部款項，乙方將把所購房屋借給甲方。在乙方將該房屋借給甲方期間，該房屋僅供周強本人居住，不得轉讓、交易或出租。否則，由此產生的壹切法律責任由周強本人承擔，乙方李小華不承擔任何責任。4.臨時居住期限設定為65438+2008年2月31。此期限過後，房屋所有權將歸甲方所有..
註:購買價格為2，765，438+0，065，438+05.5，指標價格為50，000元，因此雙方將貸款金額寫為3，265，438+0，065，438+05.5元。
購房時繳納的契稅和公共維修基金由周強實際繳納。房屋交付後，周強對房屋進行了裝修並辦理了入住手續。李小華取得房產證後，經濟適用房未滿五年不能上市交易，因此不能過戶到周強名下。2014年，五年期滿後，李小華要求協助轉讓，李小華提議根據房子的現值平均分配。此後雙方壹直存在爭議。
二、訴訟程序
1，李小華起訴周強要求返還原物。
原告李小華於2014年6月向東小口法院提起訴訟。原起訴書如下:2006年2月26日，原告與開發商簽訂《商品房預售合同》，購買位於東小口鎮天通中院1號的房屋。2014年4月，原告取得了涉案房屋的產權證。因被告無房可住，原告父親將涉案房屋借給被告暫住。2014年4月原告要求被告限期騰空房屋，被告至今未騰空房屋。原告是涉案房屋的唯壹合法所有權人，其財產權不容侵犯。被告的行為侵害了原告的合法權益，請求法院判決被告騰退位於昌平區東小口鎮的天通中院#房屋。
2.房地產律師金雙全代表被告周強提起反訴，請求協助過戶。
收到起訴書後，周強通過安珠房地產律師網找到了靳先生，並立即組織團隊對靳先生進行了調研。團隊律師有三種意見:第壹，靳先生的意見是雙方購買了名下的房屋，該房屋現已準備過戶，因此應提起反訴要求協助過戶；第二，壹些律師的意見是，經濟適用房屬於保障性住房，是給特定的保障對象的。不能買賣，故反訴無效，應要求賠償損失；第三，多數律師認為，雙方簽訂的合同標題為“借款合同”，內容為借款，僅在借款未及時還上時生效。周強依據借款合同起訴轉賬違規。經過與周強的反復溝通和風險告知，最終確定了轉讓反訴。
3、立案案件壹波三折，是借款合同糾紛還是保障性住房轉讓合同糾紛，還是合同糾紛。
反訴的提起並不順利。東小口法院陸誌成法官認為，李小華的案由是返還原物，系產權保護糾紛。周強的要求是履行合同並協助過戶。案由是合同糾紛，不是案由，不能壹並審理。因此，對反訴不予受理。律師侯進重新起草了起訴書，準備再次立案，但立案處認為雙方簽訂的是借款合同。周強應先起訴要求還款。只有當法院判決李小華償還貸款而李小華不履行判決時，它才會在執行程序中被視為拍賣行。至此，案件陷入僵局。隨後，金律師去找審判長交換意見。盡管案由被確定為有問題，但它畢竟是基於同壹件事。經與審判長和領導反復研究，他最終同意反訴並加入庭審。
4.金律師代表被告周強發表代理意見並提交正式反訴。
（1）該房屋是因拆遷而獲得的，而不是通過申請和抽簽獲得的。屬於原告的拆遷利益，原告將其轉讓給被告，而被告將支付對價。雙方的意思表示真實，不違反法律的強制性規定。
（2）雙方簽訂的貸款協議實際上是托詞買房的協議。當事人誤認為協議買房的借口違反了國家規定，於是便用借款合同代替協議買房的借口虛構借款。根據合同，房子的所有權屬於所有人。雙方也沒有還款的行為和意思表示，且借款合同實質上是名下買房合同。
（3）全部房款及相關費用由被告支付，實際為被告購買。目前，被告持有購買該房屋的所有手續的原始憑證，包括購房合同發票、收據、契稅發票、印花稅發票和其他費用，被告支付了價格資格轉讓費5萬元。可見被告是實際買受人。
（4）被告雖未書面授權其父親簽字，但其父親配合選房及付款，未提出異議。被告於2006年接受該房屋，直接入住，並以房屋所有權人的身份占有該房屋長達9年。原告在此期間未提出異議，表明原告認可房屋所有權人為被告。並配合被告簽訂商品房買賣合同、選擇房屋並入住。原告通過自己的行為表明，他認可父親代表自己出售房屋的資格。
5.李小華不同意轉讓，且雙方名下買房不存在法律關系。
（1）不存在原告與被告購買其名下房屋的事實，也未簽訂被告提及的借款合同或購買其名下房屋的協議；李小華說她不知道貸款合同的事，也沒有委托她父親簽字。然而，李小華也表示，他承認周強借錢購買爭議房屋的事實。2006年6月26日，65438+2006年2月26日，她辦理了選房、簽訂購房合同、支付購房款等手續。，但她沒有看到借款合同，不知道父親將房子“抵押”給周強的事實。
（2）原告本人未向被告借款32萬余元，也未收到被告支付的所謂5萬元轉讓費；
（3）2065438+2004年4月前，被告從未催促原告辦理涉案房屋的產權過戶手續；
（4）原告本人經常在國外，2010後返回上海，開發商從未通知其領取房產證。被告入住涉案房屋，原告認為被告向原告父親借款。原告不知道其父親簽署的協議，也從未見過該協議。
6.原告李小華訴稱借款合同無效，理由是其父親無權代表其簽名。
本案審理過程中，原告李小華以李小華為原告，周強、李小華的父親為被告，再次向朝陽法院提起訴訟，主張李小華的父親未經李小華授權簽署《借款協議》，該合同無效。李小華認為應該首先取消貸款協議。後來，李小華向昌平區法院申請中止審理此案。被告周強的代理律師金律師提出書面意見:雙方簽訂的借款協議是否有效，不影響雙方名下房屋的購買關系。借款協議只是證明周強支付了房款，並不能證明雙方之間存在借貸關系。因此，這兩起案件的審理與其無關，不需要中止執行。法院接受了靳先生的觀點，案件繼續審理。但朝陽法院認定雙方在昌平法院審理期間與朝陽法院的案件有利害關系，朝陽法院依職權中止審理。
第三，法院的觀點
昌平區法院東小口法庭認為，本案原被告之間的爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房還是名下買房。雖然周強與李小華的父親簽訂了借款合同，但雙方之間的關系應為以其名義買房，理由如下四點:
1.根據借款合同約定，貸款用途為購房，貸款金額比購房合同約定的購房款多5萬元。這多出來的金額與借款用途不壹致，沒有借款的必要。此外，李小華事後沒有歸還，也沒有證據證明他曾經索要過。因此，從借款金額看，借款意思是否真實值得懷疑；
2.除購房款外，包括裝修費用在內的其他購房稅費均由周強支付，除房屋所有權證外，其他購房手續均留在周強辦理，若李小華為產權人，則不符合常理；
3.如果本案是在李小華購房，應該知道錢的來源、還款時間和過程，李小華親自參與了整個購房過程，但現在他說他不知道貸款合同的存在，這無法令人信服；
4.根據周強提交的談話錄音顯示，原被告壹直在討論房屋增值收益的分配問題。如果雙方之間不存在以買房為借口的關系，只是簡單的貸款，那麽李小華沒有必要與周強討論和分享增值收益。
綜上，結合周強壹直居住在訴爭房屋內的事實，本院認定原被告之間存在托名買房的約定。
關於原、被告以借款名義購房的協議效力問題，訴爭房屋並非通過搖號程序取得的購房指標，訴爭房屋原購房合同簽訂於2008年4月11日之前，根據北京市相關政策屬於“舊經濟適用住房”。現該房屋已符合上市交易條件，因此雙方的口頭約定並不違反相關政策、社會公共利益或違反之。現周強符合以家人名義在京購房的條件，故周強要求李小華將訴爭房屋過戶至其名下，本院予以支持。李小華要求周強搬出訴爭房屋的訴訟請求不能對抗周強的反訴請求，本院對李小華的訴訟請求不予支持。綜上，判決被告李小華轉讓該房屋的所有權北京市昌平區天通中園於本判決生效之日起七日內訴至原告周強名下。現原告已提起上訴，二審法院正在審理過程中。
第四，房地產律師金的評論
每壹次假借名義買房的糾紛，對雙方來說都是壹次痛苦的經歷。在正常情況下，雙方的關系非常好。賣方千方百計促成交易成功，買方壹度認賣方為教父教母。然而，由於近十年來房價的快速發展，雙方都經歷了巨大的心理考驗，但最終由於嚴重的心理失衡，糾紛甚至訴訟爆發了。雙方作出的承諾壹般都是口頭的，有像本案這樣的借款協議，也有個別的買賣協議，但大多數都是口頭的。
實踐中，法院審理案件時，壹般是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思表示。法院認定名下買房壹般是買受人選擇房屋、入住、裝修並支付房款及各種費用；也是法院認可的不是買名下的房子。壹般是賣方辦理相關手續，支付房款並裝修，然後賣方交付給買方。這種情況不算名下買房。不是買方如果被認定為名下買房就能完全拿到房子，還要看買方現在是否有購房資格。這也取決於買方的訴訟請求。有些買家沒有律師或律師經驗不足，他們不知道訴訟請求應該是為了轉讓，而是為了賠償損失。在這種情況下，只能對房屋進行評估，賣方將根據責任的大小對買方進行升值部分的補償。也有壹些賣家沒有律師或者律師經驗不足，沒有經過產權確認，直接起訴騰房，法院壹般不予支持。從金律師名下碩士買房糾紛案的總結來看，案由的選擇至關重要。有時，由於案由選擇錯誤，法院判決他敗訴，但當事人不知道法院沒有公平處理。事實上，他不知道如何打這場官司。在訴訟過程中，我們必須總結法院對這類案件的思考，並且在出庭時必須遵循法院的思考，否則很有可能在不知道為什麽的情況下輸掉案件。
希望我的回答對妳有幫助。滿意請采納！