每月還款額=貸款本金×月利率+貸款本金×月利率÷（1+月利率）^還款總期數-1
曾幾何時，貸款買房還並不普遍。然而，近5年來，伴隨著住房制度改革力度的不斷加大，這壹現象開始慢慢向大眾化方向轉化。不少老百姓“拿明天的錢買今天的享受”，過去那種“先存款再買房”的舊觀念正經受著前所未有的嚴峻考驗。
對中國老百姓來說，提前消費是壹種新觀念，但提前償還貸款可以說是壹種普遍的做法，是壹種老傳統。有道是，“有借有還，再借不難”。在這種觀念指導下，能夠按期償還貸款是壹種最普遍的信用，而若能夠提前償還貸款則被認為是壹種更高、更好的信用。
也許是與國際接軌使然，也許是中國經濟不斷發展的緣故。過去被世人稱道的“提前還貸”的傳統美德，正面臨新的經濟倫理觀的沖擊和挑戰，相反，按期還貸理所當然地成為不少商家奉行的壹種不得更改的經濟“硬約束”。
據了解，在日前由上海市工商銀行舉辦的置業理財咨詢中，提前還貸成了近70％的咨詢者關心的主要話題。可見，提前還貸正在成為壹種難以阻擋的新潮流。
壹、提前還貸是與非
雖然提前還貸被認為是“上海居民購房信心日增”的壹個信號，但是大量的提前還貸現象，開始使銀行忍不住要說“不”。提前還貸，這個被多數人認為是信譽良好表現的行為，現在卻遭遇到了壹些銀行的紅牌警告。對於突如其來的紅牌警告，各界眾說不壹，是非難斷。
反響最強烈的是上海市民。對上海大多數的工薪階層來說，購房仍需銀行的貸款支撐。離開了貸款，購房只能是壹種奢望。由於種種原因，市民對收入和支出的預期往往難以把握，例如企業突然效益不好；突發疾病；孩子教育費的支出不確定以及其他天災人禍等等。因而在簽訂借款合同時，盡可能地為自己留有余地。壹般情況，按時還款；壹旦錢有富余時，則可能提前還貸，以防不測。令很多上海市民不解的是，眾多銀行聯手懲罰，使廣大的購房者面臨滯後和提前的雙重違約風險，與銀行處於不平等地位。壹些市民還表示，銀行聯手推出“政策”，有壟斷之嫌，使得借款人的心理受到影響，並可能會導致貸款速度放慢或減少貸款的不良後果。
金融界人士則認為，提前還資本身是壹種違約行為，收取違約金也是國際慣例。比如在美國，貸款者提前還貸時須支付壹定費用，以彌補銀行資金安排變化帶來的損失；在香港，壹年之內提前還貸，將收取全部利息的40％作為違約金。
而壹家外資銀行的營業代表還分析認為，隨著外資銀行的進入，客戶爭奪戰將越來越激烈，中資銀行此舉也是保護現有客戶資源不流失的壹項有效措施。
提前還貸未必合算。部分銀行有關負責人也向市民建議，在提前還貸時壹定要謹慎，因提前還貸成本的提高，如果有相對較好的投資回報，就不要提前還貸，目前商業貸款的年利息也只有5％左右。
上海提前還貸需繳違約金尚未面世已滿城風雨。據了解，目前還沒有人為提前還貸而支付違約金。業內人士進壹步分析指出，提前還貸的原因是多方面的：首先，貨幣化分房政策出臺後，壹些市民獲得了壹次性住房補貼，而住房公積金政策的改變，也讓許多購房者能每年壹次用公積金沖抵住房公積金貸款本金，使部分借款人具備了部分或全額提前還貸的能力。其次，壹些有能力壹次性付清購房款的借款人向銀行申請住房貸款時，原本就是出於保留壹定資金用於投資，當投資收益低於房貸利息支出時，便選擇提前還貸來減少住房貸款的利息支出。第三、降息引發提前還貸。自2002年2月銀行再次降息以來，對經濟運行還沒有產生立竿見影的效果，但從降息引發的提前還貸款熱值得關註。不僅上海購房貸款者提前還貸人數日眾，而南京也有相同的情形。據江蘇省建行房貸部介紹，2002年春節前後是個人資金積累的高峰期，尤其是二三月份以來，該行的個人住房消費貸款的專用還貸賬戶上存款量激增，提前還款出現了壹個高峰期，最多壹天會有二三十筆，降息因素會繼續影響居民的還款行為。此外，壹些政策的改變也引致提前還款。如上海市藍印戶口政策的停止實施，導致壹些外地人開始提前還款，擔心政策有變。
有經濟學家指出，對提前還貸設置壁壘，會令市民放緩“提前還貸”的腳步。事實上，與購車貸款等其他個人貸款項目相比，作為不動產的個人住房貸款風險更低，而且隨著個人信用征信系統的實施，在銀行呆壞賬中個人住房貸款所占的比例是微乎其微的。
壹些律師人士認為，銀行的做法違反了《合同法》的有關規定，剝奪了借款人的選擇權；借款人提前還款是止當權益，不屬於違約行為。
也有個別法學專家指出，如果貸款合同標明可以提前還貸的，銀行就必須執行，否則銀行作為商業單位，有權按合同規定執行還貸規則。市民也應當改變觀念，提前還貸並不意味著誠信，只有按合同規定進行還貸才是真正的誠信。
二、提前償還貸款有學問
根據中國銀行法律法規的規定，個人住房貸款的種類有兩種：壹種是公積金貸款，壹種是商業貸款。個人住房貸款還款法有三種：壹是等額本息還款法。二是等額本金還款法。三是累進還款法。就執行情況而言，多數銀行普遍采用的是第壹種還款法即每月等額本息還款法，這也是老百姓最能接受和能夠很快看明白的還款法。
提前還款是壹門學問，對此馬虎不得。這裏包含兩方面內容：壹是要選擇好按期還貸方式；二是要選擇好提前還貸方式。
1．我們先來看看哪種還款方式比較劃算?
據銀行的壹項調查表明：在選擇購房貸款的同時，90％的人都開始註重選擇還款方式、合理貸款期限等問題。特別是壹些預期較好的人，往往會提前還款。對於這部分人，選擇貸款方式很重要。壹般的償還貸款方式有：按月還款法和按季還款法。具體償還貸款又可選擇“等額本息還款法”或“等額本金還款法”。
“等額本息還款法”又稱“月均等額還款法”，目前較為常用，它是在妳還貸期限內，以固定的數目每月還貸。也就是說，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。具體的計算公式為；月還款額=本金×月均還款額系數。可以看出，其特點是每月的還款額都固定不變。
“等額本金還款法”目前采用的不算太多，它是在妳還貸期限內，以並不固定的數目每月還貸。也說是說，雖然每年每月本金保持不變，但每年每月利息則會由多到少不斷變化。具體的計算公式為：月還款額=本金÷貸款期限(月)+(本金-已還本金)×月利率。不難發現，每月的還款額並不固定，而是隨著每月利息的變化而變化的，是壹個遞減的過程。
2002年5月30日，王先生購買了壹套40萬元的房子，首付15萬元後，剩余25萬元進行為期20年有240個月的商業貸款。如果按“等額本息還款法”，每月還款額為1655．5元(25萬×66．22％)。其中，月均本金為1041．67元，月均利息為613．83元。在20年當中，妳每月都要還這麽多，連本帶息壹***要還397，320元。
如果用“等額本金還款法”來計算，月均本金與前者相同為1041．67元，不過每個月的利息不同，所以每個月的還款額也不相同。第1個月的還款額為2091．67元(1041．67元+25萬元×0．0042)。第2個月的還款額為2087．3元11041．67元+(25萬元-1041．67元)×0.0042)。以後每月依次類推，到第20年亦即第240月時，壹***要還清375，191．26元。前壹還法與時間無關，每月均還1655．5元；後壹還法與時間有關聯，每個月還款均不相同，隨著時間的推移，月還款額會越來越少。
從每月還款額來看，按月等額本息還款法，每月還款額均為1655．5元；而按月等額本金還款法則每個月還款均不相同，其中第壹個月為2091．67元，第2個月為2087．3元。以第1個月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還436．17元；以第2個月相比較，等額本金還款法要比等額本息還款法多還421．8元。由此可見，等額本金還款法前期壓力較大，但隨著時間的推移，妳的壓力將會逐漸減小。
從每月還款利息來看，等額本息還款法，本金壹直大於利息，且本金、利息都固定不變，所以，還的利息自然就多壹些；等額本金還款法，壹開始是利息大於本金，但大部分時間則是本金大於利息，但利息逐年減少，其結果是還的利息相對少壹些。等額本息還款法20年還款總額為397，320元，其中利息總額為147，320元；等額本金還款法20年還款總額為375，191．26元，其中利息總額為125，191．26。
哪壹種還款比較劃算呢?“等額本金還款法”比較劃算。為什麽“等額本金還款法”要劃算壹些呢?因為從上述例子可以看出，壹方面，等額本金還款法還貸初期的壓力較大，但其本金的償還逐月減少，以後會很輕松。另壹方面，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息221，287．74元。
什麽樣的人適合“等額本金還款法”?並非所有的人都要用“等額本金還款法”來還貸，這要看妳自己的財政計劃如何了。對於高薪者或收人多元化的人們，不妨采用“等額本金還款法”；假如妳現在的資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議妳也采用“等額本金還款法”還貸。因為，這種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日後壓力，其特點是隨著時間的推移，越到後來還款越少，越輕松。如果妳是壹位公務員、普通教師、壹般研究人員或者是壹位工作四平八穩、與世無爭的人，建議妳還是選擇“等額本息還款法”。
2．我們再來看看什麽是提前還貸?哪種提前還貸方式比較劃算?
所謂提前還貸是指借款人在保證按月按額償還個人住房貸款本息的基礎上，提前償還部分或全部購房借款的壹種經濟行為。它包括兩種形式：壹種是提前償還部分個人住房貸款；另壹種是提前償還全部個人住房貸款。例如，謝先生申請公積金貸款30萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還壹部分本金，每次提前還款後，相應沖減余貸款本金。銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩余還款總額為9萬元(本金是6萬元，利息是3萬元)，謝先生決定提前還5萬元，那麽，本金就只剩下1萬元，利息仍是3萬元。根據有關規定，提前清償的5萬元本金在以後期限不再計息，銀行只就尚未清償的1萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。
提前還款並不是空穴來風，既有國家的壹些規定，也有地方的壹些細則。
從國家來看，1998年3月中國建設銀行總行下發的《中國建設銀行個人住房貸款辦法》規定，借款人不必在原定的期限內逐月平均還清，只要有條件，也可以提前歸還貸款。該辦法還規定了提前還貸的兩種方式：壹種是提前還清全部貸款，壹種是提前歸還壹部分。這壹規定既適用於商業貸款，也適用於公積金貸款。
從地方來看，1998年5月北京市建設銀行制定了《個人住房貸款操作細則》，該細則規定，北京市建設銀行可辦理借款人提前部分還款或提前壹次性全部還清剩余貸款本息的業務。2000年4月北京建設銀行又對相關業務進行了修訂，並下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款實施細則》。同時，為規範業務操作，北京市建設銀行專門制定並下發了《中國建設銀行北京市分行個人住房貸款操作規程》，該規程第10條規定：貸款期限在1年以上的，借款人從貸款發放的次月起償還貸款本息；借款人在正常歸還某壹月均還款額時，可同時歸還部分貸款本金，沖減其剩余貸款本金，但歸還額度必須為1萬元的整數倍；貸款期間在1年以內(含1年)的，執行中國建設銀行總行規定。
如何辦理提前還貸，提前還貸有何要求?壹是借款人須在按月正常償還貸款本息6個月後，方才可提出首次提前償還部分貸款或全部貸款；二是貸款機構為嚴肅貸款管理，對提前償還部分貸款規定了最低限額，壹般需1萬元以上；三是借款人提前還貸壹般需提前10天或15天告知貸款機構，並須持原借款合同、銀行還貸儲蓄卡、每月還資本金利息表、本人身份證等資料向貸款機構提出書面申請，並須經其審核同意；四是借款人在當月仍需要償還原定的月貸款本息還款額，同時再將需要提前償還的貸款金額存人銀行儲蓄卡內。貸款機構經確認後，對屬於是提前償還部分住房貸款的，則將再按原借款合同中確定的計息還貸方式以“先息後本，每月等額減少，縮短還款期限”的計算原理，重新計算提前償還部分貸款後的借款余額和最終償還期限，重新打印“每月還資本金利息表”，重新與借款人簽訂“借款變更合同”。
貸款利息是隨著本金的不斷減少而相應下降的。那麽，怎樣才能少還利息?壹種辦法是貸款前最好選擇等額本金還款法。由於“等額本金還款法”前期還的本金多，所以，當妳提前還款時，利息的損失就小。而“等額本息還款法”由於前期還的利息多，本金少，則當提前還款時就要吃些虧。所以，選擇合情合理的還貸方式十分重要。以前述王先生購房為例：貸款年利率為5．04％，月利率為4．2‰。如果是等額本息還款法，借款人獲得貸款後20年所還利息總額為147，320元；如果是等額本金還款法，借款人獲得貸款後20年所還利息總額為125，191．26元。可以看出，隨著時間的推移，到第20年，等額本金還款法要比等額本息還款法少還利息22，128．74元。
另壹種辦法是確定提前還款的最佳時間。提前還款在何時最好?專家建議最好在5年以內。在償還貸款過程中，隨著經濟實力的提升，許多人願意提前歸還部分或全部貸款。2002年2月21日起，銀行貸款年利率5年內公積金為3．6％，商業貸款為4．77％，5年以上公積金為4．05％，商業貸款為5．04％。因此，在確定提前還貸時盡量不要跨過5年的最佳時間段。毫無疑問，只要提前還貸，王先生不管是采取等額本息還款法還是等額本金還款法，都可以少還貸款利息。
第三種辦法是確定提前還貸的具體方式。如果是采取等額本息還款法，還款總額為397，320元，借款人還款五年即第60個月還款後，剩余貸款本金變為234，990元。對於提前還款的，可以采用兩種方式：壹是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金234，990元全部還清。二是提前還款壹部分如5萬元，剩余貸款本金變為184，990元，剩余貸款期限變為180個月，貸款利率為5．04％，以按月等額本息還款法的公式計算，月均還款額變為1225元，每月還款額下降430．5元。進壹步計算可以發現，全部還貸，買房人少還利息為63，000元；部分還貸，買房人少還利息為27，490元。
如果是采取等額本金還款法，還款總額為375，191．26元，借款人還款五年即第60個月還款後，剩余貸款本金為187，500元，提前還款可以采用下列兩種方式：壹是提前全部還清貸款，將剩余貸款本金187，500元全部還清。二是提前還款壹部分如5萬元，剩余貸款本金變為137，500元，剩余貸款期限變為180個月，貸款利率為5．04％，由按月等額本金還款法的計算公式可知，第壹個月還款額變為572．92元，月還款額下降468．75元。進壹步計算，我們可以發現，全部還貸，買房人少還利息為71，048．7元；部分還貸，買房人少還利息為21，241．26元。
提前償還全部貸款後，壹是您可別忘了到保險公司退還提前期內的保險費。在借款人提前償還全部貸款後，貸款機構將同時交還給借款人原壹直由貸款機構保管著的個人住房貸款房屋保險單正本。而由於借款人原在辦理貸款時已壹次性付清了借款期限內的所有保險費，故原個人住房貸款房屋保險合同此時已提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前期的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限壹般是將借款期限再減去1年計算)、原壹次性交付保費的貼現利率與速算系數等因素，其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值—提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。
二是您可別忘了到稅務部門退還提前期內的稅。當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同、支付房款後即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款後，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明後的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。
三是您可別忘了降息可以減少還貸利息。以個人住房商業性貸款10萬元，期限30年采用按月等額還款方式為例，老利率月還款572．8元，采用新利率後月還款下降為539．3元，每月可減少33．5元。在整個貸款期內，原30年10萬元貸款到期本息總額為206，208元，新貸款利率到期本息總額為194，148元；總計可減少12，060元的還款利息。