貸款利率下調基本符合預期。
業內人士表示，從房地產市場的角度來看，更能反映房貸利率走勢的是5年期LPR。從數據上看，此類數據在6月5438+065438+10月呈現下降趨勢，進壹步體現了中長期貸款優惠利率的降成本效應。特別是MLF等各類貨幣政策工具都釋放了降成本的方向，所以類似的下調基本符合預期。也就是說，房貸利率下調基本符合預期，對後續市場的影響也是正面的。
8月17日，央行宣布全面改革中國利率體系，並推出“貸款市場報價利率(LPR)”。這意味著，房貸利率取決於央行公布的“貸款基準利率”的時代已經結束，未來所有新增貸款都將取決於LPR。8月20日，新機制下貸款市場報價利率(以下簡稱新LPR)發布，1年期4.25%，5年期4.85%。在改革和完善貸款市場報價利率形成機制(LPR)的過程中，個人住房貸款的定價基準也需要由貸款基準利率改為LPR，以便更好地發揮市場的作用。6月8日10個人住房貸款利率，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，第二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
據了解，LPR並不是由央行公布的，而是由央行授權負責統計和公布的。18銀行分別報出1年期和5年期以上的貸款利率，然後全國銀行間同業拆借中心剔除最低價和最高價計算出均價。其他銀行發放貸款，要參考LPR利率，再加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加分”。因此，未來各家銀行的貸款利率不會完全相同，但LPR利率是其坐標。5年以上的LPR利率是普通房貸利率的坐標。
百萬房貸月供壓力減小。
根據“房貸利率=LPR+基點”公式，6月5438+065438+10月，64城首套房利率為5.58%，低於6月5438+10月的5.63%。按城市分類，統計的壹線、二線、三四線城市利率分別為5.10%、5.57%、5.64%，低於6月5438+00的5.15%、5.62%、5.69%，對降低房貸成本有積極作用。
以“100萬貸款本金，30年360期，等額本息還款方式”的貸款模式計算房貸成本。計算結果如下。165438+10月當月，64個城市首套房月供為5731元，比65438+10月當月的5762元少了31元，即月供會減少31元。其中，4個壹線城市5433元，22個二線城市5722元，38個三四線城市5767元，比10月份的65438+減少了31元。這進壹步體現了LPR利率調整下的減負效應。
根據“房貸利率=LPR+基點”公式，6月5438+065438+10月，64個城市二套房利率為5.92%，低於6月5438+10月的5.97%。按城市分類，壹線、二線、三線、四線城市利率分別為5.56%、5.89%、5.98%，較6月5438+10月的5.61%、5.94%、6.03%均有所下降。這樣也會減輕購買二套房的壓力。基於“1萬貸款本金，30年360期，等額本息還款”的貸款模式，64個城市6月份二套房房貸月供為5947元，438+01，比6月份少了32元的438+0。其中，4個壹線城市5716元，22個二線城市5926元，38個三四線城市5983元。與6月65，438+00相比，三類城市均降低32元。如果排除數據四舍五入等因素，減負的效果其實和首套房是壹樣的。
分析預測:市場有築底效應
業內人士分析，LPR的調整總體符合預期，進壹步體現了當前下調中長期貸款利率、降低成本的方向。這種基礎利率的調整也降低了房貸利率本身，對減輕月供壓力有積極作用。
易居研究院總監嚴躍進表示，此次利率調整對之前已簽約的住房貸款影響不大，主要影響後續新簽的住房貸款合同，對未來10月下旬165438+的購房壓力會產生更積極的影響，即月供壓力會相對減輕，客觀上減輕了購房者的購房壓力，對後續市場的發展和房市的活躍會產生更積極的作用。此次調整後，有望對年底市場成交產生較為積極的托底作用。對於部分房企來說，也有助於主動去庫存。
第壹太平戴維斯中國市場研究部高級董事兼總監簡柯(Jane Ke)表示:“中國的房地產、金融和證券市場正在發生壹系列變化。房地產市場新增供應減少，開發商的專業性不斷提高，物業逐漸從分散持有轉向整體持有，資產管理成為重點，國內開發商也逐漸將重心從住宅轉向商業。在金融市場，政府繼續打壓影子銀行，鼓勵企業從債務融資向股權融資過渡，同時提高資本透明度和利用率。證券市場方面，滬港股市互聯互通，a股納入MSCI新興市場指數，成立科技創新板，資本運作更加專業化，整個證券市場進壹步向國際交易機構開放。這些都為中國推出REITs(房地產投資信托基金)奠定了基礎。
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三四線城市
房貸利率是最高的
據易居研究院統計，6月5438+065438+10月，64城首套房貸款平均基點為78個基點。這意味著各城市將在新公布的5年期LPR基本利率的基礎上，將利率水平提高0.78個百分點。這些基點的數據與6月10的數據保持不變。從城市分類來看，4個壹線城市的基點為30個基點，22個二線城市為77個基點，38個三四線城市為84個基點。其中，壹線城市的基點較小，與上海市場的負基點有關，而三四線城市的基點較高，與三四線城市目前的房價略高於壹二線城市有關，較高的基點也體現了房貸政策收緊的導向。從城市分類來看，部分城市的基點較高，這也體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向。
此外，11月，64個城市二套房貸平均基點為112個基點。這意味著，目前各城市將在新公布的5年期LPR基礎利率的基礎上，將二套房利率提高1.12個百分點。按城市分類，4個壹線城市平均基點為76個基點，22個二線城市為109個基點，38個三四線城市為118個基點。這種基點明顯高於首套房，充分體現了差異化的信貸政策導向。當然，最近的基本點數據還是比較穩定的，也就是相對於10的數據沒有什麽調整或者變化。
也就是說，無論是首套房還是二套房，房貸利率最高的城市都是三四線城市。