3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立城市房地產市場平穩健康發展責任制的通知》(以下簡稱《通知》)，提出發展舒適性商品房，實行本地居民限購多套住房政策和商品房現房銷售制度。
《通知》明確，從即日起，實行新增土地建設商品房，執行現房銷售制度。海南也成為全國首個全面實施現房銷售的省份。
海南省住房和城鄉建設廳廳長霍表示，新冠肺炎疫情對海南房地產業造成壹定影響，但通過落實省政府支持中小企業渡過難關的八項措施、幫助企業復工復產的七項措施等扶持措施，房地產企業可以有效解決困難，渡過難關，加快復工復產，減少對房地產業的影響。《通知》的出臺，並不是針對新冠肺炎疫情的影響放松房地產市場調控，而是為了進壹步落實國家關於建立房地產市場平穩健康發展責任制的要求，鞏固房地產調控成效，維護房地產市場穩定。原有的調控政策將保持不變，並進壹步完善。
看點壹:試點住宅商品房
住房型商品房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的家庭出售。是具有政策性保障性質，限定銷售對象、銷售價格、邢弢面積和轉讓條件，以政府主導、市場化運作方式建設的商品房。
住宅商品房銷售價格由各市縣根據當地經濟發展水平、人均可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定，在壹定期限內實行封閉流通制度。近期，海南省擬在需求量大、房價高、住房問題突出的市縣開展住宅商品房建設試點。下壹步，我們將根據試點情況，總結經驗，分步實施，逐步推開。
《通知》提出，鼓勵將現有商品住宅用地或項目改造開發為住宅商品房、商業、辦公等商業地產或租賃住房。接下來，海南將加快發展旅遊地產和商業地產；繼續實施棚戶區改造，大力推進老舊小區改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序實施引進人才住房保障，積極為人才創造良好的生活環境，推動實現全省人有房住。
目前海南人收入水平比較低，但是房價比較高。據統計，2018年，海南省城鎮居民人均可支配收入在全國31省市中排名18，而2019年，三亞和海口的商品房銷售均價在全國40個重點城市中分別排名第7和12。為切實解決當地居民家庭住房問題和引進人才，增強他們的獲得感和幸福感，真正享受海南自貿區(港)建設紅利。《通知》創新性地提出發展安居型商品房，讓符合條件的居民家庭和引進人才以適合自身收入水平的價格購買壹套安居型商品房。
看點二:本地居民限購三套房。
《通知》提出，本地居民購買1套以上住房，停止向已在海南擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和常住人口(含夫妻及未成年子女)銷售舒適性商品住房和市場化商品住房。
海南省住建廳廳長霍表示，堅持“房住不炒”的原則，遏制投機炒房，不僅針對省外居民，也針對本地居民。為進壹步抑制投機炒房，回歸住房、民生和居住屬性，同時防止過多占用社會公共資源，為自由貿易港建設提供足夠的空間保障，《通知》提出，參照國內部分城市的做法，對本地居民購買多套住房實行限購政策。
看點三:實行現有的房屋銷售制度。
海南改革了商品房預售制度。自《通知》發布之日起，對土地建設新租賃的商品住房，執行現行住房銷售制度。按照規定，現房出售的房屋應當通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付條件。
為什麽此時推出現房銷售？海南省住房和城鄉建設廳廳長霍表示，目前，商品房預售制度實施引發的質量投訴、合同糾紛、延期交付、配套不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等壹系列問題，已成為房地產投訴糾紛的最主要因素。為從根本上消除預售制度帶來的壹系列問題，《通知》提出，改革商品房預售制度，實行現房銷售制度。
下壹步，海南省將繼續堅持“房住不炒”的定位，堅持全域限購政策不變，堅持房地產調控目標不動搖，力度不放松，政策不走樣，保持政策的連續性和穩定性，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，維護房地產市場穩定。
分析:預售有弊
關於是否取消房地產預售制度的討論由來已久。
商品房預售是指房地產開發企業將在建房屋提前銷售給購房者，購房者提前支付定金或房款，大大降低了房地產開發的門檻。
我國現行的商品房預售制度始於1994，在《房地產管理法》及隨後的《城市房地產管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。
對於房企而言，通過預售制度，開發商可以在建設初期通過提前銷售的方式占用購房者的資金，進而形成以較少的自由資金撬動項目建設所需巨額資金的“杠桿”效應，實現“空手套白狼”的經營模式。
然而，商品房預售制度也存在壹些弊端。在商品房預售制度下，對於購房者來說，是先交錢再拿房，不可預知的因素和風險很多。
中原地產首席分析師張大偉表示，房地產市場出現的各種質量問題，基本上都與預售制度有關。雖然預售制度加快了房地產企業的銷售節奏和建設量，是房地產行業快速發展的基礎條件之壹，但對於購房者來說，由於保障程度低，存在各種不確定的風險，導致大量的糾紛，往往讓購房者損失慘重。
現房銷售對房企有什麽影響？
幾年前，現房銷售再次成為熱門話題。2065438+2008年9月，廣東省房地產業協會向各副會長單位下發了《關於征求商品房預售許可有關意見的緊急通知》。《通知》指出，商品房預售制度存在爛尾工程、違規銷售、交易不公平、房屋面積管理功能難以明確、發展不平衡、競爭低效等風險。建議降低預售制度帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實行現售。隨後，2018，10年6月，深圳推出全國首個現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府。
值得註意的是，房地產公司作為資產導向型行業，資產負債率普遍較高。按照申萬壹級行業分類，剔除銀行和非銀金融兩個行業後，房地產行業的資產負債率常年居全行業之首。
在疫情的沖擊下，在房企資金已經緊張的情況下，壹旦取消預售制度，改為現房銷售，意味著壹部分預售資金也會減少，資金壓力更大。
中信證券指出，現房銷售壹方面會增加開發商的資金壓力，另壹方面會降低開發商的周轉率。如果全面實行現房銷售，那麽通過預售資金償還開發貸款，進行後續開發的環節就被切斷了。對於房地產開發商來說，建設開發階段的資金需要靠自籌資金和外部貸款來彌補，這些資金的使用周期會延長到項目竣工銷售，項目周轉率會被迫下降。
有房地產業內人士指出，房地產是資金密集型企業，民營和國企的融資渠道和成本有很大不同。原來民營企業也可以靠高周轉來對沖資金壓力，但是高周轉犧牲了質量。在現房銷售下，最終的贏家將是能夠低成本籌集資金的壹方。相比之下，民營房企的壓力會更大。
海南擺脫對房地產的依賴。
以前現房銷售的政策只是零星出現在部分城市，並沒有在各省大面積推行。海南此次宣布，對新建租賃土地上建設的商品房實行現房銷售制度，走在前列。
海南房地產市場研究員羅浩在接受媒體采訪時指出，現房銷售對房地產開發企業最大的影響在於，直接導致資金回籠周期延長，資金周轉風險加大，從而降低其拿地投資意願。
事實上，海南近年來壹直在擺脫對房地產的依賴。2065438+2008年4月，海南出臺壹系列調控政策，以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產。
海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策以來，房地產調控成效顯著，基本達到預期目標。2019年，全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積和銷售金額分別下降42.1%和38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本穩定。
2019年海南GDP增長5.8%，剔除房地產業後增長6.3%。經濟結構繼續優化。固定資產投資占國內生產總值的比重下降12.4個百分點，為59.6%。非房地產投資占比58.4%，上升6.9個百分點。