貸款這事是大家買房容易忽略，但是是非常重要的壹個環節。如果處理不好的話，可能造成您買房失敗；如果您處理好的話，是有可能給您省錢的。
壹般情況下，住房貸款分為三種類型，分別是商業貸款、公積金貸款和組合貸款。
商業貸款又稱個人住房貸款，購買商品房而向銀行申請的壹種貸款。商業貸款分為個人壹手房住房貸款和個人二手房住房貸款。個人壹手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用於購買壹手住房的商業性貸款；個人二手住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發放的用於在二級市場購買住房的商業性貸款。
商業貸款介紹
1.申辦流程
2.準備材料
申請商業住房貸款提供的材料，新房和二手房提供的相同材料有：
(1)貸款申請書；
(2)具有法律效力的身份證明材料；
(3)貸款人認可的經濟收入證明；
(4)購買住房的合同；
(5)貸款人要求提供的其它資料
除此以外，購買新房還需要多提供兩種材料：
(1)支付所購住房首期購房款的證明；
(2)授權貸款人查詢銀行個人征信系統並記錄查詢結果的相關文件。
3.貸款資格
申請個人壹手住房貸款的借款人須具備下列條件：
(1)在中國境內具有常住戶口或有效居留身份；
(2)具有穩定的職業和經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
(3)已經簽署購買住房的合同或協議；
(4)支付符合相關監管規定要求的首付款；
(5)提供經貸款人認可的有效擔保；
(6)貸款人規定的其他條件。
申請個人二手住房貸款的借款人須具備下列條件：
(1)所購房屋具備進入房地產二級市場交易條件，產權明晰，買賣雙方簽署合法有效的房屋買賣合同或協議；
(2)支付符合相關監管規定要求的首期購房款且在貸款人處開立結算賬戶；
(3)同意將所購二手住房抵押給銀行作為償還貸款本息的擔保或提供其他符合法律法規、經貸款人認可的有效擔保；
(4)貸款人規定的其他條件。
4.貸款年限
個人壹手住房貸款人民幣貸款最長期限不超過30年，外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。
個人二手住房貸款期限最長不超過30年，且房齡加貸款年限之和最長不超過30年。
貸款人年齡的限制上，目前有些國有銀行對於當前個人住房按揭貸款借款人的年齡上限規定，男性為65歲、女性為60歲，如果是夫妻雙方***同申請貸款，則以年限更長的壹方為準。也就是說，如果男方55歲，女方48歲，那麽最多可申請貸款12年。但是有些股份制銀行相對寬松，男性貸款年限可延伸到70歲，女性則為65歲。
5.貸款額度
個人壹手住房貸款的單筆貸款額度不超過所購住房價值的70%，可以不超過若相關監管規定對個人住房貸款限額有所變化，則從其規定。
個人二手住房貸款的限額不超過所購住房評估價值或二手住房交易價格的70%（兩項選其中較低壹項）。若相關監管規定對個人二手住房貸款限額有所變化，則從其規定。
6.償還方式
商業貸款償還方式，壹次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法等。
等額本息還款法，在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。該方法每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。
等額本金還款法，在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息。
區別：
“等額本息還款”和“等額本金還款”兩種還款方式，在計算公式上存在壹定的差異。等額本息還款在整個還款期間還款額較為平穩；等額本金還款每期的還款額會隨著還款進程的推移逐漸降低。等額本金還款最終支付的利息要少壹些，但是這種還款方式前期本息支出較大。
因此，並不能簡單評價哪種還款方式合算的問題，而需要綜合考慮借款人家庭經濟收入狀況以及合理的資金投資情況。如果借款人目前還款能力較高且暫時沒有其他大額資金需求，宜選擇“等額本金還款”，反之，則可選擇“等額本息還款”。
7.涉及的費用
原則上，抵押登記費、擔保費、評估費等，這些費用由相應機構直接收取或由銀行代為收取。
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（以上回答發布於2016-12-20，當前相關購房政策請以實際為準）
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