商業銀行貸款怎麽辦理？本文詳細回答了什麽是個人住房商業貸款，需要具備什麽條件，個人住房商業貸款的具體流程。個人住房商業貸款是銀行利用其信貸資金發放的自營貸款。具體是指具有完全民事行為能力的自然人在購買本市城鎮自住住房時，以所購產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)作為抵押物，向銀行申請作為償還貸款擔保的商業性住房貸款。(抵押貸款是商業貸款中的壹種貸款方式)貸款條件根據銀行相關規定，凡符合以下兩個條件之壹者，均可申請商業性住房貸款:壹是參加住房儲蓄的居民；二是房屋出售方與貸款銀行有協議，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供擔保。具體來說，雖然全國各地有些差異，但都是壹樣的。下面以北京為例介紹壹下他們。目前北京商業性個人住房擔保貸款的貸款對象必須是具有完全民事行為能力的法人。同時，貸款申請人必須滿足以下條件:1。有北京市常住戶口或有效居留證件；2.有符合北京市政府統壹規定的采購合同或協議；3.所購新建商品住房已取得北京市商品房銷售許可證，購買公房有上級房改辦批準的銷售方案並報房管區、縣房改辦、房產局備案；4.有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；5.有貸款銀行認可的財產作為抵押或質押，或有具有足夠代償能力的法人作為保證人償還貸款本息並承擔連帶責任；6.貸款銀行規定的其他條件。商業貸款合同只有在賣方、買方和貸款銀行三方簽字後才能生效。個人住房商業貸款額度限定為總房價的70%。在申請商業貸款之前，個人必須支付總房價的30%。貸款全流程第壹步:借款人向貸款銀行申請貸款時，必須填寫《XX銀行個人住房擔保貸款申請表》，並隨申請表提交以下材料:1。借款人的合法身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居住證明)；2.借款人穩定的經濟收入或償債能力證明；3.符合北京市政府要求的購房合同或協議；4.購買新建商品房的，應當提交《北京市商品房銷售許可證》；購買公房，應報上級房改辦批準，並報房管區、縣房改辦、房產局備案；5.借款人申請抵押或質押貸款，應提交抵押質押權利憑證清單、權屬證明和估價證明；申請擔保貸款，應當提交擔保人同意擔保的書面意見和擔保人的資信證明；6.貸款銀行要求的其他證明文件或材料。第二步:貸款審查貸款銀行應根據有關規定對借款人的申請材料進行審查，並在收到全部貸款申請材料之日起3個月內對申請人作出正式答復。第三步:貸款銀行批準借款人申請後，雙方簽訂借款合同，同時根據貸款擔保方式簽訂抵押合同、權利質押合同或擔保合同。申請抵押貸款，需要依法辦理抵押登記手續，還必須購買貸款銀行認可的保險公司承保的個人住房保證貸款保證保險和房屋財產保險。申請質押貸款，應將質押財產權利證書交貸款銀行保管。第四步:轉貸借款合同在借款人擔保手續落實後生效。貸款合同生效後，貸款銀行將貸款金額直接劃入貸款合同中規定的售房單位開立的存款賬戶，借款人自合同生效後次月的約定時間開始按月還款。貸款擔保目前，商業性個人住房擔保貸款有三種貸款擔保方式可供借款人選擇。這三種貸款擔保方式分別是房屋抵押、權利質押和第三方擔保，借款人可以根據自身情況選擇其中壹種。1.住房抵押貸款擔保以住房抵押作為貸款擔保的抵押銀行，可以接受以下抵押物:已購住房和自己已經擁有(有產權)的住房。如果借款人以購買的房屋作為抵押物，按照貸款銀行的規定，不需要對抵押物進行評估，可以為借款人節省壹筆評估費用。如果借款人以自己已經擁有的房屋作為抵押物，抵押物需要由銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付評估費。目前評估費是按照政府規定的房地產評估費標準收取的。以房屋作為貸款擔保的，借貸雙方應按照有關法律法規的規定向房地產管理機關辦理抵押登記手續，抵押登記費由借款人承擔。借款人應選擇抵押作為貸款擔保方式，還必須按規定向貸款銀行認可的保險公司購買抵押物財產保險和貸款保證保險，並明確貸款銀行是此項保險的第壹受益人，保險期限不短於貸款期限，保險金額不低於貸款本息總額。抵押期間，保險單由貸款銀行保管，保險費由借款人承擔。采取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費、保險費、抵押物評估費。如果借款人經濟條件比較富裕，這種方式是比較理想的選擇，也是銀行最容易接受的貸款擔保方式。2.權利質押作為貸款擔保。銀行可接受的抵押品是特定的證券和存單。證券包括銀行認可的國債、金融債、公司債，存單只接受人民幣定期存單。借款人申請質押貸款時，質押權利證書所載金額必須超過貸款金額，即質押權利證書所載金額至少為貸款金額的10%。各類債券經銀行評估並證明真實有效後，方可用於質押。人民幣定期存單必須有開戶銀行的鑒定證明和免掛失證明。借款人與銀行簽訂貸款質押合同時，應將有價證券、存單等質押物交由貸款銀行保管，貸款銀行承擔保管責任。借款人要求公證的，雙方可以到公證處辦理公證，公證費由借款人承擔。選擇質押貸款擔保方式，要求家庭有足夠的金融資產，完全可以滿足購房需求，但在購房時難以變現或者因為會帶來壹定損失而不想變現。所以只有少數人能做到質押。3.第三方擔保貸款擔保以第三方擔保作為貸款擔保，要求借款人提供貸款銀行認可的擔保人。根據貸款銀行的要求，擔保人必須是企業法人，為借款人提供貸款擔保是不可撤銷的連帶責任擔保。借款人在選擇這種擔保方式時，首先要了解銀行認可的第三方法人擔保人的要求。從銀行的相關貸款規定來看，借款人必須提供第三方法人的營業執照復印件；第三方法人可以獨立核算，自負盈虧；具有健全的管理機構和財務管理制度，企業信用等級相當於AA級以上；在銀行有存款賬戶；無重大債權債務糾紛等。如果第三方法人不符合這些條件或其中任何壹個條件，就不能通過貸款銀行的審查。雖然信用狀況良好的非公機構法人也可以按規定為其員工提供貸款擔保，但需要貸款銀行的批準。貸款擔保很難選擇第三方擔保。首先，第三方法人是否願意作為這種連帶責任的保證人；其次，第三方法人作為連帶責任保證人的資格是否會被銀行認可。所以，對於大多數買家來說，這種方法並不容易成功。當然，產權單位按照房改政策出售公房，願意為職工提供貸款擔保。銀行對擔保的資質審查還存在問題。
法律客觀性:
個人住房貸款管理辦法
第五條
借款人應符合以下條件:
1.具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或協議；
四、無房補貼以不低於所購住房總價的30%作為購房首付款；
有住房補貼的，個人承諾的30%為購房首付；
五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠賠償能力的單位或個人作為擔保人；
6.貸款人規定的其他條件。