這兩種方法只改變壹次機會。
長期以來，個人房貸利率在央行貸款基準利率基礎上打折或上浮壹定比例。根據央行的公告，從2020年6月5438+10月1起，金融機構將不再使用新貸款基準利率，而是主要參考LPR進行貸款定價。這意味著個人貸款利率也應與基準利率脫鉤，並與LPR密切相關。
對於此前的存量貸款，央行去年底宣布存量浮動利率個人貸款定價基準轉換於2020年3月1日正式啟動，原則上在2020年8月31日前完成。
具體來說，央行給現有的房貸客戶提供了兩種選擇。壹種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR+加分（加分可為負數），加分值在合同剩余期限內固定不變；二是將其轉換為固定利率。定價基準只能轉換壹次，轉換後不能再次轉換。
選擇何時轉換不會影響加分值。
據了解，大多數銀行在今年3月和4月啟動了轉換工作。受疫情影響，銀行建議客戶通過手機銀行、網上銀行等線上渠道自主切換。轉換工作已經開始幾個月了。現在選擇轉換的客戶會比之前轉換的客戶更痛苦嗎？答案顯然是否定的。
根據央行公告，無論選擇哪種定價方式，轉換時點前後貸款利率均保持不變，與原房貸利率相同。
央行有關負責人此前解釋稱，同壹筆商業性個人住房貸款在2020年3月至8月期間任意時間轉換時，增值額按照2065438+65438+2009年2月（5年期以上LPR為4.8%）的LPR和原利率水平確定，增值額不受轉換時間的影響。具體來說，加值=轉股前房貸利率-4.8%。
大多數銀行將分批轉換到LPR。
如果客戶在8月31之前沒有主動轉換，銀行會怎麽處理？目前，大多數銀行已宣布將分批改用LPR代客戶定價模式。如果客戶有異議，他可以在年底前將其轉回銀行或進行協商。
距離批量轉換統壹日期還有壹點時間，客戶可在批量轉換前通過手機銀行、智能櫃員機、貸款經辦銀行等渠道進行自主轉換。需要提醒的是，貸款定價基準只能轉換壹次，轉換後不能再次轉換。
根據各家銀行的公告，如果客戶參與批量轉換且後期對轉換結果有異議，可在2020年65438+2月31之前通過手機銀行轉回或與貸款經辦銀行協商。
中國農業銀行公告稱，如果客戶希望取消批量轉換並保持原合同的定價方式，可以通過相關渠道申請，但取消操作只能辦理壹次。
有業內人士指出，此前存量房貸基本以貸款基準利率為基準，LPR形成機制改革後，貸款基準利率逐漸淡化，調整的可能性不大。批量轉換後，如果客戶申請切換回原來的合同安排，實際上類似於選擇固定利率。
壹些客戶可能會在年內降低抵押貸款利率。
根據銀行公告，從轉換點至第壹個利率調整日（重新定價日），房貸利率將保持不變。在每個利率調整日，貸款利率水平將根據最新公布的相應期限LPR和附加值的總和重新計算和確定。此前，中國大多數現有抵押貸款的重新定價周期為壹年，重新定價日期大多為65438+10月1或相應的貸款發放日期。
據了解，各家銀行對轉換後的定價基準利率調整日的規定並不完全壹致。六大行中，建設銀行、交通銀行、郵政、中國銀行、農業銀行均規定利率調整日與原合同保持不變，只有工行的重新定價日調整至相應的貸款發放日。
對於重新定價日在轉換日之後的客戶，年內將執行最新的房貸利率；每年或轉換日之前重新定價日期為65438+10月1的客戶將在明年的指定時間進行調整。
例如，如果某客戶的貸款發放日期為2010 10 9月9日，並於今年8月26日參與批量轉換，重新定價日期確定為每年的10月9日10，則該客戶將於今年6月9日進行首次重新定價，貸款執行利率將按照今年9月20日公布的LPR值計算；如果客戶的重新定價日期是每年的6月10，並且他在今年8月參加了統壹的銀行轉換，則第壹次重新定價將在明年6月10進行，實際利率將以2021的5月LPR計算。如果每年貸款重定價日為65438+10月1，則明年元旦重定價時，房貸利率將按照今年2月20日發布的LPR 65438計算。
與去年2月的65438+相比，目前的5年期LPR已下調15個基點。因此，如果客戶選擇LPR定價法在近期重新設定利率，抵押貸款利率將立即下調0.15個百分點。？文/記者程維統籌/余美英
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如何選擇看客戶對利率走勢的判斷
業內人士指出，兩種轉換方式各有優勢，而具體選擇主要取決於客戶自身對未來市場利率走勢的判斷。如果我們認為LPR未來會衰落，那麽最好轉而參考LPR的定價；如果妳認為LPR未來可能上漲，那麽轉換為固定利率將是有利的。
但是，由於股票抵押貸款的期限壹般可長達30年，因此即使提前償還，許多人也需要至少承受10年。普通人要準確判斷這麽長時間的市場利率走勢真的太難了。因此，民生銀行首席研究員文彬建議，現有抵押貸款客戶應根據自身的具體情況以及貸款價格、貸款期限和貸款余額綜合選擇更適合自己的利率轉換方法。如果之前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間長，可以選擇固定利率，有助於鎖定月供成本，方便家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短且貸款余額不大，選擇浮動利率可能更合適，因為即使LPR逆轉，也可以通過提前還款來避免利率風險。
北京青年報記者了解到，自2019年8月改革以來，LPR已進行了13次報價。目前，1年期LPR已下跌46個基點，5年期LPR下跌20個基點。大多數銀行家預計，借款人采用LPR作為定價基準（浮動利率）將是壹種常見的方式，因為LPR未來仍有壹些不利因素。