《城市房地產管理法》規定，房地產抵押應當簽訂書面抵押合同，並辦理抵押登記。《物權法》規定，抵押權自登記時設立。房地產抵押未經登記，抵押權不發生效力。抵押物沒有優先受償權。
鑒於我國各地土地、房產管理制度差異較大，管理模式多樣，法律規定以城鎮房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，登記機關由縣級以上人民政府規定。因為抵押權是從所有權的物權——擔保物權上設定的另壹種權利，即限制物權。
其主要功能是限制抵押人處分抵押房地產的權利。未經抵押權人同意，抵押財產不得轉讓或出租，以避免擔保的懸空。因此，登記機關只能從不動產交易權屬登記機關指定，不能委托其他部門。
《城市房地產管理法》規定了房地產轉讓或變更的法定程序，即先申請房地產變更登記，再憑變更後的房屋所有權證申請土地使用權變更登記。
擴展數據
房地產抵押登記的基本程序如下:
1.抵押登記申請
辦理房地產抵押登記，應當向登記機關提交下列文件:
(1)房地產抵押登記申請書；
(2)抵押方的身份證明或法人資格證明；
(三)抵押合同；
(4)國有土地使用證、房屋所有權證或房地產證；
(五)能夠證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；
(六)能夠證明抵押房地產價值的資料；
(七)登記機關認為必要的其他文件。
2.接受申請
審查申請人提交的文件是否真實、完整，申請文件不符合要求的，不予受理；申請文件符合要求的，應當予以受理，並給予申請編號，回執上應當註明收到的文件、受理日期和編號。
回顧
(1)登記機關應當從不動產登記簿上查明申請轉移登記的不動產權利狀況，有下列情形之壹的，駁回轉移登記申請:
a權屬來源性質為未經有關部門同意限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃撥土地、土地價格減免)；
b .根據城市規劃，政府決定收回土地使用權；
C.司法機關、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
D.*** *未經其他***人書面同意，擁有不動產的；
E.權屬有爭議的；
(六)法律、法規或市、區政府規定禁止轉讓的。
駁回註冊申請的，應當自受理申請之日起指定時間內書面通知申請人。
(2)從房地產登記簿或計算機記錄中查明申請抵押登記的房地產的權利狀況後，審查下列文件是否真實、完整、有效:
A.鑒定；
B.房地產證或者其他房地產權利證書；
C.抵押登記申請書是否按要求填寫；
D.抵押合同是否符合相關法律法規。
經審查符合要求的，予以核準登記，並通知抵押人。
註冊
(1)準予抵押登記的，應當在房地產權屬證書上加蓋抵押專用章，並在房地產登記簿上記載抵押情況。抵押記錄應當包括抵押人和抵押權人、抵押物的名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等內容。
(2)預購房地產抵押時，應當在買賣合同上加蓋抵押專用章。
5.收費證明
(1)報名費的收取標準按國家或地方有關規定執行。
(2)在規定時間內將蓋有房地產抵押專用章的房地產產權證交回抵押人(由抵押人憑收據、身份證明、付款憑證領取)。
6.提出
按規定建立土地和房產登記檔案。
參考資料:
百度百科-房地產抵押登記