壹.流動性的概念
流動性是指抵押房地產在估價時點實現抵押時，在不造成過多損失的情況下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。
二、影響流動性的主要因素
(壹)房地產的普遍性
所謂普遍性，是指不動產是否具有共性，是否被廣泛使用，即有效需求的數量是多是少。將房地產估價師網站添加到收藏夾
1，專用
房產使用越專業化，用戶範圍越窄，越難找到買家，變現能力越弱。比如廠房的流動性比房子弱；專用車間的流動性弱於標準車間；商場(專櫃)的流動性比店面弱。
2.結構質量和住房質量
從結構上講，磚混結構的流動性不如鋼混結構；就住房而言，點狀排列不如帶狀排列，壹步多戶排列不如壹步兩戶排列；質量方面，住房質量差不如質量好，創新率差不如創新率好。
從廣義上講，住房的質量不僅包括本身的質量，還包括居住環境、物業管理等。
3.房地產的價值。
壹般來說，房產價值越大，需要的資金越多，越難找到買家，流動性越弱。
比如大型商場弱於小商鋪，別墅和復式房弱於普通單元房。
4.房地產開發程度
壹般來說，房地產越不發達，不確定性越大，流動性越弱。
比如，生土地和生土地的流動性弱於耕地，在建工程的流動性弱於現有房屋。
5.位置條件
越偏遠、越不成熟的區域房地產，其流動性越弱。
比如郊區的樓盤弱於市區的樓盤，商圈外的商品房弱於商圈內的商品房。
6.這類房地產的市場情況。
房地產市場越不景氣，房地產越難賣，流動性越弱。
比如市場蕭條時期的房地產流動性就比市場繁榮時期弱。
(2)獨立使用
所謂獨立使用，通俗地說就是能否不受限制地單獨使用。壹般來說，獨立使用的不動產越差，越妨礙不動產的使用，其流動性越弱。
比如位於大院或者工廠的房子，不好獨立使用，門關著很難進出。
比如壹個商場的櫃臺，是要服從整個商場的管理，不如店面獨立使用。
(3)房地產的可分割性和可轉讓性
所謂可分割性和可轉讓性，是指不動產在物理上和經濟上能否分別使用。
例如，酒店的套房、餐廳、房屋底層的花園或頂層的禮物、保齡球館的球道和高爾夫球場的球洞，壹般在物理上和經濟上都是不可分的。因為價值大的不動產流動性弱，如果容易分割轉讓的不動產，其流動性就比較強。
比如復式房，可以分成上下兩個單元，方便出租；如果在法律上允許分割成兩個單元，會因為分割後總價降低而更容易轉讓，其流動性也會比不可分割的復式房更強。
第三，流動性分析的寫作
(壹)撰寫流動性分析的主要內容
壹般來說，房地產抵押估價報告中的流動性分析應包括以下主要內容:
1，抵押房產的普遍性；
2.抵押房地產的獨立使用或可分割轉讓；
(以上可結合本文“二”的相關內容進行分析撰寫。)
3.估價對象的市場狀況；
4.預測可實現價格和評估市場價值之間的差異；
首先必須明確，可實現價格與評估市場價值的差額是指“評估時間”和“拍賣或變賣”的情況。這種差異的程度主要取決於市場情況、短期強制處罰、買家心理排斥等因素的影響，最有可能的價格肯定低於評估市值(當然是指合理市值)。至於低多少，要區別對待，要看評估師在“市場價值”、“法定優先受償權”、清算時間長短和可比實例、估值參數和“謹慎性原則”等方面的裁量。
5.清算順序。
壹般來說，結算的順序是:①支付處置費和傭金；②支付法定優先受償款；③向抵押權人(或債權人)支付債權本息及違約金；④將余額交給客戶(或抵押人)並將房地產估價師網站添加到收藏夾。
(二)流動性分析寫作註意事項
1，根據評價對象的個性，針對性和指向性壹定要強；
2.客觀、正確把握評估人員自身的專業能力；
3.要恰到好處，留有自我保護的余地；
4.應結合《估價報告使用者須知》的相關內容進行撰寫，估價報告的撰寫不能有邏輯錯誤(尤其是不壹致)；
5.房地產估價技術報告中應寫“流動性分析”的建議。
四。撰寫“評估報告使用者應特別註意的事項”
為了更方便的說明這方面的內容，下面在壹定程度上進行論述，但在房地產抵押估價報告中，這部分要寫成提綱，內容要符合針對性和重要性。
(壹)估價對象和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響。估價結果是估價對象在特定估價時間和特定估價目的下的市場價值。隨著時間的推移，估價對象的房地產狀況會發生變化(特別是建築物折舊、土地使用年限縮短等。)，而房地產市場也會發生變化。因此，隨著時間的推移，估價對象的價值會發生變化，偏離本估價結果，這是正常的房地產市場現象。抵押權人作為抵押貸款的目的，應特別註意估價對象價值的減損，這也符合抵押中的謹慎性原則。此外，如果估價對象在短時間內被強制處分，估價對象的實現價值通常會低於估價時點的正常市場價格。因此，報告使用者應關註未來市場風險和短期強制處罰風險。
(2)對抵押期間可能存在的房地產信貸風險的擔憂。
1.抵押房地產本身的風險:
(1)適應性風險。並不是所有的房產都適合作為抵押物，而且受到抵押相關法律法規的限制。作為抵押物的不動產必須合法，不動產權利人享有處分權和收益權、可轉讓性和抵押登記生效的基本條件成為抵押不動產。如果全部或部分不適合抵押，風險是根本。
(2)預期風險。房地產抵押價值的評估是特定評估時間的市場價值減去法定優先受償款，但抵押期限較長，在此期間，房地產市場變化或泡沫破裂導致的市場價值下降會形成預期風險。
(3)清算風險。當抵押人不履行債務時，抵押權人希望實現其抵押的房地產，而不是收回抵押物。此時，由於抵押物的短期性、強制性和流動性差，以及處置過程中產生的稅費，會存在價值減值甚至資不抵債的風險。
(4)損失風險。由於房地產抵押的特點，抵押物仍由抵押人占有、使用和收益。抵押期間不動產的正常使用也會造成抵押物的壹般損失；使用不當或空置、質量隱患、管理維護不當，甚至火災等事故都會造成其價值嚴重減損甚至消失。
2.系統風險:
(1)市場供求風險。市場供求風險是指抵押房地產所在區域的房地產市場供求關系發生變化而帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場的供求關系也是不斷變化的，供求關系的變化必然導致房地產抵押物價格的波動，表現為租金收入和房地產價值的變化。當市場逃逸序列和購買力下降到壹定程度時，這種風險會極大地影響抵押房產的變現。
(2)政策和政治風險。政府對房地產的稅收、住房、價格、金融、環保等政策會對房地產收益目標的實現產生很大影響，從而給抵押權人帶來風險。壹旦政治風險(戰爭、政變、經濟制裁、罷工等)。)發生，它們不僅會直接對建築物造成損害，還會引發壹系列其他風險，這也是壹種危害房地產的風險。
(3)信用、道德、經營管理等風險。抵押人(貸款人)的信用和道德影響還款計劃，其企業的經營管理決定還款能力的實現。
(4)或有損失風險。或有損失風險是指抵押房地產因火災、風災或其他意外自然災害而遭受的損失。壹旦這些災害發生，房子就不能再出租(或者用於自辦)。雖然大樓上了保險，但其運營(或出租)卻被迫停止。房屋內的動產隨著不動產的損壞而毀壞，因缺乏資金無法重建不動產。損失和創傷是無法彌補的。
3.評估報告中的壹些“假設”對評估結果可能存在的風險揭示:
我們應在評估報告中具體披露壹些對評估結果有影響的“假設”，並告知報告使用者。
如估價報告中假設估價對象的土地使用權轉讓(未提供國有土地使用證)。如果真實情況是國有劃撥，必須扣除應繳納的土地出讓金。因此，應予以披露並引起註意。
4.評估報告中忽略或無法考慮的壹些因素(條件)揭示了評估結果可能存在的風險；
這壹部分主要是為了揭示壹些在評估報告中被忽略或無法考慮的因素和條件。
比如客戶告訴我“沒有法定優先受償權”，可能存在瑕疵。要有針對性，要實用。
(三)評估價值的合理使用
請充分註意評估對象的市場風險和流動性，合理使用該抵押價值。貸款人應謹慎把握貸款比例。
(4)當房地產市場價格發生較大變化時(特別是快速下跌時)，應重新評估估價對象的抵押價值。