面對大量的貸款利息，很多買房後的人都想提前還貸，擺脫房奴的命運。這些問題已經成為人們關註的焦點。
是否存在“提前還貸的最佳時機”？
其實，無論是使用公積金貸款還是商業貸款，還款方式都是等額本金或者等額本息。不存在“提前還房貸的最佳時機”，這完全是個偽命題。
我們按月還房貸，銀行的利息也是按月精確計算的。
三種預付方式
假設公積金用於購房貸款654.38+0萬元，還款方式為均本，房貸30年還清。現在公積金貸款年利率是3.25%。再來看看每個月要還的本金。如果選擇平均資本作為還款方式，那麽654.38+0萬的本金將被平均分成360個月(30× 654.38+02)，這樣每月固定償還本金2777.78元，這是壹個固定的數字，我們不用擔心，只需要看看每個月要償還的利息就可以了。月利率是年利率除以12。以公積金年利率為例:如果貸款1萬，第壹個月妳需要還銀行的利息是1萬×0.270833%=2708.33元。
雖然我們的例子講的是等額本金還款，但無論平均資本還是等額本息，在月息固定的情況下，妳第壹個月欠銀行654.38+0萬，那麽第壹個月支付的利息是2708.33元。需要指出的是，從第二個月開始利息會少於等額本息，只是因為等額金剛每個月開始多還本金。
由於第壹個月償還了2777.78元本金，此時，* *還欠銀行1萬-2777.78=997222.22元。所以第二個月的利息是:997222.22× 0.270833% = 2700438+0元。如果不想懶得算，可以直接用房貸計算器算出每個月要還多少利息。
由於選擇平均資本，最後壹個月欠銀行的貸款總額為2777.78元，因此利息為2777.78元* 0.270833% = 7.52元。
結論:提前還款不存在某個時點的“更多價值”。
貸款期限越長，總利息就越多？
通過以上具體數據，我們會發現，在還房貸的過程中，妳不能貪銀行壹分錢，銀行也不能貪妳壹分錢。每個月還了多少本息，還剩下多少本息，都是按照固定的年化房貸利率計算的，誰也占不了誰的便宜。
具體來說，在妳當初簽的貸款期限內(假設貸款30年)，妳是否還了5年的貸款，10年，15年，20年等等。，妳會在這些不同的時間點提前還貸，也就是壹次性還清剩余的本金，妳從銀行借了多少，總要還多少。
利息方面，貸款取出的時間越長，要還的利息就越多。這是毫無疑問的。如果不想承擔太多的利息，那就提前還清房貸，但絕對不會說第七年還清所有房貸就虧了或者比第八年還清所有房貸劃算。
關於提前還貸，關鍵看妳是想什麽時候提前還，還是想不想提前還。每個人在這方面都是不壹樣的，因為每個人承受利息的能力和對現金流的需求都是不壹樣的，所以對於每個人來說都不存在所謂的“提前還貸的最佳時機”。
也就是說，無論妳什麽時候還貸，妳付給銀行的利息都是嚴格按照房貸年利率固定時的約定利率計算的。不管什麽時候還，妳付出的成本都是按照公積金貸款年化利率3.25%計算的，轉商貸也是壹樣。
關於公積金貸款
與商業貸款相比，公積金貸款利率較低。算壹筆賬:以壹套40萬的房子為例。按照貸款金額的70%，可以貸到28萬。如果商業貸款期限為25年，月均還款為1，620.58元，25年的還款總額為4861.74元，支付的利息總額高達2061.74元。同樣是25年年限的公積金貸款，每月還款1，364.49元，25年還款總額409345元，支付利息總額1，293.45元。與商業貸款相比，25年節省的利息支出近76829元。
住房公積金相當於多了壹筆存款。住房公積金由企業和職工雙方繳納，企業會按照職工繳納住房公積金的比例補貼同樣的錢。在貸款買房和與房子相關的使用中，完全歸職工所有，相當於銀行裏的存款。以北京為例。如果妳月薪6000元，妳繳納5%，即300元/月，公司會相應為妳繳納300元，相當於600元裏多了存款，相當劃算。
提前還清公積金貸款劃算嗎？
1.成功申請公積金貸款並不容易。目前很多銀行辦理公積金貸款都要排隊半年以上。妳還清公積金貸款後，再想買其他房子，就很難再成功貸款了。
2.如果用手頭的閑錢還公積金貸款，遇到其他突發情況急需用錢的時候，比如孩子上學、父母生病、買車等智能申請商業貸款，利率會大大提高，多付利息。
3.如果用閑錢買短期理財產品或者找個好項目投資，收益會超過還公貸的利息，還可能有額外的收益。
4.
考慮到通貨膨脹，現在的錢總是比未來的錢更值錢。中國的通貨膨脹率壹直在銀行利率之上，這意味著妳的還款額壹直在貶值，這對妳來說很劃算。
5.最重要的壹點，公積金按揭貸款是等額本息還款，每月還款額中本金比例逐月增加，利息比例逐月減少。銀行不會在妳申請貸款的時候提醒妳這壹點。
是否選擇提前還貸？
五點小建議
想提前還房貸誰都可以，但是沒有所謂的“最佳時機”
有些人，只要銀行有貸款，就覺得自己欠債了，心裏難受。他們想提前還款，這樣就可以還了，解決自己的不適。
很多人還款幾年後可能要換房買第二套房子，需要先還完貸款，或者先還完房子再拿出更多的錢按揭。在這種情況下，妳要提前還款，但是時間也要根據自己的情況來定。
如果要提前還款，只需要考慮壹點，就是銀行可能會對過早還款進行罰息，不同地區不同銀行的規定也不壹樣。妳可以查看壹下當時簽訂的合同細節。
相比很多理財產品帶來的年化利率，銀行房貸的年化利率真的很低，是壹個非常低的成本。在沒有上述需要提前還款的情況下，如果說“提前還房貸”有什麽技巧的話，那就是越晚越好。如果房貸利率下降，會更值錢，越晚越好。
(以上回答發布於2016-08-09。目前的購房政策請參考實際情況。)
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