第壹，全款買或者貸款買。貸款多少合適？
這個問題比較好回答。當然是貸款。用銀行的錢不是很好玩嗎？如果妳是土豪，請隨意。真的沒有現金的空間了。買房玩的我就不多說了。
建議:
最好用公積金貸款購買。近年來，公積金政策不斷放寬。可以買房，也可以租房。對買房最有利的是貸款上限從80萬提高到654.38+0.2萬。如果妳有大房子，貸款也可以是公積金和商業貸款混合。是不是很人性化？
目前公積金貸款利率是4.05%，商業貸款也是6%推出。隨著商業貸款利率的提高，城市不同地區會有小幅度的優惠。
貸款，個人建議是按最低要求交首付，就ok了，後面會詳細分析。
第二，如果貸款，貸款多長時間合適，是否應該提前還款？
我先舉個例子:地點坐標:北京，首付30%，公積金和商貸混合貸款，公積金:4.05%，商貸:6.15%，公積金貸款1.2萬，商貸280萬，貸款400萬。(之前的房貸利率還沒有更新)
很多朋友看到，30年，匹配本息的總利息是421.5萬，平均資本的利息是3321萬。該死，銀行收了我們這麽多利息。
但是我們設身處地。只要投資利息大於6.15%，如果主流P2P平臺是10%，那麽如果投資收益大於10%而不是歸還銀行的錢，我們的資金會額外產生3.85%的利息，高於我們現在的壹年期定期存款。妳覺得值得嗎？
建議:
如果妳借的時間最長，可以借30年，也可以借30年。如果能找到每年高於6.15%的投資，就不用擔心還銀行貸款了。
提前還款要看妳要不要用銀行的錢投資？妳有自由選擇的權利。
3.等額本金和利息或平均資本
首先我們從銀行按揭還款的角度分析平均資本和等額本息。
等額本金的還款方式和等額本息的還款方式是壹樣的，但是利息支出會高很多，上圖妳應該看到了。所以，如果選擇等額本息的還款方式，妳會覺得自己吃了大虧。
但事實真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息還是等額本金還款，利息的計算方法都是將從銀行借款的本金余額乘以相應的月利率(約定年化利率/12個月)來計算出當月妳應該償還給銀行的利息。也就是說，兩種不同還款方式的利率水平其實是壹樣的。之所以計算的利息不壹樣，其實是因為妳不同月份借的本金不壹樣。借的本金越多，要還的利息就越多；如果妳借更少的本金，妳將不得不支付更少的利息。
例如:
如果貸款1萬，分20年還清，年利率為6.15%，則月息為0.5125%。
1.假設平均資本，每月還款本金為:1萬/240個月，即每月4167元；
(1)首月還款利息為:1萬*0.5125%=5125元，因此首月實際還款金額為4167+5125=9625元。
(2)第二個月剩余本金為1萬-4167=995833元，因此第二個月需要償還的利息為:
995833 * 0.5125% = 5103.64元，那麽第二個月實際還款金額為4167+5103.64元。
等等
平均資本在未來20年償還約161.7萬元，支付利息61.7萬元。
2.如果本息相等，貸款為654.38+0萬元，分20年還清，年利率為6.15%，月利率為0.5125%，則每月還款額(含本息)為72.51.12元。
(1)第壹個月計算的利息也是5125元，第壹個月只還了本金7251.12-5125 = 2126.5438+02元；
(2)第二個月的利息計算依據是上月的本金余額，即1萬-2126.12=997873.8元，那麽第二個月的應付利息就是5114.10元，也就是第二個。
等等
同樣的本息，20年還款總額約為654.38+0.74萬元，利息總額為74萬元。
以上，讓大家更直觀的看到:
通過上面的計算，可以看出兩種不同的還款方式是公平的嗎？不存在吃虧占便宜，哪個更劃算的問題。相比等額本息，平均資本每個月都有壹部分提前還款是因為上個月的還款金額大於等額本息，減少了本金余額，自然占用的利息也少。其實如果不選擇平均資本的方式，而是在有錢的時候大量提前還款，效果也差不多。妳的最終利率高，是因為妳每個月占用了銀行更多的本金，而不是因為銀行是為了賺取更多的利息。
所以，如果妳的初期資金不是太緊張，可以選擇平均資本法，減少所有利息支出；如果前期資金緊張，可以選擇本息匹配的方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。在資金可用的情況下，適當提前還款也可以達到減少利息支出的效果。
平均資本支付利息少，但初期還款壓力大；等額本息每月還款額相同，但利息略高。
從銀行借錢，我們其實只要投資利息高於銀行，就賺到了剩下的錢。個人傾向於等額本息，投資收益大於銀行利息，劃算，所以相當於用銀行的錢進行投資。
另外:如果網貸平臺等額本息還款，投資人實際收益如何？用10000元投資壹個項目，12個月，年化收益12%。壹年後妳的本金和利息總額是多少？壹年後還款10661，實際年化率6.61%。目前我們更智能平臺的項目壹個月年化收益率高達16%，每月再投資收益翻倍，基值遠高於商貸的6.15%。
結論:
建議選擇等額本息的還款方式。第壹個原因是買房前期已經取出大量現金，還款前期還款壓力大，平均資本中有很多還款值。隨著生活水平的提高，可支配現金會更加充裕。這時候提前還款或者投資會比較容易。
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四、什麽樣的人適合提前還款VS不提前還款？
三種類型的預付款:
1.傳統保守黨:錢只存銀行，不做任何投資，不讀書，不了解，不想冒任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了做出更實際更明智的選擇。
2.不想承擔任何責任，覺得欠錢有負擔，心裏壓力很大的朋友，為了妳更好的睡眠質量，請還他們。
3.這種朋友是專家，把房子的錢還了，拿著沒有貸款的房子去銀行做抵押貸款。跟妳比，肯定有很靠譜的投資渠道，而且肯定比房貸的利率高。如果妳身邊有這樣的朋友，請關註，請抱大腿，土豪，帶多多君壹起玩。
不推薦的預付款類型:
1.公積金貸款，商業貸款七折八折，公積金貸款利率只有4.05%。妳已經對余額寶進行了扁平化投資，這麽低的成本也能玩得開心。
(以上回答發布於2016-04-06。請以目前實際購買政策為準。)
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