小編曾壹直想：有壹個大房子，面朝大海，春暖花開。
現在還是在想，特別是聽到說又有新政，房價要跌啦。
但是房價走勢，各種預測讓人霧裏看花，跌？不跌？漲？還漲？
可是不論價格走高走低，有需要的還是要買房。那麽，何時才是買房的最佳時機？業內人士指出，買房有8個技巧，其中買房自住者應該買跌不買漲。
1.看銀行對房貸的態度
普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態度。壹般而言，銀行對貸款的態度比專家的話真實、準確，可信度更高。
銀行手松，說明市場看好，投資客湧動，房價壹般呈上漲趨勢；銀行手緊，說明市場風險加大，政策調控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價壹般呈下跌趨勢。
2.通過平均價看供需比
有專家說平均價格下跌是因為市場上出售的某類房子增多，業內人士說如果供給增多真實需求也增多，則此類房屋的價格持平或者小幅上揚，此時是買不到便宜房子的；如果供給增多真實需求保持不變，則此類房屋的價格立刻下跌，此時才是購買房屋的最佳時機。
3.先別急著買導向類的房屋
壹般來說政策導向類的房屋在政策導向初期價格上揚，後期隨著供給的增多而價格下滑，這時下手也不遲。
4.有自住型客戶“買跌不買漲”
買房自住者，房價的漲與跌其實都只是壹個數字而已，最關鍵的是同樣的房子買的時候付了多少錢。在下跌時買入的價格肯定低於上漲時買入的價格，所以應該“買跌不買漲”。
5.推銷房子的中介電話多
中介向妳推銷房子的陌生電話少，證明市場行情好，市場上並不缺客戶，這時不是買房的時候；房產中介向妳推銷房子的陌生電話多，證明市場行情不好，市場上買房的客戶少，跟房東討價還價的機會就多。
6.養房成本提前算仔細
相對而言，社區越大，使用和維護成本越低。因為，買了房子不等於您可以免費享用社區所有設施和服務。會所、地下車庫這些您用的時候都得花錢；大堂越豪華、公***設施越多，您所付出的費用越多；壹個樓門裏的戶數越少，您要攤的電梯費用就越多。養房的費用，買房時不能不考慮。
7.買“預期”才有升值潛力
購房要學會買“預期”，這樣今後的升值潛力才大。最好是在政策還未明朗之前買。當然，前提條件是消息的來源壹定要準確。
8.普通買房人不必壹步到位
普通買房人首先考慮方便、實用，不必壹步到位。理想的房子，其實是個相對的概念，今天理想未必明天就理想，方便實用才是最實在的。
而且，買房前定好自己的目標，多比多看。入住後則不比較、不計較，心理上的平衡比任何物質上的享受都重要。
確定好買房了，那就繞不開：
房貸
1. 全款買還是貸款買，貸款多少合適?
當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果妳是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。
建議：
貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用。如果妳房子總額多，貸款還可以公積金和商業貸款混合貸，是不是很人性化。
現在5年以上，公積金貸款現在的利率是3.5%，商業貸款也在4.9%，用商業貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。
2. 如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？
先來舉個例子：地點坐標：北京，假設，首付30% ，公積金和商業貸款混合貸款，公積金：4.05% 商業貸款：6.15%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。
很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這麽多利息。
但是我們換位思考，投資的利息只要大於6.15%，假如現在主流P2P平臺10%，那麽如果不還銀行的錢，而是投資收益大於10%，那我們的資金又多創造了3.85%的利息哦，比我們現在的壹年期定期存款都高，妳說合算不合算。
建議：
按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高於6.15%的投資，不用著急還銀行貸款的。
提前還款，就看妳想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權在妳們手上哦。
3. 等額本息or等額本金
首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。
等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。
但是，真的是這樣嗎？
其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用妳借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是壹樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為妳不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。
舉個例子：
如果借款100萬，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。
1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；
（1） 第壹個月還款利息為：100萬*0.5125%=5125元，則第壹個月的實際還款額為4167+5125=9625元。
（2） 第二個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則第二個月要還的利息為：
995833*0.5125%=5103.64元，則第二個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元
以此類推
等額本金下20年***還款約161.7萬元，***支付利息61.7萬元。
2. 如果是等額本息，借款100萬元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。
（1） 第壹個月計算出的利息同樣為5125元，第壹個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；
（2） 第二個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2126.12=997873.8元，則第二個月應還的利息是5114.10元，即第二個月歸還的本金為2137.01元
以此類推
等額本息下，20年***還款約174萬元，***支付利息74萬元。
這樣大家看的更直觀：
（以上回答發布於2016-11-16，當前相關購房政策請以實際為準）
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