房貸利率下調,已貸的怎麽辦？房貸利率根據當時貸款合同的情況分為固定利率和浮動利率。固定利率就是說自合同簽訂到合同終止，合同期內所執行的利率都是固定的，也就是簽訂合同時的利率，不論今後利率如何變化都不會變。浮動利率就是說在合同期內利率按照基準利率的變化而變化，壹般在基準利率變化後壹個月開始執行新利率。這就意味著如果我們的房貸合同簽訂的時浮動利率，那麽當基準利率發生變化的話我們的月供也會隨之發生變化。當然，這裏的基準利率變化方向不唯壹，可能上漲也可能下跌。
不過按照基準利率確定房貸利率馬上就要成為歷史了。因為10月8日新的貸款利率計算方式將開始執行，屆時房貸的利率將參照貸款基礎利率來執行，而貸款基礎利率是壹月壹公布的。因此新算法執行後貸款基礎利率會變動的比較頻繁。新算法下關於浮動利率也有規定，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。也就是說貸款合同期內每年都可以利率重定，根據最近壹個月的利率情況重定。當然基礎利率每個月的變化也是不唯壹的，可能上漲也可能下跌。
雖然房貸的利率可以浮動變化，但是我們並不能人為的去選擇僅在利率降低的時候變更貸款合同的利率。因此不論是浮動利率還是重定利率也都有利率上浮增加成本的風險，只不過利率在長期來看壹直是保持下降的趨勢。所以對於房貸利率來說重定利率最終還是會節約貸款成本的。
房貸利率本身采用的是浮動利率機制（固定利率基本淘汰），所以隨基準利率變化而變化。
已經貸款的利率能改嗎？分兩種情況：
壹、基準利率未更改，商業貸款利率出現下降，已經貸款的利率不能改。
7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，其就是最基準率上浮11%左右（5.44%/4.9%-1）。假設妳的貸款利率就是5.44%，那麽即使以後我國首套房平均貸款利率降至為4.9%，妳依然要還5.44%的貸款利率。
即個人房貸利率並不隨市場利率變化而變化，上浮比例永遠保持不變。12月8日以後加基點也壹樣，往上加的基點永遠保持不變，比如5.44%是基於LPR五年期4.85%加59個基點。
二、基準利率發生更改，已經貸款的利率跟隨更改。
基準利率發生更改，比如5年期以上貸款基準利率從4.9%降至4.8%，那麽上浮比例保持不變，通常來年1月1日起還貸利率將更改為4.8%*111%=5.325%，比5.44%低那麽壹點。
10月8日以後LPR也壹樣，5.44%是在4.85%的基礎上加59個基點。當五年期LPR從4.85%降至4.75%，那麽具體合同協定日期更改為4.75%+0.59=5.34%，比5.44%低那麽壹點。
采用新個人貸款基準以後，央行規定在貸款合同期限內，最短每年可對貸款利率進行重定價（具體期限與銀行商定），而定價的基本原則是以最近壹個月的LPR進行調整，加點部分固定不變。
對於房貸利率的變化，合同中壹般都會有約定的條款。房貸利率的降低，要看是屬於那壹種的降低，新規前的合約只會針對基準利率的變化而作為調整，對合同簽訂時約定的上下浮幅度不變；新規後只會針對LPR在協商期限到了之後使用新的LPR計價，對合同簽訂時的加點情況不作調整。
新規前的房貸隨著基準利率的變化而調整。
新規前的房貸利率由基準利率根據市場情況上下浮壹定的幅度得出，基準利率是利率的計價基礎。壹般來說，基準利率會隨著經濟發展的情況，在壹定的條件下會作出調整，房貸可以在基準利率變化後跟隨調整，但時間上要看合同的約定，比較常見的是在基準利率發生變化的次年1月1日才會對合同利率重新以新基準利率來計算。而對於因為上浮幅度變化而產生的利率降低，比如當時簽合同時上浮了20%，現在銀行規定只是上浮10%，上浮的幅度降低了，但這種降低只是針對新客戶新合約而言的，已經簽訂合同的老客戶還是按照原來的上浮幅度來執行，即還是按照原來的20%，不會受影響。
新規後的房貸利率隨著新LPR變化而調整。
新規後的房貸利率計價以LPR為基礎，而LPR是每個月更新壹次，所以LPR有升高或降低的可能。客戶可以與銀行在簽訂合同的時候約定更新LPR的時間，不過最低期限是壹年，因此雖然LPR每月更新壹次，但合同上最少也要壹年以上的間隔才能更新壹次，時間間隔可以由雙方協商約定，如果到了合同更新時間時LPR剛好下降了，那房貸利率也會下降。不過對於房貸利率的另壹個影響因素，即?加點來說，它與新規前的上下浮幅度壹樣，簽了合同就不會改變，所以如果銀行加點降低了，也只是對新客戶而言降低了，老客戶還是按原先的情況執行。
總的來說，房貸利率降低，要看是那壹種降低情況，如果利率計價的基礎下降了，那會按合同的約定跟隨下降，而如果是銀行利率上下浮或者加點情況變化了，不會影響老客戶的利率。