壹 動態指標
⑴ 財務凈現值
財務凈現值(FNPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的
目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動
起始點的現值之和，是房地產開發項目財務評價中的壹個重要經濟
指標。計算期的選取規則如表6-3所示。
基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，是
導致投資行為發生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率
(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。
財務凈現值的計算公式為：
房地產投資項目計算期選取規則 表 6-3
項目類型
計算期(開發經營期)界定
開發
投資
出售
為項目開發期與銷售期之和。開發期是從購買土地使用權
開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期;
銷售期是從正式銷售(含預售)開始到銷售完畢的時間周
期;當預售商品房時，開發期與銷售期有部分時間重疊。
出租
或
自營
為開發期與經營期之和。經營期為預計出租經營或自營的
時間周期;以土地使用權剩余年限和建築物經濟使用壽命
中較短的年限為值;為計算方便，也可視分析精度要
求，取10~20年。
置業投資
為經營準備期和經營期之和。經營準備期為開業準備活動
所占用的時間，從獲取物業所有權(使用權)開始，到出租
經營或自營活動正式開始截止;經營準備期的時間長短，
與購入物業的裝修狀態等因素相關。
NP
式中 FNPV--項目在起始時間點的財務凈現值;
ic--基準收益率或設定的目標收益率。
如果FNPV大於等於0，說明該項目的獲利能力達到或超過了
基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。如果FNPV小於
0，則項目不可接受。
⑵ 財務內部收益率
財務內部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內，各年凈現
金流量現值累計等於零時的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。
其計算公式為：
000()(1)(1)(1)
nnnttttctctctttF
NPV
NPV1
NPV 1
FIRR
0 i 1 i2
NPV 2
i2-i1
iNPV
NPV1 FIRR
0 i1 i2
NPV2
i
式中 CI--現金流入量;
CO--現金流出量;
(CI-CO)t--項目在t年的凈現金流量;
t=0--項目開始進行的時間點;
n--計算期，即項目的開發或經營周期(年、季度或月)。
財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回
投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投
資可以被完全收回。
圖 6-2 計算 IRR 的試算內插法圖示
財務內部收益率可以通過內插法求得。即先按目標收益率或基
準收益率求得項目的財務凈現值，如為正，則采用更高的折現率使
凈現值為接近於零的正值和負值各壹個，最後用內插公式求出，內
插法公式為：
式中 i1--當凈現值為接近於零的正值時的折現率;
i2--當凈現值為接近於零的負值時的折現率;
NPV1--采用低折現率時凈現值的正值;
NPV2--采用高折現率時凈現值的負值。
式中i1和i2之差不應超過1%~2%，否則，拆現率i1、i2和凈現
值之間不能近似於線性關系，從而使所求得的內部收益率失真(圖
6-2)。
內部收益率表明了項目投資所能支付的貸款利率。如果貸
款利率高於內部收益率，項目投資就會面臨虧損。因此所求出的內
部收益率是可以接受貸款的利率。將所求出的內部收益率與行
業基準收益率或目標收益率ic比較，當FIRR大於ic時，則認為項目
在財務上是可以接受的。如FIRR小於ic，則項目不可接受。
當投資項目的現金流量具有壹個內部收益率時，其財務凈現值
函數NPV(i)如圖6-3所示。從圖6-3中可以看出，當i值小於FIRR
時，對於所有的i值，NPV都是正值;當i值大於FIRR時，對於
所有的i值，NPV都是負值。
圖 6-3 凈現值與折現率的關系
值得註意的是，求解FIRR的理論方程應有n個解，這也就引
發了對項目內部收益率性的討論。研究表明：對於常規項目(凈
0()(1)0ntttCICOFIRR.
=
.+=Σ
121112||()
|
NPViiFIRRiNPVNPV×.
=+
+
現金流量的正負號在項目壽命期內僅有壹次變化) FIRR有實
數解;對於非常規項目(凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次
變化)計算FIRR的方程可能但不壹定有多個實數解。因為項目的
FIRR是的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，這些解都不
是項目的FIRR。因此，對非常規項目，須根據FIRR的經濟含義對
計算出的FIRR進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。
⑶ 動態投資回收期
動態投資回收期(Pb)，是指當考慮現金流折現時，項目以凈收
益抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要
指標。對房地產投資項目來說，動態投資回收期自投資起始點算起，
累計凈現值等於零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計
算公式為：
式中 Pb--動態投資回收期。
動態投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：
Pb =[累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1]+
[上期累計凈現金流量現值的絕對值/當期凈現金流量現值]
上式得出的是以期為單位的動態投資回收期，應該再把它換算
成以年為單位的動態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月
數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。
在項目財務評價中，動態投資回收期(Pb)與基準回收期(Pc)相
比較，如果Pb≤Pc，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投
資回收期指標壹般用於評價開發完結後用來出租經營或自營的房地
產開發項目，也可用來評價置業投資項目。
二 靜態指標
⑴ 成本利潤率
成本利潤率(RPC)，指開發利潤占總開發成本的比率，是初步
判斷房地產開發項目財務可行性的壹個經濟評價指標。成本利潤率
的計算公式為：
式中 RPC--成本利潤率;
GDV--項目總開發價值;
TDC--項目總開發成本;
DP--開發商利潤。
計算項目總開發價值時，如果項目全部銷售，則等於總銷售收
入扣除銷售稅金後的凈銷售收入;當項目用於出租時，為項目在整
個持有期內凈經營收入和凈轉售收入的現值累計之和。總銷售收入
的計算方法，見第八章有關內容。
項目總開發成本，是房地產開發項目在開發經營期內實際支出
的成本，在數值上等於開發建設投資，包括土地費用、前期工程費
用、基礎設施建設費用、建築安裝工程費用、公***配套設施建設費
用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、
其他費用和不可預見費用等。具體估算方法，見第八章有關內容。
計算房地產開發項目的總開發價值和總開發成本時，可依評估
時的價格水平進行估算，因為在大多數情況下，開發項目的收入與
成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項目收入的增長
基本能抵消成本的增長。
開發商利潤實際是對開發商所承擔的開發風險的回報。成本利
潤率壹般與目標利潤率進行比較，超過目標利潤率，則該項目在經
濟上是可接受的。目標利潤率水平的高低，與項目所在地區的市場
Σ=
.=+.
bPttctiCPCI00)1()(
%100%100×=×.
=
TDCDPTDCTDCGDVPRC
競爭狀況、項目開發經營周期長度、開發項目的物業類型以及貸款
利率水平等相關。壹般來說，對於壹個開發周期為2年的商品住宅
開發項目，其目標成本利潤率大體應為35% ~ 45%。
成本利潤率是開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤
率除以開發經營期的年數，也不等於年成本利潤率，因為開發成本
在開發經營期內逐漸發生，而不是在開發經營期開始時壹次投入。
⑵ 投資利潤率
投資利潤率是指項目經營期內壹個正常年份的年利潤總額或項
目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，它是考察項目單
位投資盈利能力的靜態指標。對經營期內各年的利潤變化幅度較大
的項目，應計算經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率，其
計算公式為：
利潤總額=經營收入(含銷售、出租、自營)-經營成本
-運營費用-銷售稅金
銷售稅金=營業稅+城市維護建設稅+教育費附加
項目總投資=開發建設投資+經營資金
投資利潤率可以根據損益表中的有關數據計算求得。在財務評
價中，將投資利潤率與行業平均利潤率對比，以判別項目單位投資
盈利能力是否達到本行業的平均水平。
⑶ 資本金利潤率
資本金利潤率是指項目經營期內壹個正常年份的年利潤總額或
項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目
的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產開發投資項目投入
的資本金或權益資本。資本金利潤率的計算公式為：
⑷ 資本金凈利潤率
資本金凈利潤率是指項目經營期內壹個正常年份的年稅後利潤
總額或項目經營期內的年平均稅後利潤總額與資本金的比率，它反
映投入項目的資本金的盈利能力。其計算公式為：
⑸ 靜態投資回收期Pb'
靜態投資回收期(Pb')，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈
收益抵償全部投資所需的時間。壹般以年表示，對房地產投資項目
來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。其計算公式為：
式中 Pb'--靜態投資回收期。
靜態投資回收期可以根據財務現金流量表中累計凈現金流量求
得，詳細計算公式為：
Pb'=[累計凈現金流量開始出現正值期數-1]+
[上期累計凈現金流量的絕對值/當期凈現金流量]
上式得出的是以期為單位的靜態投資回收期，應該再把它換算
成以年為單位的靜態投資回收期，其中的小數部分也可以折算成月
數，以年和月表示，如3年零9個月或3.75年。
⑹ 現金回報率
現金回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的現金報酬
與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資
或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率
%100×
項目總投資
潤總額年利潤總額或年平均利
投資利潤率=
%100×
資本金
潤總額年利潤總額或年平均利
資本金利潤率=
%100×
資本金
均稅後利潤總額年稅後利潤總額或年平
資本金凈利潤率=
Σ=
=.
'bP0t0)(tCOCI
和稅後現金回報率。其中，稅前現金回報率等於凈經營收入扣除還
本付息後的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅後現金回報
率等於稅後凈現金流量除以投資者的初始現金投資。
例如，某商業店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融
機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項
投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息後的年凈現金流
量為2.8萬元，則該項投資的稅前現金回報率為：2.8/20×100%
=14%;如果該項投資年稅後凈現金流量為2.2萬元，則該項投資
的稅後現金回報率為：2.2/20×100%=11%。
現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本
化率通常不考慮還本付息的影響;與壹般意義上的回報率也不同，
因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅後的。
⑺ 投資回報率
投資回報率指房地產置業投資過程中，每年所獲得的凈收益與
投資者初始投入的權益資本的比率。相對於現金回報率來說，投資
回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的
價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。該指標
反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。
在不考慮物業增值收益時，投資回報率=(稅後現金流量+投資
者權益增加值)/權益投資數額;當考慮物業增值收益時，投資回報
率=(稅後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投