根據央行30號公告，2020年6月65438+10月1之前簽訂的所有個人住房商業貸款合同的貸款利率，必須由參照貸款基準利率設定的浮動利率折算為LPR加點。轉換時間從2020年3月1開始，8月31前完成。只有只有壹個重定價周期的個人住房貸款合同不能轉換。2020年6月65438+10月1之後簽訂的個人住房貸款合同均使用LPR加計利息。
雖然沒有轉換和不轉換的選擇，但是轉換還是有兩種選擇:壹種是轉換成LPR加分，壹種是直接轉換成固定利率。其中，換算時的LPR基於2019年2月發布的LPR。根據30號公告，無論轉換為LPR加點還是固定利率，在下壹個重新定價日之前，轉換後的利率水平必須與轉換前相同。轉換後，加號和固定利率保持不變，不能再次轉換。在下壹個重新定價日之後，如果轉換為LPR加分，從每個重新定價日到下壹個重新定價日，執行貸款利率將根據最近壹個月的LPR加分計算。
以標的貸款利率為例，五年以上貸款基準利率為4.90，浮動10%實際利率為5.39，2019 65438+2月五年以上LPR為4.80。然後，轉換後的貸款利率為LPR+59個基點，或固定利率為5.39。
由於目前利率下行趨勢已定，換算成LPR+59個基點更劃算，早換算早受益。2020年3月，LPR為4.75，4月，LPR降至4.65。假設3月份轉換完成，貸款合同重定價日為2020年4月1，4月1後，實際貸款利率將從5.39降至5.24。如果貸款金額為70萬元，換算後壹年節省708元。當然，如果在轉換時選擇了固定利率，就享受不到這個福利了。
從長選來看，房貸利率下行的機會很大。也就是說，未來房貸利率可能會下行。
之前的貸款基準利率為4.9%，是基準利率時代最低的貸款利率。可以說，房貸是壹種性價比非常高的貸款。近期lpr為4.8%，比基準利率低0.1%。與基準利率4.9%相比，差距很小。
我建議貸款年限短的購房者，比如房貸年限在5年以下的，可以選擇固定利率，也就是之前的基準利率。因為房貸剩下的大部分都是本金，利息比例已經很小了，即使選擇lpr，房貸利率也會降低，省不了多少利息。固定利率雖然享受不到利率下降的好處，但也不會因為利率上升而加息。
如果妳是剛剛貸款或者剩余還款期很長的買家，可以選擇lpr。長期來看，貸款利率下降，在房貸利率下降的同時可以節省更多的利息。
現在沒人能確定房貸利率未來幾年或者未來十年的具體走勢。綜上所述，想要穩健，就要選擇固定利率，月供和利息壹目了然。如果妳認為未來房貸利率會大幅下降，可以選擇lpr。如果房貸利率下降，可以省利息。
這個政策其實是針對那些浮動利率的貸款用戶的。在此之前，大多數固定利率抵押貸款用戶對此壹無所知。因為未來LPR利率將取代中國的基準貸款利率。
如果妳的房貸之前是浮動利率，也就是按照基準利率上浮10%，從2015開始，五年以上的基準利率是4.9%，這個階段的浮動利率大概是5.39%。
可以選擇繼續按5.39%的利率還房貸，也可以和銀行重新協商按新的固定利率還房貸。現階段如果利率長期偏低，應該可以談5.39%以下的房貸利率。這其實是壹個新的房貸合同，放棄了原來的浮動利率合同。
也可以選擇2020年3-8月浮動利率，31。現在LPR利率是4.15%，所以妳現在的紅利大約是30%。即4.15%*1.3=5.395%。當然這裏的小數點會比較準確，不會超過妳原來5.39%的利率。
在未來，如果LPR利率下降，妳的利息負擔將在下壹年下降。例如，如果2021年LPR利率當時是4%，那麽4%*1.3=5.2%。
記住:所有的選擇都是有代價的。
浮動利率怎麽樣？
浮動利率當然是好的。10年前大部分貸款都是7%到8%的利率，現在是5%左右。未來呢？壹般會越來越低，像歐洲日本，負利率。那時候妳的利息就免了，當然妳還是要還本金的。
但是浮動利率是有風險的。固定利率去年好像吃了虧，但是有年利率怎麽辦？比如阿根廷的基準利率是60%。比如今天美國在1980把利率提高到16%，就是因為惡性通貨膨脹。當然，聰明人會說，如果出現惡性通貨膨脹，我會提前賣房還錢。嗯，這個選擇不錯。問題是我們效率不高。這房子不賣。因為浮動利率會承擔利率上升的風險。大家都知道，現在5%的利率，最多降到0%，也就是沒有利息了，但是向上的空間很大。我知道的不多。
固定利率怎麽樣？
固定利率不經濟不劃算，但是可以規避風險。妳看利率壹年比壹年低，甚至是負的，還在付5%的利息，妳很難受。但是，如果壹個人收入穩定，只是成本負擔有點高。所以，妳要做的就是壹直穩穩的回球。未來的確定性要高得多。
目前還是建議浮動利率。
妳是由基準利率決定的浮動利率，在未來，妳是由LPR決定的浮動利率。如果妳的浮動利率過去十年壹直在浮動，妳就是劃算的。2015降息妳肯定受益了。妳也發現整體利率趨勢是下行的。那麽未來只是改變壹個計算利息的相對標準。沒什麽區別。所以建議浮動利率。但是考慮到浮動利率是有風險的，雖然這種風險的概率很小，但是這是選擇的價格。
我們先來看看央行怎麽說的。
1.本公告所稱存量浮動利率貸款，是指2020年6月65438+10月1日前金融機構已發放、已簽約但未參照貸款基準利率發放的浮動利率貸款(不含公積金個人住房貸款)。自2020年6月5438+10月1日起，各金融機構不得參照貸款基準利率簽訂浮動利率貸款合同。
2.2020年3月1日起，金融機構應與現有浮動利率貸款的客戶就定價基準的轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR作為定價基準(增加點可為負數)，在合同剩余期限內增值固定；也可以轉換成固定利率。定價基準只能轉換壹次，轉換後不能再次轉換。在最後壹個重新定價周期中的庫存浮動利率貸款不得轉換。浮動利率貸款定價基準轉換原則上應在2020年8月31前完成。
央行的公告意味著:
2020年3月1之後，對於全國範圍內貸款買房的用戶，可以重新與銀行簽訂貸款合同。涉及的個人房貸高達28萬億。
如果重新簽訂的房貸利率下降1%，1萬的貸款壹年可以省下1萬的利息，壹個月833元。對於大多數家庭來說，無疑是壹件好事。到8月31，每個人都有五個月的操作時間。
讓我從結論開始:
建議轉投LPR，只簽壹年的LPR。
什麽是LPR？
簡單來說，貸款利率不再由央行決定，而是由幾家大型商業銀行根據市場變化來制定。這實際上相當於央行把基準利率的定價權交給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關鍵壹步。
然後就是加分的問題。以前是按照基準利率浮動，上浮20%或者下浮10%。以後就不存在這種上下浮動的問題了，改成定點，在合同剩余期限內固定加分值。
例如:
小明買的房子的貸款利率是基準利率上浮10%確定的，即4.90% x(1+0.1)= 5.39%，最新的LPR是4.80%，所以差額為5.39%-4.80%=0.59%。
小紅買的房子貸款利率按基準利率下浮20%確定，即4.90%x(1-0.2)=3.92%，最新LPR為4.80%，所以相差3.92%-4.80%=-0.88%，所以妳的定增分值為負88。
如果LPR的利率在未來繼續下降到4%。
那麽小明的房貸利率是4%+0.59%=4.59%，小紅的房貸利率是4%-0.88%=3.12%。
目前世界範圍內的房貸利率，美國保持在2%-3%之間，英國保持在2.75%-3%。中國平均房貸利率為5.53%，基本是歐美發達國家的兩倍。
此外，世界上許多國家已經逐漸進入負利率時代，因此LPR很有可能在未來衰退。所以建議不要簽固定利率，最好采用LPR+加分的模式，期限為壹年。如果LPR繼續下降，那麽我們的抵押貸款利率可以逐年降低。
現在的房貸基準利率是4.9%，漲10%就5.39%。按照新規，未來可以選擇保持5.39% 20年。要麽改成浮動利率，也就是五年期LPR+加點，加點是5.39%(現行執行利率)-4.8%(現行五年期LPR)=0.59%，那麽妳的浮動利率就是五年期LPR+上壹年的0.59。這樣，只要未來lpr小於4.8%，妳的轉換浮動利率就是值得的。
是否轉換與妳當前的基準利率是上升還是下降關系不大，更重要的是LPR在未來是上升還是下降。所以妳認為向下轉換是浮動利率，如果妳認為向上轉換是固定利率。
在當前的經濟形勢下，lpr下調的可能性很大。首先，世界經濟整體處於非常疲軟的環境中。日本歐洲負利率，美國連續三次降息。中國經濟近期也面臨很大壓力，所以下壹次降息也是大概率事件。我認為五年後lpr利率會是下降趨勢。所以如果妳的貸款還剩下五年甚至十年，我建議妳選擇浮動利率。
10或者20年後，lpr是漲還是跌？現在很難預測。但是如果妳的貸款還剩下20年，我還是建議妳選擇浮動利率，因為十年內的降息是比較確定的。十年後，貨幣在貶值。妳的債務價值不變，但實際購買力下降了。我們可以考慮壹下。十年前，如果妳壹個月2000塊錢，壓力有多大。今天交2000塊錢的壓力小了很多。所以，即使當時lpr上漲，我們在第壹個10年享受的福利也會大於10年後的付出。
在這個問題上，我發現很多人都有壹個誤區。
他們往往覺得，如果自己的房貸利率高，就應該跟著lpr的變化而變化，如果自己的房貸利率低，就應該選擇固定利率。
這種觀點是沒有依據的。是否選擇利率跟隨lpr的變化，其實和之前的房貸利率沒有直接關系，充其量只是壹種心理感受。
因為在這個房貸利率調整方案中，首先要做的是與lpr加利率的銜接，即把原來的基準利率浮動模式改為lpr加或減分，第壹次折算的利率不會變。
比如妳原來的房貸利率是5.88%，2020年4月妳選擇了變更合同。當時的lpr是4.8%，妳的積分是108分，妳的房貸利率還是5.88%。
在這種情況下，妳有兩個選擇。壹種是選擇固定利率，即未來房貸利率保持5.88%不變，另壹種是選擇利率跟隨lpr的變化。
如果選擇後者，至少需要壹年的時間，利率才能發生變化，這取決於當時的lpr。
如果lpr保持在4.8%，妳的房貸利率將保持在5.88%不變。如果lpr上升到5%，妳的房貸利率就變成6.08%。如果lpr降到4.6%，妳的房貸利率就變成5.68%。
可見，是否選擇利率跟隨lpr的變化，與之前的房貸利率無關。關鍵是判斷未來利率是降還是升。
如果妳確定未來利率會下行，那麽妳應該選擇跟隨lpr的變化。如果妳確定未來利率會上升，那麽妳應該選擇固定利率。
妳現在的房貸利率是:4.9%*(1+10%)=5.39%。根據最新的房貸利率政策，現有的浮動房屋利率房貸需要轉換為以LPR為基準的房貸利率，所以妳有兩種選擇:固定利率和浮動利率。
如果妳選擇固定利率，那麽妳未來的房貸利率永遠是5.39%。不管LPR將來會不會變，都與妳無關。如果漲了，就算賺了；另壹方面，如果LPR淪陷，那麽即使妳輸了，這也有點像賭博。