2008年重慶房價是漲是跌？沙坪壩地區！

第三季度，我市商品房銷售景氣指數由第二季度的110.12點下降23.83點，至86.29點，為近7年來最低，這意味著商品房開始難賣。昨天市內各大媒體發布的、市統計局企業調整隊發布的最新調查報告，肯定會讓很多人大吃壹驚。怎麽會呢？第二季度不是還很熱嗎？7月份，業內普遍認為“在宏觀調控下，我市並未受到影響和降溫，反而更好賣”。其實那只是某些人的壹廂情願，因為市場不相信“人力”，不取決於人的主觀意誌。首先，我們可以從宏觀調控措施的背景中找到答案。中央之所以要把房地產行業列為五大重點監控行業，是因為這個市場存在著不可忽視的問題，包括投資過度、房價上漲過快、需求虛假、投機猖獗等等。這些問題是非常容易發生在國內市場的，國內市場還處於起步和不成熟階段，包括重慶。在這種背景下，說我們的城市不會受到影響還為時過早。其次，從2002年下半年開始，這壹輪房地產熱潮在壹波又壹波的高房價之後，出現了脫離市場實際需求的跡象。這個標誌就是房地產的供給快於真實需求，房價與人均收入水平增速的差距逐漸拉大。從2001年到2003年，我市城鎮人均可支配收入從7000元左右增加到8093？7元，增長幅度只有1000元左右，但房價幾乎翻了壹倍。此外，被認為是未來購房主力的農村流動人口，2003年底年人均純收入僅為2215元。讓他們買壹套十幾萬甚至二十幾萬的房子，並不容易。但是很多人忽略了這壹點，壹味的吹噓房價會漲，壹直漲。長期來看確實如此，但短期來看並非如此，因為人均可支配收入的增長趕不上房價上漲的速度。這樣壹來，就不會有有效需求，商品房自然就很難賣了。如果不好賣，那是因為想買房的人都在持幣觀望，這是不正確的。因為租房市場不好，租金壹直在跌。當然，這個時候指望投機者救市是不現實的。也許他們中的壹些人甚至會失去自己的生命。但是，從另壹方面來說，商品房銷售陷入“低迷狀態”或許是壹件好事，至少可以讓壹些曾經豪情萬丈的人冷靜下來，有機會重新思考。市國土房管局否認了前天市企隊發布的“我市三季度商品房銷售降溫”的消息，但市國土房管局官員昨日接受本報記者采訪時表達了不同看法:我市商品房銷售並未明顯降溫。市國土房管局官員認為，這種情況可能是統計口徑不壹致造成的。據介紹，重慶目前的商品房銷售與壹、二季度相比，雖然價格過快上漲的勢頭有所緩解，但這並不意味著商品房銷售已經明顯降溫。從房地產管理部門獲得的信息來看，我市商品房銷售依然火爆，而且這種火爆還會持續壹段時間，所以我市商品房銷售是否會降溫還有待進壹步驗證。不過官方也表示，他們還沒有得到確切的數據來證明。有這樣壹個與市國土房管局觀點明顯相反的統計數據:據市統計局統計，1至今年5月的5個月，全市商品房竣工面積47萬平方米，同比增長7.2%，而銷售量僅為25萬平方米，同比下降3.4%。按照這種發展勢頭和國家宏觀政策調控，市企調組公布的三季度數據應該更有說服力。二手房價格還會繼續上漲，商品房銷售的降溫必然會影響二手房和租賃房價格的波動。據市企調組官員分析，由於新房價格壹直穩中有升，短期內二手房和租房價格還會繼續上漲。據分析，目前市場上稍微好壹點的樓盤價格都在每平方米3000元以上，很多低收入人群很難拿出足夠的錢購買新房，二手房成為這些市民購房的首選。據悉，從去年年底到今年8月，我市二手房價格平均漲幅高達80%。在需求沒有大幅減少的情況下，二手房價格很有可能繼續上漲，但這個幅度不會太高，會像商品房價格壹樣，保持穩步上漲的趨勢。市政企業調度組負責人在接受記者采訪時表示，三季度商品房銷售大幅下降只是壹個短期過程，我市房地產市場在未來很長壹段時間內仍將保持相對繁榮的狀態，因此不會出現房地產泡沫。根據市屬企業班子調整統計，27.15%的房地產企業新開工面積有所增加，55.73%的企業新開工面積維持在上季度水平，僅有17.13%的企業有所減少。新開工景氣指數運行於110.02點，較上季度有所上升。因此，第四季度，預計我市房地產行業企業家信心指數和企業綜合經營景氣指數將雙雙運行在150點左右的高景氣狀態。昨日房地產信貸增速放緩。工商銀行重慶分行相關負責人表示，從該行三季度房地產信貸情況來看，總量同比增長20%，低於去年同期。中國人民銀行重慶營業管理部人士向記者證實，該市房地產信貸總量繼續增長，但速度大幅放緩。“我市商品房銷售降溫，其實是去年以來宏觀調控的滯後表現。”中信興業銀行壹位資深人士認為，目前商品房信貸存在兩種壓力。壹個是開發商面臨的資金壓力。從文件號的出版。121由中國人民銀行去年到最近銀監會發布的信貸指引，銀行在發放貸款時對房地產企業的自有資金要求越來越高，大大提高了房地產市場的準入門檻。這位人士認為，到明年初，重慶房地產行業將重新洗牌，壹些小開發商將被淘汰。二是購房者積極性降低的壓力:真正需要自住的購房者購買力較弱；由於租金等回報的下降和銀行房貸門檻的提高，投資房產的人回歸理性。