提前還貸，五種還款方式可選。
目前銀行的還款方式主要有:壹次性還款；月供不變，期限壓縮；減少月供，保持還款周期；月供和期限雙減；增加月供，縮短期限。五種方式各有特點，貸款人是否應該提前還貸需要綜合考慮。
以張老師的“貸款金額35萬元，抵押貸款期限15年”為例來分析。目前按照等額本息還款法，應付利息總額為175184.62元。截至目前，他已借款四個月，因此抵押貸款本金為345071.92元，應付利息為168441.94元。
壹次還清:全額還清貸款，即借款人需要結清全部本息。這種方式對購房者來說性價比最高，可以節省利息近654.38+0.7萬元，但對借款人的經濟要求最高。
月供不變，期限縮短:如果先還65438+萬元，選擇保持月供水平不變，即每月還2917.69元，貸款期限相應縮短為9年，以後要還的利息總額為7012.33元，按揭貸款利息總額為7638+0元。
減少月供，保持還款期限:如果先還654.38+萬元，選擇654.38+05作為貸款期限，654.38+04目前還剩8個月，那麽每月還款額為2072.654.38+06元，月供水平相應降低到845.53元。這樣以後的利息支出總額為119628.36元，其抵押貸款的利息總額為126371.04元，利息減少48813.58元。
月供和期限雙減:如果提前還款金額為10元，剩余貸款還款期限縮短為10年，剩余貸款提前5年還清，月供為2697 48元，相應減少2202438+0元。這樣以後的利息支出為78，625.25元，抵押貸款利息總額為85，367.93元，減少利息89，865，438+06.69元。
增加月供，擠壓期限:如果提前還款65438+萬元，將剩余貸款還款期限縮短為8年，提前7年還清剩余貸款，月供相應增加到365.438+097.97元。這樣以後的利息支出為665，438+0，933.27元，抵押貸款利息總額為68，675.95元，減少利息65，438+0，065，08.67元。
至於提前還款方式的選擇，很難說哪種最劃算，會因人而異。貸款的前幾年，由於本金多，利息高，建議在貸款的前幾年多還，這樣貸款總額會減少，利息負擔也會相應減輕；如果出借人預期未來收益會大幅增長，可以選擇增實力、擠期限的方式；如果貸款人有很好的投資，能夠獲得更多的投資回報，不妨善用貸款，用更多的投資收益來彌補增加的利息成本；如果目前房貸以公積金貸款為主，暫時不用急於提前還款，因為現階段公積金貸款利率明顯低於5年期以上貸款，融資成本相對較低。提前還款程序需要預約。
如果想提前還貸，需要提前向貸款銀行提交申請，銀行回復後再去銀行辦理提前還款手續。
據了解，目前工、農、中、建四家銀行需要預約提前還貸。其中，中國銀行需要提前15個工作日預約，必須貸款壹年以上才能提前還款；工行和農行都需要提前1個月預約；建行也需要提前預約，但不清楚提前多少天。預約後銀行會通知貸款人按規定時間到銀行填表辦理提前還貸手續，需要攜帶身份證、借款合同、托管財產證明文件、代扣還款委托書等材料。如果提前部分還貸，可以與銀行約定後續還貸方式。
需要提醒貸款人的是，不要忘記提前取消抵押，退保貸款。貸款人提前還貸後，銀行出具證明，借款人持銀行出具的貸款結清證明，到房產管理部門抵押科辦理註銷抵押登記。此外，提前還清全部貸款後，原個人住房貸款的房屋保險合同也提前終止，借款人可攜帶保險單原件和貸款證明到保險公司退還未到期的保險費。如果購房人未能壹次性還清全部貸款，則不能要求退保。
準備貸款的要註意固定利率房貸，鎖定利率風險。
準備貸款買房的人，可以考慮試試銀行的“固定利率”房貸。浮動貸款利率可能每年都有變化，而固定利率房貸三五年就能把利率固定在較低水平，這也是目前人民幣加息的理想貸款策略。
以壹筆金額為30萬元、期限為20年的貸款為例。我們先來看看浮動利率。按照目前7.38%(五年以上)的利率水平，在銀行給予15%的優惠前提下，每月還款額為2196.81元；貸款方式變更為固定利率貸款的，按照相應的利率標準6.18%計算，最多六年內(三年期固定利率，通過並購購買三年期固定利率貸款的選擇權)。前六年貸款人每月還款額為2180.56元，貸款過程中節省的利息為165438。這樣對於打算提前還款的客戶來說，其實是享受了特別優惠的利率。而這些都只是在利率不變的情況下計算的。浮動貸款利率可能每年都有變化。如果再次加息，固定利率產品的優勢就會凸顯。(於)據