a、單項選擇題(***35題，每題1分。每個問題的備選答案中只有壹個最符合問題的含義。請將答題卡上相應的數字塗黑。)
1.下列不屬於房地產區位因素的有()。
A.運輸
B.使用
C.環境
D.地面
2.某地塊上有壹棟同樣建築面積的8層住宅，建築密度為50%。假設住宅總價為2000萬元，平均單價為5000元/平方米，樓面價為1200元/平方米，則土地總價為()萬元。
答:96
乙192
C.240
公元480年
3.房屋套內建築面積145㎡，套內使用面積132㎡，分攤的公共建築面積9㎡。按照套內建築面積計算的價格為3500元/平方米，那麽按照房屋建築面積計算的價格為()元/平方米。
大約3000美元
3277年
C.3295
D.3599
4.某市居民人均月收入從2006年3月的1增加到2006年9月30日的1.3萬元，對某壹類商品房的需求從1.6萬套增加到20萬套。那麽中點法計算的這種住房需求的收入彈性是()。
A.036
乙122
C.2.78
D.325
5.下列關於參考價、累計價和收益價關系的說法中，正確的是()。
A.當房地產市場成熟且處於正常狀態時，累計價格低於收入價格。
b房地產市場出現泡沫時，收益價格遠高於累計價格。
c房地產市場不景氣時，累計價格(不扣除經濟折舊)遠高於參考價格或收入價格。
比較價格傾向於交易價格，累計價格傾向於最低購買價格，收入價格傾向於銷售價格。
6.某樓盤現房價格4000元/平方米。預計現有房屋租金收入為每年300元/平方米(年底收取)，租金運營費用為每年50元/平方米。假設折現率為5%，風險補償為200元/平方米，則該房地產的拍賣價格為()元/平方米。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573
7.某倉庫房產，建築面積800㎡，容積率0.8，現擬變更為商業用地，容積率2.0，已取得規劃、土地等管理部門許可。假設轉為商業用地後樓面地價為2000元/平方米，理論上應繳納的土地出讓金金額為()萬元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315
8.房地產估價的技術原理是使不同的估價人員對房地產估價的基本前提有相同的認識，並在()下近似同壹估價對象的估價結果。
A.相同的估價原則和相同的估價時間。
B.相同的評估目的和方法
C.相同的評估目的和時間。
D.相同的估價原則和目的
9.某樓盤土地面積500m2，地價2000元/m2；建築面積為1000m2，采用成本法估算的建築物重置價格為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房價為2500元/平方米，因此該房地產中建築物的實際價值低於重置價格()元/平方米。
A.200
B.300
C.700
D.1000
10.宗地面積為1000m2:采用市場法評估。通過三個可比實例，參考價格分別為2130元/平方米、2190元/平方米、2220元/平方米。如果賦予這三個價格的權重分別為0.3、0.4、0.3，那麽加權算術平均法得出的參考價格為()元/平方米。
A.2160
乙2175
C.2181
D.2205
11.某樓盤2006年3月的價格是2009元/平方米，現在要調整到2006年9月的價格。據了解，2006年3月至9月該類房地產的價格指數分別為99.4、94.8、966、105.1、109.3、112.7和118.3。
A.2700.8
B.2800.1
2800.8
D.2817.7
12.房產交易成交價為人民幣300，000.00元，首付30%，余款壹年後壹次性付清。該房產分攤建築面積為10%，套內建築面積為100平方米。假設折現率為6%，按建築面積計算的房地產實際單價為()元/平方米。
2593年
B.2619
C.2727
公元2862年
13.在壹筆房產交易中，買賣雙方約定，買受人應向出賣人支付2385元/平方米，交易中涉及的所有稅費均由買受人承擔。據悉，該區域房產交易中，賣方應繳納的稅費為正常交易價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常交易價格的3.9%。若買賣雙方再次約定交易中涉及的稅費由賣方承擔，且買方支付給賣方的價款在原價基礎上相應調整，則調整後買方應支付給賣方的價款約為()元/平方米。
A.2139
乙2146
C.2651
公元2659年
14.在市場法中，對房地產情況進行間接比較和調整，可比實例的房地產情況優於標準房地產情況，得分為102；如果估價對象的房地產狀況差於標準房地產狀況，得分為97，則房地產狀況修正系數為()。
答:0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
15.下列各類房地產中，()特別適合成本法估價。
A.標準的工廠建築
B.啤酒廠廠房
C.要出售的土地
D.辦公樓
16.企業開發某塊土地時，土地收回成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
17.某房地產大廈建於1991年10月1日，經濟壽命60年。之後於6月1996 65438+10月1日完成土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年(自置換之日起)。2006年10，1，房產評估。經計算，該房地產土地購建價為2000萬元，房屋購建價為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年6月65438+10月1)，該房地產的評估值為()萬元。
A.4091
4182
C.4250
D.5000
18.某辦公樓，該樓的復購價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效年限為10年。其中，損壞門窗修復費用65438+萬元；裝修重置價200萬。平均壽命5年，有效年限4年。設備重置價格為250萬元，平均使用年限為15年，有效年限為9年。假設殘值率為零，辦公樓的材料折舊為()萬元。
400美元
628年
C.656
公元700年
19.某企業擁有辦公樓壹座，1996 65438+10月竣工，1998 65438+10月完成土地出讓手續，出讓年限50年(以置換之日為準)。5438年6月+2006年10月，建築物剩余可使用經濟年限為45年，因此在計算建築物折舊時，經濟年限應取為()年。
A.45
b50
C.52
草55
20.在建項目，土地使用權期限為50年，項目自取得權屬證書之日起算。預計項目建成後建築面積為17500m2，年凈收入為350萬元。目前該項目已建設2年，預計還需要25年才能完工。鑒於市場上類似房地產的收益率為7%，該項目繼續建設的總價值預計為()萬元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
21.已知某盈利性房地產的收益期為50年，收益率為8%的價格為4000元/m2:如果該房地產的收益期為40年，收益率為6%，則其價格最接近()元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
22.商鋪建築面積500m2，建築剩余經濟年限和土地剩余使用年限35年；市場同類商鋪按建築面積月租金120元/m2；營業費用率為租金收入的25%；這類房產的回報率是10%。這家商店的價值是()萬元。
A.521
B.533
C.695
D.711
23.給定~年期國債利率3.31%，貸款利率5.43%，投資風險補償2.23%，管理負擔補償1.32%，流動性不足補償1.42%，所得稅抵扣收益0.5%，收益率為()。
答:7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
24.用假設開發法評估某待開發房地產價值時，如果用現金流量折現法計算，待開發房地產開發經營期的起點應為()。
A.待開發房地產開始開發建設的具體日期。
B.待開發房地產建設合同簽訂日期
C.收購待開發房地產的日期
D.房地產開發項目竣工投入使用的日期
25.下列關於假設開發方法的說法不正確的是()。
A.假設開發法在形式上是評估新開發房地產價格的成本法的逆算法。
b假設開發法可用於計算開發房地產項目的地價、預期利潤和成本。
c假設開發法適用於待開發土地、在建項目和不能改變現狀的舊房。
d假設開發法通常測量壹次性價格剩余。
26.現有待開發項目建築面積為38.50m2，開發期限為2年。根據市場調研分析，項目建成後可銷售50%，剩余30%和20%分別在半年和壹年後銷售。銷售平均單價為28507元/平方米。若折現率為65，438+05%，則該項目開發後總價值的現值為()萬元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
27.用長期趨勢法計算房地產未來價格時，當房地產價格的變化過程為連續上漲或下跌，且各期上漲或下跌的比例大致接近時，應選擇()方法進行計算。
A.平均增減法
B.平均發展速度法
C.移動平均法
D.指數平滑法
28.在房地產估價中，長期趨勢法的假設是()。
a .過去形成的房地產價格變化趨勢，未來仍將存在。
b .在市場上可以找到充足的房地產歷史價格信息。
C.房地產市場過去沒有明顯的季節性變化。
D.政府對房地產市場調控的相關政策不會影響房地產的歷史價格。
29.總深度為50m的長方形地塊，前街路線價格為5000元/m2，後街路線價格為3800元/m2。根據重疊價值評估法，該宗地的前街影響深度為()m。
A.22
b28
C.38
草50
30.壹塊臨街深度50米，臨街寬度30英尺的長方形土地，總價40萬元。其相鄰的矩形土地B的街道深度為150ft，街道寬度為15ft，因此利用4321法則，土地B的總地價為()萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
365,438+0.某住宅樓總建築面積5000m2，房屋總價值654.38+00萬元，其中土地總價值500萬元。某人在居民樓擁有壹套單元房，建築面積150㎡，總價值35萬元。如果按照土地價值來分配，這個人的土地份額是()。
百分之三
B.3.5%
百分之七
4%
32.下列影響房地產價格的因素中，不屬於經濟因素的是()。
A.房地產投機
B.價格變化
C.財務收支情況
D.居民收入水平
33.隨著臨街深度的增加，臨街深度價格的修正率增加了()。
A.個別深度價格修正率
B.累積深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.加權深度價格修正率
34 .在確定評估對象、範圍和內容時，應根據()法律法規並征得委托方同意後綜合確定。
A.估價原則
B.評估目的
C.估價方法
D.估價程序
35.某房地產估價機構向委托方A出具了估價報告，估價期限為2005年5月20日至5月30日，估價報告有效期為1年。2006年5月20日，甲方持評估報告向銀行申請抵押貸款16，故評估報告歸檔期應不少於()年。
A.15
乙16
C.17
草20
二、選擇題(***15題，每題2分。每個問題的兩個或兩個以上的備選答案符合問題的含義。請在答題卡上塗黑他們對應的數字。如果選擇全部正確，得2分；錯選或多選，不得分；選少選對，每個選項得0.5分)
1.下列項目中屬於土地用途管制的有()。
A.建築周圍應該有壹些空地作為建築的綠地和交通。
b取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。
c在壹定的土地用途下，要求容積率為2.0。
d在兩種用地情況下，甲地必須為乙地留出通路。
E.壹塊地只能用於商業地產開發。
2.某房產按揭購買，購房總價50萬，首付房價30%，余款在未來10年內每月按揭支付。銀行貸款年利率為5.58%。那麽下列說法正確的是()。
A.房地產的實際價格等於名義價格。
該房產的名義價格為50萬元。
房地產實際價格高於50萬元。
該房地產的實際價格為50萬元。
E.房地產沒有名義價格。
3.公開市場價值是指在下列交易條件下最可能的價格()。
A.買賣雙方都有必要的市場信息。
b賣方具備必要的專業知識，了解交易對象。
買方有特殊的興趣，並願意作出額外的出價。
D.買賣雙方追求各自的利益。
E.買賣雙方都渴望完成交易。
4.根據適用原則、均衡原則和收益增減原則，房地產()時，使用。
A.與外部環境最和諧
B.擴大規模
C.內部組件的組合是最合適的
D.外部環境與內部因素有關。
E.外部環境因素是最合適的組合。
5.市場規律中物質條件的比較和調整包括()。
A.環境
B.地形學
C.外部支持設施
D.內部基礎設施的完整程度
E.裝飾
6.在考慮不動產交易的不同負擔時，不動產的正常交易價格等於()。
A.賣方實際取得的價款/(1-賣方應繳納的稅率)
B.賣方實際獲得的價格——賣方應承擔的稅費。
C.買方實際支付的價格-應由買方承擔的稅費
D.賣方應承擔的稅費/賣方應支付的稅費比例
E.買方實際支付的價款/(1-買方應付稅率)
7.下列關於重新購建價格的說法中，正確的是()。
A.購建價是指在全新的條件下對估價對象進行重新開發建設所必需的支出。
b購建價格為評估時的價格。
C.重新購建價格是壹個客觀價格。
D.建築物的購建價格是新條件下的價格。
E.土地的購建價格是法定出讓年限下的價格。
8.使用成本法時，最重要的是()。
A.區分計劃成本和實際成本
B.區分實際成本和客觀成本
C.結合實際成本確定評估值。
D.結合實際開發利潤確定評估值。
E.結合市場供求分析確定評估值。
9.建築折舊分為三類:材料折舊、功能折舊和經濟折舊。其中，屬於經濟折舊的有()。
A.反向函數
B.功能缺陷
C.環境汙染
D.交通堵塞
E.正常使用中的磨損
10.根據凈收益的不同，收益法可分為()。
A.直接資本化法
B.投資法
C.收入乘數法
D.利潤法
E.現金流量貼現法
11.在假設開發方法中，選擇最重要的是使用。而用途的選擇要考慮土地的位置()。
A.可接受性
B.保值增值
C.真實社會需求程度
D.未來發展趨勢
E.固定物
12.長期趨勢法估值的壹般步驟是()。
A.收集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，並進行檢查和鑒定。
b整理收集的歷史價格數據，畫出時間序列圖。
C.觀察分析時間序列，得到壹定的規律。
D.利用該模型對估價對象在估價時點的價格進行猜測和判斷。
E.分析和預測未來價格。
13.高層建築地價分攤的方法有()。
A.按建築價值分攤
B.根據房屋的價值進行分攤
C.按土地價值分配
D.按建築面積分攤
E.按底價分攤。
14.影響房地產價格的主要經濟因素是()。
A.經濟發展、儲蓄、消費和投資水平
B.社會發展、房地產投機和城市化
C.財務收支、財務狀況和利率
D.價格、匯率和居民收入
E.人口、行政隸屬關系變化與居民收入
15.下列關於界定房地產估價時間的說法中，正確的是()。
A.為評估現值，壹般以估價對象實地調查或估價作業期間的某壹天為估價時點。
B.城市房屋拆遷估價，估價時間壹般為房屋拆遷許可證頒發之日。
C.分期實施房屋拆遷的，以房屋拆遷公告之日為估價時點。
D.房地產估價師可以假設評估日期。
E.對原評估結果有異議的，以評估日期為評估時間。
三。是非題(***15題，每題1分。請根據判斷結果將答題卡上相應的符號塗黑，正確用√，錯誤用×表示。妳不回答，就不得分。錯壹次扣1，此題總分最多扣零分。)
1.房地產價格是客觀存在的，不以個人意誌為轉移。因此，房地產估價實際上是房地產專業評估師模擬房地產市場價格形成的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。( )
2.甲方和乙方是兩個相鄰的地塊，條件相同。土地A單價1.400元/平方米，容積率4，土地使用年限40年。當B地塊單價為900元/平方米，容積率為2.5，土地使用年限為50年時，以樓面價(土地回報率為6%)投資A地塊較為經濟。
3.在壹定時期內，開發周期短的房地產，供給彈性相對較小；開發周期長的房地產，供給彈性比較大。( )
4.平衡原則是通過房地產內部組成部分與其外部環境是否協調來判斷房地產是否可供使用，可以幫助確定規模和用途。( )
5.2006年6月30日的可比房地產價格為500美元/平方米，與上月相比，該類房地產基於美元的月平均價格變化下降了0.7%。假設2006年10月30日人民幣對美元的市場匯率為1美元= 7.98元人民幣，2006年9月30日為65448元人民幣。( )
6.在建築物的折舊中，只有不可修復的功能落後，沒有可修復的功能落後。( )
7.於1996 10 10月1日建造了壹座建築物，該建築物的土地使用權於1994 10 10月1日取得，期限為40年；這類建築的使用年限為50年:殘值率為0。那麽2006年6月5438+10月65438+10月直線法計算的該樓成新率為80%。( )
8.非住宅小區級公共建築的建設成本和住宅小區商業建築及設施的建設成本不能計入商品房價格。( )
9.某房產土地於2000年底取得，土地使用權期限為50年。該房產於2001年末竣工，2002年末至2005年末凈收入分別為83萬元、85萬元、90萬元、94萬元。預計從2005年底開始，年凈收入可達90萬元。該類房地產的收益率為10%，因此該房地產在2006年6月65438+10月1日的價值為886萬元。( )
10.自有資金資本化率通常是稅前現金流量與下壹年度自有資金金額的比值，用可比房地產稅前現金流量除以自有資金金額即可得到。( )
11.用於投資分析的假設開發法與估值的區別在於，在選取相關參數和計算相關值時，投資分析是站在普通投資者的立場上，而估值是站在特定投資者的立場上。( )
12.移動平均法是將原價格按照時間序列進行平滑，即通過逐項遞推的方法計算出壹系列移動的時間序列價格平均值，形成新的派生平均價格時間序列，從而消除短期價格波動的影響，顯示價格變化的基本發展趨勢。( )
13.有壹棟四層樓的公寓，每層樓的建築面積都壹樣。已知二樓的值是壹樓的105倍，三樓是四樓的1.15倍，四樓是二樓的91%。按照房地產的價值分配方法，三層所占土地份額約為27%。( )
14.壹般來說，房地產價格與利率正相關。利率上升，房地產價格就會上升，利率下降，房地產價格就會下降。( )
15.接受評估委托後，受委托的評估機構不得轉讓或變相轉讓受委托的評估業務，並應明確至少有壹名合適的評估人員負責評估項目。( )
4.計算題(***2題，20分。要求列出公式和計算過程。如果需要根據公式計算，就要寫出公式。只有計算結果而沒有計算過程的，不得分。計算結果應保留到小數點後兩位。請在答題卡上回答。)
1.某商鋪建築面積1000m2，土地使用年限40年，從10+0，2000年算起。2002年6月65438+10月1日，某公司與商鋪業主簽訂租賃合同。租期20年，月租150元/m2。租金每兩年支付壹次，支付時間在第二年年底。目前市場上同類店鋪正常月租為200元/m2，付款方式為每年年底壹次性付款。預計同類店鋪正常月租每年增長5%，壹般租賃經營的經營費用率為租金收入的30%。試求承租人在2006年6月10日的公司股權價值(房地產回報率為8%)。(8分)
2.估價對象為辦公樓，總土地面積為1000m2，2006年9月底取得50年使用權，5438+0。辦公樓總建築面積4500平方米，於2004年9月底竣工。該建築為鋼筋混凝土結構，高5米。沒有電梯。需要對該辦公樓2006年9月30日的價值進行評估。收集如下相關信息。
在評估基準日，城市邊緣區平均每畝征地補償安置費用為5732萬元，向政府繳納的土地使用權出讓金為150元/平方米，土地開發費用、稅金及利潤等為120元/平方米。以上合計為50年城市邊緣土地使用權的耕地價格。城市土地分為八級，城市邊緣區土地為八級，估價對象在六級土地上。不同級別土地之間的價格差異如下表所示:
(3)評估基準日，5米高無電梯建築物的購建價格為65，438+0，800元/平方米，估價對象損壞的辦公室門窗維修費用為65，438+萬元；裝修重新購建價654.38+0.4萬元，經濟年限5年。設備購建價為654.38+000萬元，經濟壽命為654.38+00年。建築物的使用壽命比土地的使用壽命要長。假設剩余率為0。另外，這棟寫字樓由於沒有電梯，入住率低，只有80%，月租38元/平方米。市場上類似帶電梯的寫字樓出租率為85%，正常月租為40元/平方米。壹般租賃經營的正常經營費用率為租金收入的35%。如果在評估時更換類似帶電梯的辦公樓，電梯購置費為60萬元，安裝費為40萬元。同時，由於辦公樓的高度高於正常樓層，其能耗增加。根據計算，正常情況下，每年需要消耗1萬元能源。同時，由於周邊環境變化，辦公樓經濟折舊20萬元。嘗試用成本法評估辦公樓2006年9月30日的價值。土地購建價格應采用市場法和成本法綜合計算。土地收益率為5%，房地產收益率為7%(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，保留小數點後兩位)。(12分)
參考答案
壹、多項選擇題
1.b . 2 . d . 3 . c . 4 . c . 5 . c . 6 . c . 7 . d . 8 . c . 9 . b . 10C.11。D.12。A.13。D.14。A.15。B.16。D.17.B。
18.C.19。C.20.D.2122 . a . 23 . c . 24c . 25 . c . 26 . d . 27 . a . 28 . a . 29 . b . 30 . c . 31 . b . 32 . a
33 b . 34 b . 35 b
二、選擇題
1.a . c . E2 . d . e . 3 . a . d . 4 . a . c . 5 . b . d . e . 6 . a . b . d . 7 . a . b . c . d . 8 . b . e . 9 . c . e . 10 . a . e
11.公元12年。公元13年。公元前14年。公元65438年
三、判斷題
1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.×14.×15.×
四、計算問題
1 . a 1 = 150×12×2×1000×0.70 = 252萬元。
I 1 =(1+8%)2-1 = 16.64%
承租人股權價值= 107238+1117.60 = 218998萬元。
2.(1)求地價:
1)市場法計算土地單價；
2)采用成本法計算土地單價:
城市邊際地價的計算；
征地補償安置費用= 57.32萬/66667 = 8.598萬元/平方米。