明確多地房貸利率浮動下限
距離個人住房貸款利率正式“錨改”不到壹個月，各地都在逐步明確當地房貸利率下限。買家打算如何順利「換主播」？銀行準備的怎麽樣了？未來房貸利率會有怎樣的變化？
各地政府陸續公布房貸利率下限。
由於中國人民銀行宣布貸款市場牌價(LPR)將成為銀行發放新貸款的主要參考，個人住房貸款的定價自然將從原來的貸款基準利率變為LPR。央行明確，自10年6月8日起，新增商業性個人住房貸款利率以最近壹個月同期LPR為定價基準相加形成。
記者從相關部門了解到，目前房貸利率“換錨”工作平穩有序，地方和金融機構正在穩步推進LPR價值澄清和系統升級工作。新的房貸利率定價政策實施後，實際利率水平與之前相比將保持基本穩定，確保“錨改”前後平穩過渡。
為保證差別化住房信貸政策的有效實施，不同於普通的新增貸款定價，個人住房貸款的利率受到三個因素的限制，除了LPR、央行的房貸利率底線、地方LPR的下限和銀行的浮動點。
據了解，目前已有13個省區市市場利率定價自律組織確定了當地LPR下限，其余地區將在月底前陸續公布。
據了解，北京已明確首套房利率在LPR基礎上上浮不低於55個基點，二套房利率不低於105個基點。按照8月20日五年以上LPR，北京個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。
壹位在某國有大行房貸部門工作的員工告訴記者，改革前北京首套房在基準利率4.9%的基礎上上浮10%，二套房上浮20%。按此計算，北京地區執行下限後，與改革前的房貸利率水平大體壹致。
記者在多地走訪時了解到，各地銀行都在按照當地房貸利率下限調整利率浮動，與改革前的利率水平相比變化不大，體現了因地制宜、因城施策。
某國有銀行江蘇分行在考慮江蘇房貸利率下限後，首套房LPR上浮80個基點，二套房上浮105個基點。蘇州首套房至少加120個基點，二套房加150個基點。“改革前蘇州首套房基準利率上浮25%，二套房上浮30%。下限實施後，對最終利率不會有太大影響。”該行蘇州分行住房金融部人士表示。
“招商銀行在深圳的房貸利率已經和LPR掛鉤。首套房和二套房貸利率分別比上個月同期LPR上浮30個基點和60個基點。”招行壹位工作人員說。
值得註意的是，無論是央行要求的底線，還是地方設定的底線，都不是壹成不變的。記者從有關部門了解到，今後將根據房地產市場供求變化和LPR波動情況，調整個人住房貸款利率下限。
購房者趨於理性，沒有集中申請貸款。
記者走訪北京、南京、廣東等地多個樓盤，並未發現新政實施前有大量購房者集中買房或申請貸款。
“我知道十壹後房貸利率可能會有變化，但從銀行和中介反饋的信息來看，對整體房貸影響不大。我其實更看重房價。”正在南京青奧公園附近看房的胡先生告訴記者。
記者從多地商業銀行了解到，近期前來咨詢房貸利率的客戶很多，但並沒有出現大規模簽訂貸款合同的情況。“新的房貸定價政策出臺後，房貸增量與前期相比變化不大。購房者是否申請按揭貸款，主要受所購房屋的情況影響。”招行深圳分行的壹位工作人員說。
目前很多城市還沒有明確地方利率下限。中國人民銀行上海總部相關負責人表示，上海本地LPR的下限尚未確定。總基調是在“因城施策”的原則下，確保利率定價機制平穩轉換，保持上海市個人住房貸款利率基本穩定。
上海是目前全國房貸利率較低的城市之壹。記者從兩家國有銀行上海分行了解到，目前仍有購房者享受首套房利率8.5折優惠。壹旦新規實施，首套房貸的優惠利率將很難實現。
正在看房的馬先生給記者算了壹筆賬:壹筆期限為20年、等額本息還款方式為654.38+0萬元的個人房貸，按照8月20日5年以上的LPR計算，將比之前基準利率5%增加利息2.55萬元。“這個影響不大。我還是會根據自己的實際需求來決定是否買房。”
融360大數據研究院分析師李萬甫認為，目前用戶仍然可以在新舊合約之間進行選擇，有壹個心理接受時間。考慮到LPR未來較大的市場預期，房貸用戶會接受新的定價模式和合同簽訂。也會更順暢。
銀行正忙著推動澄清細節。
6月8日起執行新的個人住房貸款利率政策10。目前，各銀行正在緊鑼密鼓地推進貸款合同修訂、系統改造升級、員工培訓等工作。
“目前正在研究房貸利率調整辦法等實施細則，增加壹些數值。”中國建設銀行住房金融和個人信貸部副總經理黃友剛表示，建行正在加緊業務系統的轉型，並已指示其分行做好LPR利率轉換的準備。
“工行目前正在進行系統測試，9月中下旬系統可以做好支持LPR定價選擇房貸的準備。”中國工商銀行個人金融部副總經理任表示，工行個貸管理中新增了定價法，文件將於9月中下旬下發至全行。
李萬甫認為，過渡期的試水可以幫助銀行做好與用戶溝通和市場測試的準備，確保房貸市場平穩過渡。
但也有銀行基層工作人員表示，目前過渡期內房貸利率執行的個別細節仍需細化。“新利率的執行日期是以銀行簽訂的合同為準還是以客戶的購房合同為準，目前還不清楚。”壹位銀行工作人員說。