政策要點:房貸客戶應在明年3月至8月的任何時候選擇利率“錨變”方式。
12年2月28日，央行發布重磅消息，將改變現有房貸利率的定價基準。明年3月28日起，定價基準轉為LPR，不再與之前的基準利率掛鉤。
揚子晚報/牛子新聞記者了解到，個人住房貸款壹般是商業貸款，期限在五年以上。此前是基準利率錨定，按照基準利率浮動或貼現；2065 438+09 19 10月8日之後的增量房貸利率錨定LPR，為每月公布壹次的貸款市場報價利率。目前最新的五年期LPR為4.8%，房貸利率加上LPR作為最終利率。按照之前的算法，與基準利率掛鉤的房貸利率只有在央行貸款基準利率變化時才會變化，而與LPR掛鉤的利率會隨著LPR的變化而變化，每月公布壹次。
那麽，如何調整存量房貸利率定價基準呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇。
第壹種:把房貸利率轉換成固定利率。根據規定，轉換後的商業性個人住房貸款利率水平應等於原合同的最新執行利率水平。業內人士分析，選擇固定利率後，房貸還款期間利率不再上浮。
第二種:從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場的報價利率。《LPR》每月出版壹次，內容不斷變化。意味著如果選擇“LPR+加點”的利率，未來房貸利率會隨著LPR的漲跌而漲或跌，月供也可能變多或變少。
具體計算
對於固定利率的客戶，利率不再浮動。
當轉換LPR客戶時,“差異”保持不變。
揚子晚報/牛子新聞記者了解到，央行公告顯示，借款人只有壹種選擇，轉換後不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶做出了艱難的選擇，哪種形式更劃算？
揚子晚報記者算了以下幾個例子:
客戶A於2012年末購房，當時享受房貸利率八五折優惠。按照現在的基準利率，他的貸款利率是(4.9%)×0.85=4.17%。
按照第壹種方法，房貸客戶A與銀行協商，後續利率固定為4.17%，那麽無論未來外部環境如何變化，他都將按照4.17%的房貸利率還款。
根據第二種形式，客戶A需要首先計算與LPR的差額。從增加值來看，增加值是原合同最新執行利率(4.17%)與2019年2月LPR(4.8%)的差額(本例中差額為負0.63%)，因此該差額在合同剩余期限內仍為負0.63%。比如未來LPR上漲到5.2%，這個客戶的房貸利率就是5.2%-0.63%=4.57%，高於固定利率(4.17%)；但如果未來LPR降至4.2%，客戶當時執行的房貸利率為3.57%，低於固定利率。
如果客戶B在2018年買房，房貸利率比基準利率高10%，那麽他目前的房貸利率是4.9%×(1+10%)=5.39%。按照第壹種方法，他可以和銀行約定以5.39%的固定利率還款。但是，按照第二種方法，他現在的利率和2065438+2009年2月的LPR(4.8%)相差0.59%。如果未來LPR升值，他的貸款利率也會相應上升。但如果未來LPR下行到4.2%，客戶的房貸利率就是4.2%+0.59%=4.79%，低於他選擇的固定利率。
可以看出，隨著LPR未來走勢的不同，房貸利率的變化壹目了然。
專家表示，LPR利率是長期的，下行價值穩定，固定利率也可以選擇。
揚子晚報/牛子新聞記者通過計算了解到，選擇哪種形式更劃算，要看LPR未來的走勢。當LPR未來處於下行時，選擇與LPR掛鉤的利率會更劃算。LPR每個月都有浮動，房貸利率是不是也壹個月浮動壹次？據介紹，目前大部分商業性個人住房貸款重定價周期為1年，重定價日為每年1天。但金融機構在與客戶協商定價基準轉換條款時，可以重新協商重定價期限和重定價日期，商業性個人住房貸款最短重定價期限為1年。
據介紹，央行新政策主要影響2020年前購房、使用商業貸款、參考貸款基準利率的購房者。業內專家表示，對於剩余貸款期限短、剩余貸款金額少的購房者，兩種方式差別不大。但對於貸款金額和貸款年限較長的購房者來說，選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬甫在接受揚子晚報/牛子新聞記者采訪時表示，從中長期來看，LPR利率存在較大下行空間。在LPR持續下滑的情況下，選擇轉換為LPR定價基準的方案對用戶更有利，未來利息支出也會減少。當然，如果用戶更註重利率的穩定性和便利性，相對於LPR可能下降帶來的利息支出的減少，也可以選擇轉為固定利率。
中國民生銀行首席研究員文彬認為，雖然銀行會提供浮動和固定貸款報價，但在預期LPR下降的背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為利差已經固定。如果LPR由於經濟復蘇和通貨膨脹上升而處於上升周期，抵押貸款利率也會上升，如果之前簽訂了固定利率，抵押貸款成本將保持不變。