保爾森的話並不誇張。房利美和房地美擁有約5萬億美元的抵押貸款，發行了5萬億美元的債券，其中3萬億美元在美國投資者手中，超過654.38萬億美元在外國政府和投資者手中。如果房利美和房地美的危機繼續蔓延，全球金融市場將受到巨大影響。因此，美國政府救助房利美和房地美的實際目的是維護美國金融穩定，挽救投資者對各種美國債券的信心。例如，美國政府在宣布救助房利美和房地美的同時，還宣布美國財政部有權在2009年65438+2月31之前在公開市場購買房利美和房地美的MBS(抵押貸款支持債券)，還計劃購買房利美和房地美的抵押貸款支持證券，以降低購房者的信貸成本。為此，美國財政部還將成立壹只投資基金，在公開市場上購買“政府資助機構”的MBS。
第壹，“兩房”是美國政府反房市金融危機的產物。
房利美和房地美是政府反住房危機的產物，這場危機起源於20世紀30年代的大蕭條。
對於美國的銀行來說，住房抵押貸款非常重要。20世紀80年代以前，銀行業50%左右的資產是住房抵押貸款，這種資產的收益率直接影響銀行的經營狀況。在影響住房抵押貸款收益率的因素中，利率的變化最為重要。30年代大蕭條後，美國銀行受“Q條款”約束，存款利率受限。美國政府限制銀行存款利率的目的是為了保護銀行的盈利能力。由於抵押貸款期限較長，主要是固定利率，如果任由存款利率隨意浮動，成千上萬的商業銀行和儲蓄貸款機構將面臨巨大的利率風險。比如50年代住房按揭貸款利率只有5%左右，而70年代在高通脹時期，存款利率已經超過15%，50年代銀行發放的住房按揭貸款在70年代會面臨負收益。
然而，控制存款利率並沒有幫助銀行走出危機。70年代高通脹時代，美國市場利率大幅上升，國債收益率甚至超過10%，遠高於Q準則規定的最高限額。於是，銀行存款流向債券市場，資本市場繁榮，銀行萎縮，這就是所謂的“脫媒”現象。比如1966三季度，短期國債利率為5.38%，而儲蓄機構支付給定期存款的利率只有4%。本季度儲蓄機構資金流出達7.26億美元，而此前四年，平均每季度資金流入為22億美元。資金的大量流失使得銀行和儲蓄機構無錢放貸，出現流動性危機。
因此，如何增加大蕭條後住房金融市場的流動性成為美國金融領域的壹大課題，房利美和房地美由此誕生。他們的主要業務領域是住房抵押貸款市場。他們從商業銀行或其他金融機構購買住房抵押貸款，然後發行債券進行融資。因為有政府信用支持，其發行的債券規模僅次於國債，融資成本很低。它通過購買其他金融機構的住房抵押貸款為住房金融市場提供流動性，實際上充當了美國房地產金融市場的“中央銀行”。
第二，“兩房”危機給我們的警示
以房利美和房地美為主導的美國住房金融體系的精巧設計令無數學者驚嘆，這壹體系也是美國金融機構市場化的重要標誌。這壹制度的巧妙之處在於，美國房地產金融的風險通過房利美和房地美這壹中介分散給全球投資者。這壹機制建立半個多世紀以來運行良好，經歷了60年代金融脫媒的考驗，70年代美國經濟滯脹的打擊，80年代存貸危機的洗禮。但遺憾的是，這個別出心裁的設計並沒有能夠經受住“次貸危機”的沖擊。原因是什麽？這是什麽原因呢？
壹個警告:房地產金融設計的任何技巧起到的作用都是有限的，保證房地產金融穩定的有效方法只有壹個，就是要努力控制房地產價格的上漲速度。
次貸危機的根源是房價下跌，但房價下跌的原因是房價大幅上漲。所以，沒有房價的大幅上漲，就沒有“次貸危機”。防止房地產金融危機，最重要的是防止房地產價格快速上漲。
這些原理並不復雜，難點在於如何克服決策者的短期行為。以美國為例。2001之後，美聯儲肯定知道把利率降到1%的後果，但它還是這麽做了。為什麽？說白了就是為了克服當時經濟馬上下滑的風險，是為了我的短期政績。如果沒有大幅降息，就不會有房地產市場的繁榮，但也不會有現在的“次貸危機”。將次貸危機歸咎於格林斯潘是有道理的。
中國的房地產也有上漲過快的隱患。2004年以後，很多城市的房價都翻倍了，這肯定是不正常的。尤其值得註意的是，很多地方政府為了短期政績，喜歡推高地價和房價，成為房地產泡沫最主要的制造者，為中國房地產金融風險埋下極大隱患。
警告二:房地產和金融是孿生兄弟。
從美國的金融發展史和“次貸”危機的發展過程中，我們看到了房地產和金融的關系越來越密切，房地產和金融的關系已經變成了“壹榮俱榮，壹損俱損”。因為:第壹，大公司的融資越來越依賴資本市場，房地產已經成為銀行等金融機構的主要業務領域。因此，美國銀行業高度依賴住房抵押貸款；第二，房地產業在GDP中占有非常重要的地位。在美國GDP的構成中，房地產業超過制造業，約占14%。房地產領域的任何風吹草動，自然都會引起經濟的巨大波動，進而引發金融市場的不安。
另外需要強調的是，從2001開始，美國房地產市場的投機風就太強了。在金融產品創新的美好光環下，美國金融市場出現了許多專門為炒房者設計的產品，“次貸”就是最典型的代表。既然是投機者，當然對價格變化非常敏感。當房地產價格下跌時，越來越多的借款人選擇違約。結果整個信用體系崩潰，使得次貸危機的影響超過了上世紀30年代大蕭條以來的歷次房地產危機。
中國的商業銀行與房地產行業的關系也越來越密切。從65438年到0998年，中國的住房抵押貸款只有400億元。到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬多億元，房地產開發貸款和土地開發貸款有2萬多億。與房地產直接相關的銀行資產有5萬多億，無數小公司的貸款都是用房地產抵押的。因此，中國房地產業的興衰直接影響金融業，房地產業的波動風險會直接演變為金融風險。
警告三:過度的金融發展會增加金融體系的風險。
從金融發展的規律來看，新的金融產品和市場的出現壹般是出於分散或規避風險的需要，但金融的過度發展可能會增加金融的系統性風險，尤其是金融衍生品的發展。
原因並不復雜，因為金融的任何壹個環節都是以信用為基礎的，而信用在利益面前，尤其是在暴利面前是脆弱的。所以，當市場存在暴利的機會時，維系市場正常運行的每壹個環節的信用都會被動搖。現代金融市場，金融產品創新層出不窮，非專業人士很難真正理解其中的風險。信息的不對稱給信用的喪失披上了美麗的外衣。比如在次級產品的包裝和銷售過程中，有壹個信用評級的環節。評級公司對金融產品給出評級報告的過程，是基於市場對評級公司的信用。但出於巨大商業利益的考慮，評級公司放松了對這些產品的風險估計。這只是眾多環節中的壹個，每個環節都有可能失去信用，久而久之必然會積累系統風險。
總體來看，中國金融發展滯後，但也容易出現金融過度發展的問題。在金融發展的過程中，很多人為了自己的小團體、小圈子的利益，追求“新”、“洋”。資本市場的融資融券和指數期貨就是典型的例子。