壹、抵押貸款資產的特點
由於抵押貸款業務的特性，以及金融機構的專業要求，壹般抵押資產都有其自身的特點，以滿足資金提供者的要求。
抵押貸款資產壹般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。還有極少數企業是以整個企業凈資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的數額相匹配，而企業的各類資產中往往又以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額巨大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的壹些其它資產壹般不用來作為抵押資產。
由於抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人壹般要考慮其在市場上的流動性。根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有壹定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜作為抵押資產。
所謂資產的抵押，這際上是資產產權的抵押，而並非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能按期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常地使用其所有的資產，但是不能進行任何形式的產權交易或非正常的貶損。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已處於凍結狀態。借款人將其擁有的資產處置權轉變為貸款資金鐵使用權，而形成了借貸雙方約定的抵押有效期的壹權換壹權。借款人在合同規定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權。反這，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發生轉移，而形成最終的產權變動。所以，抵押期間的資產產權具有未來的不確定性，並以突變性終結。不象融資租賃，其產權是漸變式過渡。
抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險比例是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值壹致的現金，正是金融機構的風險所在。壹旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需要付出相應的處理費用。
二、抵押貸款資產評估應遵循的原則與方法
抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的壹種，它理應遵循資產評估的普遍原則與定義，即除了要遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之處，還要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。此外還要遵循產權利益主體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。
除上述普遍原則和定義之外，抵押貸款的資產評估業務根據自身的特點，還應遵循以下原則。
安全性原則。由於被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別註意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其它因素的未來情況都要進行預測。如對於附屬於主體建築的簡單倉庫、車庫、臨時建築，或在合法建築上增建的違章建築等，雖有其現行價值，但不宜列入評估範圍。或雖然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值的損失。
真實性原則。由於抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對於產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，並在評估報告中說明，而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。
保守性原則。由於抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。
評估方法。以資產抵押為目的的資產評估方法與壹般的以市場價值為基礎的其他資產評估方法相同。即可以用市場比較法、收益法和成本法進行評估。根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每壹種適用於抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。從目前我國的情況來看，對於用廠房、公寓樓、寫字樓、在建工程等房地產進行抵押時，壹般多以重置成本法和市場比較法進行評估，但對於某些效益較好的經營性資產和城市中商業地段的黃金鋪面，鬧市區中效益極好的大酒樓飯店之類，則宜采用收益法評估其市場價值。
三、抵押貸款資產評估中壹些應註意的問題
根據所述的原則和方法，我們在具體的評估實踐中遇到了壹些具體問題，現討論如下：
產權問題。
與其他的目的的資產評估壹樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估範圍之後，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。
（1）抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱壹致。如有差異，必究其原則，弄清來龍去脈並予以說明。
（2）在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人壹致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。
（3）評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親眼驗證產權證書原件，並在復印件上簽字註明“原件已審閱”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。
（4）如果抵押人的產權是從別人手中轉讓過來的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，壹定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同。或是根據金融機構的要求將抵押貸款改為質押貸款、而將不動產的產權憑證轉移為債權人占人，最大限度減低風險。
不能按市場價值評估的資產問題。
在評估中，評估人員壹般應註意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限於特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的壹部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的壹些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法（DRC）評估。某些市場價值極有限的專用資產，壹般不宜單獨作抵押，比如說，為軍事工程設計的專門建築或專用油庫之類。當然，它們可以和其他資產壹起作為整體資產的抵押。此時我們可以評估其整體資產的價值。
以劃撥方式取得的土地使用權問題。
根據《中華人民***和國城市房地產管理法》第五十條規定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
所以，我們在對某些國有企業的資產進行抵押時，遇到以房地產抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評估人員壹定要在評估出整個房地產的市場價值之後，單獨評估計算出土地使用權出讓金的數額，如此以整個房產地的市場價值減去該土地使用權出讓金數額手，才是借款人抵押的資產價值。評估人員須在報告中予以解釋說明。
資產再抵押的問題。
正常的情況下，當抵押人還清銀行貸款後，借款人與銀行的抵押貸款關系就告結束，借款人重新獲得完整的資產產權，此時，已撤銷抵押的資產與未曾抵押的資產壹樣，可以再進行抵押。另外，如果抵押人已經抵押的資產是整個資產的壹部分，如房屋的某壹層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押資產的現行市價為20萬元，按銀行抵押貸款額的80%計可以貸款16萬元，而抵押人第壹次僅貸款10萬元，那未在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過6萬元的貸款，因為此種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。
在抵押期間，如果市場行情變化，如房地產價格已明顯大幅上漲，經重新評估，原抵押資產的價值也大大嗇，只要此重新估值被銀行認可為正確、合理，壹般銀行也會同意進行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。
法律審查。
由於抵押貸款的風險性，評估人員在確定資產的產權之後，還須加強對抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據《擔保法》壹些社會公益設施及產權歸屬上有爭議的財產、依法被查封、扣押、監管的資產壹律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個月後是否申請破產，如已申請，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務情況，不能將企業全部資產進行抵押，否則侵犯了其他債權人的利益，不受法律保護。最後，還須註意抵押資產是否投保。因此借款人需將抵押資產向保險公司投保並在抵押期間向保險按時支付保險金，才能有效地避免抵押資產的風險損失。同時保險單的正本應由貸款機構保管，以保證貸款機構為保險事故賠償的第壹受益人。