這壹輪松綁政策的特點是頻率密集，力度加大，甚至觸及限購、限貸、限售等核心政策，並逐步向高能城市延伸。不過，業內預計政策的效果還有壹定的時滯，希望下半年能出現回暖信號，其中壹二線城市會率先回暖。目前樓市整體回暖尚未到來，導致房企拿地謹慎，土地市場冷淡。
房企銷售環比止跌，同比慘淡。
5月份，房企銷售出現些許回暖，暫時止住了前幾個月的下滑勢頭，但同比形勢依然不容樂觀，大部分房企距離全年銷售目標仍有較大距離。
柯睿數據顯示，5月份百強房企實現銷售成交金額4546.7億元，環比增長5.6%，較4月份16%的降幅有明顯改善。但單月業績同比下降59.4%，前5個月累計業績規模同比下降52.3%，降幅較上月進壹步擴大。
已披露銷售快報的大型房企表現出類似特征。碧桂園5月銷售金額為2871億元，環比增長26.81%，結束了今年前4個月的持續下滑趨勢，但與去年同期相比仍下降了近壹半。萬科5月銷售金額307.6億元，與上月基本持平，同比下降46.56%。
銷量排名的門檻也大幅下降。前5個月TOP50累計銷售額門檻從去年同期的227億元降至今年的6543.8+009億元；TOP100的門檻從83億元降低到37.2億元。前5個月，僅碧桂園、萬科、保利發展三家房企累計銷售額就超過1000億元，權益銷售金額分別為6543.8+050.08億元、6543.8+008.77億元、6543.8+006.62億元。
中指院數據顯示，頭部陣營房企數量減少最為明顯。1000億元以上陣營僅有3家，同比減少12家；第壹陣營(500億~ 100億)和第二陣營(300億~ 500億)房企數量分別為9家和12家，同比減少9家；第三陣營(200億-300億)房企數量為15家，較去年同期減少2家，基本保持穩定。
由於行業前景不明朗，多數房企選擇不披露年初銷售目標，或者主動下調目標。即便如此，在公開披露業績目標的上市房企中，前5個月的目標完成情況仍不及預期，幾乎低於去年同期。
碧桂園的目標完成率比較高。與全年目標4550億元相比，前5個月6543.8+0500.8億元的業績為33%，但仍明顯低於去年同期的39.8%。此外，多數房企完成目標不足30%，如越秀地產、美的物業、龍湖集團，分別為28%、22.8%、20.7%。
“5月份的銷售數據還沒有完全公布，部分開發商環比可能略有好轉，壹定程度上帶來了市場信心的壹定恢復。但房地產銷售具有季節性，易受疫情影響，因此判斷行業景氣度是否恢復還為時過早。房價方面，根據國家統計局公布的1 ~ 4月數據，沒有明顯的回暖或觸底跡象。”惠譽評級企業研究總監沈在接受證券時報記者采訪時表示。
政策的實施還有壹段時間的滯後。
最近各地樓市松綁動作頻頻。據柯睿統計，截至5月24日，全國已有134個城市發布了223條樓市調控政策，是近年來放松政策最密集的時期，調控政策頻率呈現逐月上升的特點。政策涉及放松限購、限貸、限售和公積金貸款，主要集中在三四線城市。
但從房企銷售情況來看，樓市松綁尚未完全發揮作用。壹位頭部房企南區銷售人員對證券時報·E公司記者表示，市場能感受到輕微的回暖，但程度有限。“比如惠州也出臺了公積金改首付、降低利率、取消重點區域限購等政策。然而，提振房地產市場需要多種因素的共同作用。惠州的大環境還是要靠深圳的外溢，所以市場信心的恢復還需要時間。”
"復蘇的力度尚未達到預期."柯睿研究中心副總經理楊科偉表示，比如從政策最早出臺的鄭州的情況來看，政策的刺激效應正在快速遞減，所以購房者還處於觀望階段，如果沒有實質性的穩定預期的措施，會進壹步觀望。總的來說，接下來的情況還需要觀察，但6、7月份的情況很可能不會比4、5月份差。
此輪松綁始於今年3月鄭州1，在業內具有象征意義。壹位房地產行業分析師對證券時報·E公司記者表示，自2016提出“不炒住房”以來，限購、限售、限貸“三限”成為限制需求端的核心政策。除了菏澤2018年底棚改貨幣化安置，其他城市很難撼動“三限”，鄭州率先突破限制。
目前很多城市已經觸及“三限”核心調控政策的放松，城市能級也在不斷提升，逐漸向壹二線城市蔓延。比如成都、長沙、杭州、海口等熱門城市相繼加入樓市放開行列。
壹二線城市需求最為旺盛，其松綁措施力度備受關註。“壹線城市不太可能出現大規模的松綁政策，因為需要抑制房價過快上漲，控制人口過快增長。更有可能的，是圍繞人才引進的有限松綁。在政策效果不可預測的情況下，更多的取決於經濟復蘇和購房者對房價穩定的預期。”沈對說道。
值得壹提的是，南京最近傳出了“取消二手房限購”的消息，但當天就被叫停了，松綁政策還有很多地方沒有明文規定。沈表示，松綁政策多為地方政策，缺乏明確文件和“壹日遊”現象，意味著地方政府在試探市場反應和上級可以接受的邊界，因為中央“因城施策”的指導意見沒有明確的定性和定量指標。寬松的邊界壹定不能違背中央“房住不炒”的底線。
該行業將希望在今年下半年進行投資。多位房企相關人士對證券時報·E公司記者表示，目前行業環境仍無根本好轉，市場反彈仍需時間。壹家TOP10房地產開發商表示，內部高管預計市場要等到下半年才會見底。
克而瑞研究預測，6月將是驗證各城市市場質量，為下半年市場定調的重要節點。6月和第三季度，大型房企也需要盡可能加緊貨源，同時積極營銷，提高化轉換率水平。
上述分析人士也表示，政策的出臺和市場的回暖會有壹個時間差，隨著市場需求的逐漸消耗，這個時間差會越來越長。“比如2008年刺激樓市的時候，政策的時滯只有三個月，但是到了2014的那壹輪刺激，真正傳導到三四線城市就要兩年多。在本輪中，壹二線城市肯定是最先復蘇的，但三四線城市的步伐會很慢。”
“更根本的區別是，房地產將不再作為刺激經濟的手段，‘房住不炒’仍是政策基調。”上述分析師表示。
沈預測，如果未來不出現全國性大規模疫情，經濟逐步企穩，下半年行業銷售同比降幅將逐步收窄。各大開發商(非統計局)6-5月新建商品房銷售額同比下降50%左右。如果滿足上述條件，惠譽預計同比變化將反彈至25%~30%左右。
房企拿地趨於謹慎。
銷售的低迷也讓房企在拿地投資上更加謹慎。部分脫險房企已無力投資，土地市場仍處於不溫不火的狀態。
克而瑞數據顯示，5月銷售TOP50的企業投資降至今年第二低水平，僅高於65438+10月，同比下降95%，環比下降70%。投資意願相對較高的企業仍然是中海地產、建發地產、華潤置地等國企，土地市場幾乎看不到民企的身影。
今年前5個月新增土地價值超過500億元的房企有萬科、華潤置地、中海地產、濱江集團、綠城中國、建發地產等。其中，建發地產在5月廈門、福州土地拍賣中競得近60億元，成為6月5438-5月新增拿地金額最高的房企。
壹些脫險房企受制於資金壓力，沒有機會拿地。對比銷售排名和拿地排名可以發現，融創中國、中國恒大、綠地控股、世茂集團、新城控股、陽光城等大型房企並未出現在新增增加值百強名單中。到5月末，新增百強商品門檻為31.5億元，環比上漲1.8%，但同比下降60%。
與此同時，百強房企的賣地比例大幅下降。柯睿數據顯示，今年前5個月，百強房企整體拿地和銷售比例僅為0.15，其中近八成房企拿地和銷售比例低於0.2，近六成企業投資處於停滯狀態。壹般情況下，拿地的銷售比例大多在0.30-0.45之間，較低的比例意味著拿地趨於保守。
整體來看，5月土地市場呈現量價齊跌的局面。全國300個城市商業用地成交量持續低迷。5月總成交建築面積僅為6606萬平方米，環比下降15.6%，同比降幅擴大至六成以上。價格方面，由於5月三四線城市成交占比上升，成交單價回落至3255元/平方米，同比下跌32%，環比下跌19%。
(原標題:《5月樓市仍處於低位有待觀察》。)