深圳樓市順周期的時候，購房者都信奉房子買的越早獲利越多的規律。而這樣不成文的規則，隨著近壹年來各項調控政策的有效開展，正在被打破。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，並首次發布深圳3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。
原本計劃在2021年2月初簽定購房合同的齊女士，因為突入起來的參考價政策導致貸款首付比例變高，因暫時籌不到錢放棄了認購。2022年2月，齊女士告訴記者，原本自己看好的位於保稅區68平的同戶型房源，現在業主的掛牌價比去年初自己看好的價格還要便宜20萬。
同齊女士壹樣受二手房指導價機制影響的民眾不在少數，截至2022年2月8日，該政策已經實行滿壹年，而這壹年，政策帶來的實際影響明顯超過市場預期。曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價甚至從最高時的15萬跌回如今的8萬左右。
月度成交刷新近10年歷史新低
近日，深圳住建局最新發布的數據顯示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05萬平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交為14.73萬平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之壹。
這意味著，深圳二手商品住宅的月度成交，已經低於2021年10月的1605套年度低點，再次刷新近十年的歷史新低。
實際上自2021年二手房指導價格出臺後，深圳二手房成交量便全線下跌。數據顯示，自2021年4月開始，深圳二手房成交量連續7個月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，僅為過去成交量最高月份的十分之壹，12月繼續下跌至2076套。
從去年全年來看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，創下了三年來的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高達57.3%。這個數字，是從2007年以來，最近15年的最低。
二手房價已連跌8個月
深圳的二手房市場，成交量繃不住的同時，二手商品住宅的價格，也處在陰跌狀態。據國家統計局信息，2021年，深圳二手房價跌幅0.4%，為壹線城市中跌幅最大，且已連跌了8個月。
據樂有家門店成交數據顯示，自2·8新政出臺後，深圳二手住宅成交均價環比壹改以往上漲態勢，轉而出現下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調。
成交低迷，深圳的部分業主逐漸扛不住了。“深圳二手房自指導價後進入了市場調整期，這期間隨著買賣雙方心理預期的不斷變化，加之內外部因素的影響，雙方博弈之下的結果就是二手房賣家往往是做出退讓的那個。”熟悉深圳市場的中介小林告訴記者，自去年二手房指導價出臺以來，因為銀行貸款等問題買家更願意選擇價格接近指導價的房源，那麽部分急於出手的賣家便掛出了低於市場價的報價。
深圳百花片區的壹位經紀人曾告訴記者，他們門店目前給客戶推薦的都是降價幅度比較高的房源，降幅較最高點低2、300百萬的也有。
學區房價格松動
百花片區應該是稱得上深圳最為著名的學區，這裏被百花小學、深圳實驗學校等“名校”環繞，是深圳家長們最追捧的片區。盡管片區內的房子樓齡大多超過20年，但二手房指導價出臺之前，百花曾壹次次刷新深圳學區房成交榜。
只是指導價政策落地壹年後，加之“雙減”、大學區政策等教育措施的不斷完善，百花再不復昔日輝煌，甚至網傳去年半年內百花的成交驚現個位數。
比如片區內建設於上世紀80年代的長城花園，目前82.15㎡的戶型在市場掛牌價多在1150萬，折算每平方米13.9萬，接近10萬/平指導價。而曾因為學區效應“身價”幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價從15萬跌回如今8萬不到。曾爆出以30萬 成交的國城花園，在去年6月壹套127.82平法拍房以2206萬成交，折合單價17.26萬/平，同比去年2月份同戶型成交價，降了662萬。
除百花片區外，深圳不少學區房這壹年都出現了價格松動的現象。比如去年8月，擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區法拍房，以低於市場價400萬的掛牌價慘遭流拍；9月，南山頂級學位房瑞鏵苑以低於最新成交價300萬的價格成交。
6成二手房接近指導價賣掉
據樂有家研究中心數據顯示，自2021年7月以來，深圳二手住宅成交價與參考價偏差比在10%以下的房源成交占比上升明顯。到了11月，偏離指導價10%以內的房源成交占比已高達56%，相當於每賣出10套房源，就有近6套房源是接近指導價成交的。
分片區來看，據深圳中原研究中心數據，2021年龍崗區是深圳各區二手成交量最高的小區。除了體量大之外，還有壹個重要的原因，龍崗區價格相對較低，受參考價的影響較小。目前，龍崗龍珠花園、麗湖花園、可園、盛龍華園、國展苑等樓盤部分房源的掛牌價都在指導價上下10%左右。
另據中原數據顯示，2021年分片區成交Top10的小區中，羅湖區掛牌價格在指導價上下10%左右的房源數量是最多的，高達108套，其中包括城市天地廣場、百仕達花園、鵬興花園、聯城美園、長豐苑。
對於這樣的變化，業內人士認為，經過了壹年的洗禮，目前的深圳各區域和樓盤的價格基本可以代表它們背後的真實價格，只有真正高價值區域和樓盤才能長期保持價格的穩定和上行的趨勢。