自2007年92億吞下長沙地王蛋糕開始，長沙項目就成為北辰實業的關鍵詞，也壹度成為業內詬病其資金缺乏難以開發如此大體量項目的焦點。
時至2012乃至2013年，長沙北辰三角洲項目已成為北辰實業的重中之重，亦是決定其生死成敗的關鍵。
甚至有消息人士謔稱，長沙之重已經導致北辰總部對其難以控制，換言之，北京總部管不動長沙分公司。
反觀主導這壹項目的北辰實業，也從當年承建北京亞運村的輝煌中褪色，成為壹個僅在北京長沙開發項目的地方國企，年度銷售額不超過50億元。
而在其業績輝煌之時，壹度成為國內最大的房地產綜合運營企業之壹，凈資產規模也在2006年居行業內上市公司第二位，其?投資物業+零售商業+發展物業?的模式也壹度成為行業的標桿，但在不到10年的時間裏，壹切都變了。
住宅之荒
作為其發家之地的北京，北辰在此的銷售項目已為數不多，僅剩下北辰香麓、碧海方舟、順義馬坡項目及長河玉墅等，對公司的貢獻也寥寥無幾。
在3月21日香港召開的業績會上，北辰實業董事長賀江川透露，在去年37.5億元的合同銷售中，其中長沙項目20.3億元，碧海方舟別墅二期8.55億元，而北京其他項目的銷售情況均未涉及。
現實中北辰實業北京項目的銷售的確不盡如意。碧海方舟二期雖然貢獻了8.55億元，但21套的房源已經銷售了14套，剩余貨量不多。而長河玉墅後期項目在調整規劃後尚未有新品推出。
作為其在北京的主力項目--北辰香麓，據北京住建委網站3月27日消息，其在2010年及2011年***獲得4次現房銷售證，在售項目為1-16號樓，***計712套住宅房源，***簽約142套，開盤至今去化率為19.9%。
值得註意的是，無論是早期的預售還是如今的現房銷售，其最終的成交均價也都在1.9-2.1萬元/平米左右，浮動並不大。這在房價壹天壹個樣的北京，不能不說是個奇跡。
來自項目工作人員的說法是，該項目目前在售的是220平米以上的躍層，均價2.5萬元/平米，剩余房源70余套，但對於項目售價壹直沒有多大起伏之事，其則表示不了解。
有知情人士指出，北辰香麓的價格從09年到現在就沒有漲過。原因有二：其壹，項目靠近航天城，地處西北六環，交通不便。去項目要穿過 香山 ，只能走壹條擁擠的八達嶺高速或北青高速。現在據說要修壹條穿山公路，這條路的修通將使該項目的前景將有所改觀。該公路項目已經立項，但具體落實可能要到2016年。
第二，北辰香麓沒有小戶型，主力戶型為140-150平米，以及200多平的戶型，雖然售價為2.1萬-2.3萬元/平米，但總價對剛需人群而言依然較高。目前該項目的客戶多來自北邊永豐科技園的上班族，直線距離5-10km。
據北京某機構人員透露，目前北辰香麓每周的成交量在5套左右，而這已經算是比較好的了。
值得註意的是，在北辰香麓附近，較晚開盤的保利西山林語早就壹售而空，近期的正源?尚峰尚水也已銷售了1000多套，而後兩者的均價都在3萬元/平米左右，遠遠高出北辰香麓。
北京項目的慘淡經營，讓北辰實業把所有的希望都寄托在了長沙三角洲項目上。
北辰實業董事長賀江川給出了這樣壹組數據：?從可售面積來看，2012年我們可以拿來賣的面積是62萬平方米，但是2013年總可售面積加大到106萬平方米，增加了44萬平方米，主要是長沙項目。?
亦有知情人士稱，北辰長沙項目今年的可售貨量預計在60-70億元。2013年，北辰實業的銷售目標為52.7億元。援引某券商的研究報告稱，如果長沙項目銷售順利的話，?預計北辰實業2013年物業開發部分有望實現60億元的銷售額。?
有數據顯示，自2010年入市以來，北辰三角洲項目住宅部分D2、D3、E5區已相繼開售，***計推出住宅房源4617套，目前已售3615套，整體去化率達78.3%。
鑒於此，北辰實業有理由相信，隨著更多貨源的入市，三角洲項目會給公司帶來更多的業績，但同時，賀江川也有自己的擔心。
2013年，北辰實業計劃合同銷售面積37萬平米，主要原因是長沙項目推盤量大壹點。但這個計劃制定之時，尚未有?新 國五條 ?出臺，該政策的出臺以及未來長沙版的細則都肯定會對長沙市場有壹定的影響，因為北辰三角洲的產品線是針對中小戶型。
有業內人士指出，長沙之前限購針對的是90平米以上的大戶型，而北辰實業以前主要銷售的恰是不在限購範圍之內的中小戶型產品，但 國五條 要求所有的產品都必須加入到限購隊伍裏，這個壹定會對北辰造成壹定的負面影響。
有分析預計，如果長沙限購收緊，可能會給北辰項目帶來20%-30%的沖擊。如此壹來，北辰實業2013年的業績面臨著更多來自政策層面的不確定性。
資本之殤
在北辰2012年57.35億元的營業收入中，發展物業(銷售物業)的貢獻是32.06億元，同比增90.35%。投資物業(含酒店)方面的業務收入是20.38億元，同比上升15.81%。
而商業物業卻出現下降局面，且已經連續兩三年出現了持續下降的情況。
數據顯示，2012年，北辰實業商業物業實現營業收入為3.8億元，同比下降6.17%，受市場競爭加劇和新開項目仍處於經營培育期的影響，除稅前利潤為753.2萬元，同比下降79.66%。
而這也是賀江川在3月21日業績會上重點強調的另壹個內容，?去年我們商業的業績不如前壹年，並且已經兩三年出現了持續下降的情況?。
據他介紹，目前北辰商業物業的情況是：老的購物中心營業收入和利潤逐年都有所下降。名門物業和媒體村的北辰購物中心這兩個項目在爬坡，但是爬坡的情況都不好。
名門物業是北辰實業100%持有，雖然是和香港的壹個公司合資經營的，但經營公司在商業零售方面是虧損的，雖說這個公司有壹些租金收入，整體算下來是打平的，但商業本身經營還是虧的。而媒體村旁邊的B5店，前年虧損1800萬，去年虧損3600萬。2012年營業額比2011年下降了，租金收入也調低了。
?這幾塊商業能折射出北京市的商業情況，首先是競爭增加，商業零售業的供應商家數目在亞運村和北京都增加了。原來北邊商業主要是我們這壹家，所以最高的時候我們這個購物中心是6000萬的利潤，現在只有3500萬到4000萬，進而導致毛利率的下降?，賀江川如此解釋。
業內人士分析，賀江川所說的商業物業的虧損，應該是算上了折舊部分，而不是從現金流的角度而言。單獨就商業部分而言，其2012年的租金收入能覆蓋總部所有的運營成本，還有所結余。
但另壹方面，北辰的商業地產情況目前的確到了需要改變的時候了。
賀江川希望，下壹步考慮整體的戰略性合作或者重組來扭轉這個局面，把商業板塊的問題解決，因為這壹塊占北辰的總量非常小，總***是15萬平方米。
據消息人士透露，目前，北辰實業正在找許多保險公司合作，希望做壹些資產證券化的項目，這也是壹個變相的融資。有可能成立壹個商業方面的專門公司，去運營這些物業。
需要通過這樣的方法去融資，北辰實業也是情非得已。截止去年底，北辰實業賬面現金26億，但其中只有十幾個億可以自主使用。與此同時，北辰背負116億的負債，其中包括43億的短債和73億的長債。
2013年，北辰實業資本開支是51億，三項費用及稅收支出約5億元，因此有券商預計，北辰今年***有約98億元現金流出。
而根據賀江川的介紹，除了銷售回款和物業抵押貸款，北辰實業似乎並沒有很好的還款來源。據悉，其目前融資成本為基準利率上浮15個點。
因此，2013年在加速項目開發和周轉速度的同時，北辰計劃利用?總部融資?模式的優勢，重點強化對貨幣資金的合理配置及使用。
此外，北辰還希望拓寬融資渠道，通過對養老、文化旅遊等新興房地產業務的研究和低成本擴張模式的探索，實現規模上的擴張和可持續發展能力的提升。
拮據的現金流、不平衡的發展，似乎不應該是國企會有的狀況卻又在北辰實業這家公司身上真實的發生了。