住房公積金個人購房1~5年期年預期年化利率為3.6%，比購房商業貸款低1.17%。6~30年期年預期年化利率為4.05%，比購房商業貸款低0.99%。近來，關於購房的政策和新聞將買房人的註意力都集中在“第二套房”、“貸款利息”、“還款方式”等等說法上。可是，對於關系密切的住房公積金，很多人卻不會應用到位。 在職市民繳納的個人住房公積金，是壹項強制繳存、統壹存儲、專項使用的長期住房儲金，由員工和其所在單位繳存兩部分構成，屬於個人所有。那麽這筆錢到底該怎麽用？如何巧用它？下面就介紹幾種巧妙運用的方法。 策略壹：額度可靈活使用 按規定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的壹個，不能雙方同時使用。王女士和他的先生都是公司的白領，準備結婚買房時設計出壹個絕妙的點子：在和丈夫領結婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的壹室壹廳的房子，這樣算來可節省壹大筆錢。 因為兩個人如果***買壹套房子，只能用夫婦壹個人的公積金額度10萬元，而兩個人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當兩套房子全部裝修好以後，他們把其中的壹套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到“以租養貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生後，把現在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為壹套復式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計到家。 策略二：組合貸款省萬元 如果妳申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業貸款，這種二者相結合的貸款被稱之為組合貸款。 於女士以40萬元購買了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時，要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴格，有時未必能完全按買家的要求進行辦理。32萬元公積金貸款是該套物業成交價的八成，辦這個額度的公積金貸款顯然是不可能的，壹來公積金貸款規定不能超過成交價的七成，二來公積金貸款的最高限額為25萬元。但億達按揭公司人員發現，因為於女士是保險公司的精算師，月收入過萬元，是銀行的“優質客戶”，所以她申請占成交價八成的總貸款額，銀行是可以批準的。於是，在億達按揭公司的幫助下，於女士與銀行等進行了協商，最終辦理了33萬元的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業性貸款組合而成。 盡管同樣是貸款，但商業貸款與公積金貸款的預期年化利率就相差了壹大截。商業貸款的預期年化利率是4.77%，而公積金貸款的預期年化利率是3.6%，這壹筆公積金貸款壹下就幫王女士省下了好幾萬元。 策略三：巧用公積金購車 汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久後需要購車時資金不足，只好申請購車貸款。其實，更好的做法是在購房時申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車。 如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月預期年化利率是3‰，每月還款額是1823.66元，而汽車貸款的月預期年化利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。有些汽車銷售商10%的預期年化利率優惠，即使這樣每月還款額也要達到1952.28元。5年下來，兩者相差7717.72元。 此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。汽車貸款的期限壹般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。 因此，購房者即使買房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請壹定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款。 策略四：公積金存款無利息稅 很多人看到自己公積金賬戶裏的錢越來越多，常常會覺得不劃算：除了買房或壹些特定情況下才能使用，要“套現”只有等退休，這麽大筆錢不能用實在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶裏是不收取利息稅的，在國家規定的預期年化利率下，錢存在公積金賬戶裏，絕對比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。 職工當年存儲的住房公積金比照居民儲蓄活期存款預期年化利率即0.72%計息，上壹年結轉的住房公積金存儲本息比照三個月整存整取的預期年化利率即1.71%計息。而商業銀行存款整存整取壹年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的預期年化利率要低0.13%。 因此，如果不是急於用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金裏絕對省心省力又合算，更何況存在那裏還有及時貸到第二套房房款的機會。如果既貸了公積金又貸了商業貸款，與其用公積金賬戶裏的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準備壹筆錢，先還商業貸款。 策略五：相當可觀的“養老金” 很多人只知道“三金”(醫保金、失業保險金和養老金)是必繳的，而沒有“公積金”則問題不大。事實上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也等於放棄了壹塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了壹份養老金。 首先是喪失了購房低息貸款的權利。住房公積金個人購房貸款預期年化利率是，1~5年期年預期年化利率為3.6%，6~30年期年預期年化利率為4.05%。而購房商業貸款的預期年化利率是，1~5年期年預期年化利率為4.77%，6~30年期的預期年化利率為5.04%。 此外，員工如果壹直不動用公積金買房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動能力時，個人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是壹筆相當可觀的“養老金”。 因此，隨著生活節奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，妳應該時刻註意保護自己的“公積金”。簽訂勞動合同時，員工可以要求企業為其繳納公積金。當變動工作時，住房公積金本息應轉入新調入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號也作相應調整。這樣，妳才能充分享受到公積金給妳帶來的這些無形“財富”。 個人住房公積金貸款的對象及條件 壹、貸款對象 購買、建造自住住房的在職職工。 二、貸款條件 (1) 借款人具有完全民事行為能力; (2) 具有本市城鎮正式戶口或有效居留身份; (3) 具有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力; (4) 借款前正常繳存住房公積金且連續交足半年以上; (5) 能提供購買自住住房的有效合同或協議; (6) 借款人和購房合同中的購房人必須壹致，購買***有產權的(除配偶外)***有人必須出具同意住房抵押的書面承諾; (7) 具有不低於購買自住住房價值30%以上(二手房40%以上)的自有資金; (8) 借款人同意辦理住房抵押和保險; (9) 購買商品住房的，應由開發商提供階段性擔保並報備相關資信材料; (10)借款人同意在貸款承辦銀行開立個人帳戶，並同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶劃收貸款本息。 個人住房公積金貸款申辦流程 (壹)借款人提出申請： 借款人按要求向省直單位公積金管理中心提供貸款所需資料。 (二)資信調查及貸款審批： 貸款承辦銀行對借款人進行貸前資信調查，提出意見並填制《個人住房公積金貸款及組合貸款調查審批表》送有關人員審批。借款人可在借款申請受理7個工作日後，向貸款承辦銀行咨詢審批結果。 (三)簽訂借款合同： 借款人接到貸款承辦銀行通知後，與***有權人壹同帶上身份證、扣款賬號等資料前來辦理借款合同簽訂手續，並將借款合同送開發商簽字蓋章後交承辦銀行。 (四)辦理保險及抵押登記手續： 借款須辦理保險和抵押登記手續，相關費用由借款人承擔。 (五)貸款劃撥： 貸款承辦銀行在確認抵押登記已辦妥、借款合同生效後，按合同約定日期將貸款轉入借款人與售房人***同指定的賬戶，並將放款回單寄送借款人。 (六)貸款回收： 借款人自放款次月起按借款合同約定歸還借款。借款人借款滿壹年後方可申請提前還款。如借款未滿壹年，借款人因出國、調離本市、房產轉讓、退房等原因需提前還款的，應提交相關證明。 (七)清戶撤押： 借款人還清借款本息後，由承辦銀行出具貸款結清證明並負責辦理抵押登記註銷手續。
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