90後女孩劉梅(化名)最近決定提前結清房貸，把省下來的利息用於理財。2020年，劉梅在廣州購買了他的第壹套公寓，商業貸款期限為30年，利率為5.05%。還款方式為等額本息。
雖然月供超過65438萬元，但對於收入穩定的劉梅來說，壓力並不大。促使劉梅做出決定的關鍵因素是高額抵押貸款利息。
“主要原因是利息太高。我不想壹直為銀行工作。”劉梅告訴時代周報:“回顧這兩年的還款記錄，發現每個月還的錢70%以上是利息，本金不到30%。這種情況會持續很長壹段時間。”
利用手頭的閑置資金，劉梅準備向銀行申請提前還貸，“及時止損”。
和劉梅做出同樣決定的年輕人不在少數。
近日，在知乎、小紅書、Tik Tok等社交平臺上，“提前還房貸”成為熱門話題，許多用戶分享了自己的真實經歷，以證明該決定的正確性。
熱議的背後，壹個更現實的問題正擺在年輕人面前:提前還房貸劃算嗎？
“理財不如提前還款”
“想了好幾天，終於決定提前還房貸。”今年5月初，網友若米在社交平臺上分享了自己提前還貸的經歷，帖子引來數千條評論。
若米的房貸不高，只有34萬，年限30年，但利息卻高達35萬。“我交了兩年，壹* * * 4.8萬，才發現本金只減少了8000，剩下的全是利息。”
為了“及時止損”，若米迅速融資65438+萬元用於提前還款，並選擇保持月供不變，縮短使用年限。如果米算壹筆賬，提前還款後，整體利息減少21，000元，使用年限變成14年。“這筆錢銀行利息壹年2000元左右，理財收益不穩定。還不如提前還款，減少利息。”
90後馬帥(化名)和若米想法壹樣，近期想提前還貸。
他告訴時代周報記者，他的商業貸款利率並不高，只有4.8%，但以百萬元以上的商業貸款金額來看，利率是驚人的。
馬帥給記者算了壹筆賬。他的商業貸款額是654.38+0.4萬元(30年)，公積金貸款是60萬元(20年)。按等額本息還款，利息總額高達654.38+0.46萬元。“如果貸款期限縮短，則由30年改為15年。雖然月供會增加，但總利息會減少到78萬，差不多是利息的壹半。”
中原地產指出，提前還款的方式包括全額提前還款和部分貸款提前還款。
其中，部分貸款提前還款有兩種方式:壹種是在每月還款額固定的情況下，縮短還款周期；另壹種是提前償還部分貸款本金，在供款年限不變的前提下，每月還款額根據提前還款額遞減。“第壹種方式的好處是可以減少貸款利息支出，後壹種方式的好處是可以減少月供，緩解月供壓力。”
提前還貸值得嗎？
盡快還清房貸，是大多數“房奴”的終極夢想。
現在流行的觀點是，從通脹和杠桿的角度來看，10，20年後還的錢不等同於現在的購買力，房貸可能是老百姓從銀行申請的利率最低的貸款。
甚至有人算了壹筆賬:根據央行公布的歷史數據，2007年至2018年，中國廣義貨幣m 2年均增速為15%，實際貨幣增速可能接近20%，而同期GDP名義平均增速約為12%。
也就是說，根據M2增長率與GDP增長率的差距，人民幣購買力平均每年貶值6% ~ 7%。
也就是說，100年、20年、30年後，將分別貶值11元。
以此計算，如果妳買房，房貸30年，月供654.38+0萬，那麽654.38+00年後妳的實際月還款額只相當於房貸的654.38+0/2左右，每月4800元。
對於絕大多數正常家庭來說，買房時真正有壓力的房貸期限只是前10年，以後的歲月會越來越輕松。“最重要的是，從理財的角度來說，妳可以利用房貸節省下來的現金流獲得更多的收益。”
提前還房貸真的能省錢嗎？
對此，某房產按揭公司負責人告訴時代周報記者，提前還貸並不適合所有人。在還款初期，如果貸款利率過高，或者手頭閑置資金無法產生高於銀行利率的收益，借款人可以考慮提前還貸。
“相反，如果等額本金的還款期限已經超過1/3，或者自身貸款利率很低，那麽提前還貸的意義就不大了。”該人士表示，如果貸款利率高，或者手裏有閑置資金，但沒有好的投資方向，可以考慮提前還款，反之亦然。
中原地產指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3。
其中，對於使用等額本金還款的借款人，average capital將貸款總額除以壹半成本，根據剩余本金計算還款利息。隨著還款時間的增加，剩余本金減少，還款利息越來越少。當還款期限超過1/3時，借款人實際上已經支付了壹半的利息，如果選擇提前還款，仍然要支付更多的本金，不能有效地節省利息支出。