買二手房應該考慮哪些因素:
咨詢相關房地產部門，及時了解手續、費用和程序的變化等最新信息。
確定資金來源。不管妳是自有資金，還是向他人借款，或者向銀行申請貸款。
價格和面積。根據自己的資金，決定他們可能購買的房屋的位置和大小。
交通狀況。選擇壹個好的住所相當於在未來的交通上節省時間和金錢。
房子價值。通過反復比較判斷房子的價值；委托值得信賴的中介公司或評估事務所進行評估；銀行在提供抵押貸款時會對其進行評估。
確認住房面積。包括建築面積和使用面積。房產證上壹般都會註明建築面積。最安全的方法是測量房子裏每個角落的面積。
觀察房子的內部結構。戶型是否合理，有無特別不適合居住的缺點；管線是否過多或布線不合理；天花板上是否有滲水跡象；墻體是否有爆裂、起皮等明顯問題。
了解裝修狀況。原房屋是否經過裝修，裝修的水平和程度；了解房子的內部結構圖，包括管道的走向和承重墻的位置，以便重新裝修。
老房子的歷史。它建於哪壹年，土地使用期限是多久；是否拖欠物業管理公司的費用以及水、電、煤的費用。
物業管理。水、電、煤如何收費；電梯的品牌、速度和管理模式；小區的安全等級如何？綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務？
財產權。關註產權證上的業主和賣方是否為同壹人，並與房地產資源局核對產權證的真實性，以確認產權的完整性，是否存在抵押、共有人等情況。
選擇中介。可靠的中介應提供有效的營業執照、經紀人的姓名、執照號碼和照片，並界定經紀組織的業務範圍。
買二手房看房選房“十選十”
如何選擇壹套適合自己的好房子是廣大購房者普遍關心的問題。正常情況下，在買房之前，每個人都會進行實地調查，以避免因購買有缺陷的房子而後悔。
如果白天不看房，晚上看房，可以考察小區物業管理是否安全，是否有定時巡邏，安全防範措施是否全面，是否有商販造成的噪音幹擾。這些情況白天是看不到的，最準確的信息只有在晚上才能獲得。
不管業主之前對房子做過什麽樣的裝修，都逃不過雨水的“入侵”。這時，房屋的墻壁、角落和天花板是否有裂縫、漏水和滲水就壹目了然了。尤其要註意陽臺和衛生間附近的地板是否有潮濕和發黴現象。
買二手房不看建材的時候，最好看空房子，因為空房子沒有家具家電等東西遮擋，可以清楚地看到整個房子的格局。最理想的模式是打開門，先進入客廳，然後是餐廳、廚房、浴室和臥室。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性較差。最好能有效區分各種功能區，如宴會功能和休息功能。
看墻角不看墻壁查看墻壁是否平整、潮濕和開裂可以幫助了解是否有滲水。與墻壁相比，角落更重要。角承受著上、下、左、右側的結構力。壹旦發生地震，角落的承重能力是關鍵。比如墻角出現嚴重裂縫時，隨時會出現漏水的問題。
看裝修不看做工好的裝修會讓人眼前壹亮。有時巧妙的裝飾可以將開裂的角落、發黴、漏水等問題壹壹掩蓋。因此，我們必須註意做工，尤其是角落、窗臺和天花板的收邊工藝是否細致，這些往往被忽視。如果有問題，修理這些小地方是非常麻煩的。挑出這些小問題可以增加與業主談判的籌碼。
看窗外，不要看窗簾。註意房屋通風是否良好，房屋是否潮濕發黴，采光是否良好。檢查房子的窗戶是否正對著其他房子的排氣孔。
看熱水不看冷水。如果妳想知道水管是否漏水，妳可以看看水管周圍是否有水垢。檢查浴缸時，先打開水龍頭看看流水是否順暢，水滿後再放水，看看排水系統是否正常。如果家裏沒有熱水供應，壹般有兩種情況。壹是已經很久沒有人住在裏面了，二是可能已經賣了很久了。
看樓梯不看電梯。市區很多二手新房大多是電梯房。電梯的功能很重要，但樓梯也不容忽視。看家裏是否有存款，消防通道是否通暢，對日常生活也很重要。
看天不看地。除了查看客廳的地板、浴室和廚房的瓷磚外，我們還應該查看照明路線，看看天花板上是否有水漬或油漆顏色不均勻。如果有，說明可能有漏水。如果可能的話，您不妨拿壹把螺絲刀，拆下燈具，並戴上手電筒，看看天花板的四個角是否有油漆剝落和漏水的情況。
不用看業主，妳可以和社區管理員或門衛聊天，因為他們是最了解社區基本情況的人，有時他們甚至可以比業主更客觀準確地告訴買家房子的情況，並從他們那裏獲得他們需要的信息，有時他們可以成為買房的決定性因素。
第二，買方進行產權調查。
二手房產權確定方法
在二手房交易過程中，經常會出現因產權不清而引發的糾紛，那麽如何了解產權狀況呢？只有通過房管部門和對賣方身份的了解，購房人才能獲得真實信息。下面將對調查“二手房”產權的方式和程序進行壹些介紹。
為了了解房子的產權，買方的第壹步是要求賣方提供合法文件，包括產權證明、身份證明、資格證明等文件。產權證是指《房屋所有權證》和《土地使用權證》；身份證件是指身份證、工作證和戶口本；資格證書是指檢查交易雙方的主體資格。例如:銷售商品房應當查驗出賣人的房屋開發經營資質證明；代理人應檢查授權委托書是否有效；對於共有房屋的銷售，需要提供其他共有人的同意證明等。其他文件指:租賃房產，查看承租人放棄優先購買權的協議或證明；共有房產的，要查驗共有人放棄優先購買權的協議或證明；中獎房產，要查驗中獎通知書和相應證明。
第二步，向相關物業管理部門核查所購房產的產權來源。具體檢查方式為:檢查產權記錄。其中:1。業主是誰？如果是共有財產，要註意每個共有人的產權比例和所有權形式；2.文件編號，即事務處理的單據編號。如果查詢人想獲得整個文件，他可以使用該號碼從有關方面獲得文件的副本；3.登記日期，即交易的簽署日期；4.成交價，即交易的成交價格。查詢者應註意，如果交易價格被標記為“部分交易價格”，則意味著交易價格不僅包括房屋，還包括其他房地產產品；5.其他內容，如房屋平面圖。
第三步是檢查房子是否有債務負擔。房屋產權記錄只登記房主產權的真實性和原始交易事實。至於房屋運營過程中產生的債務和負債，必須檢查相關證明文件。包括:抵押合同、租約等。，還要詳細了解貸款金額和還款金額、利息和租金金額，從而對房產有更深入的了解。此外，購房者還需要了解:房屋是否抵押、房屋是否被法院查封等。
最後，需要提醒購房者的是，在購買二手房時，尤其需要弄清楚所購房屋的來源是否屬於通過房改出售的房屋。因為按照房改相關規定，城鎮職工以標準價或成本價購買的住房，購房後5年內不得上市交易；五年後，如果房子出售，原產權單位也有優先購買權。如果妳買這樣的房子，可能會出現問題。
總之，為了了解房屋產權的真實情況，買方不僅應該向賣方索要所有產權文件並仔細閱讀，還應該去房管部門查詢該房產的產權記錄。只有對兩者進行比較，他們才能清楚地知道房子的所有產權細節，不會錯過任何東西。
房產證怎麽看
學習閱讀房產證是二手房交易的必修課。
房地產權證最常見的版本是黃色和綠色版本。隨著售後公房和商品房的合並，兩個版本的產權證具有同等效力。
上海不動產權第壹頁為扉頁；第二頁由以下內容組成:（1）上海市房產證中英文字符，（2）房產證號，壹般由“上海市房地產（行政區簡稱）（年）號}”內容組成，反映房屋位置和發證時間，（3）條形碼驗證，（4）登記日期，壹般為辦理房產證的批準時間。第三頁為上海市房屋土地資源管理局關於房產證的說明，用以證明其為國有土地上的不動產權證書，並加蓋市局公章。第四頁和第五頁是最重要的權利記錄頁，記錄了權利人、房屋所在地、土地狀況和房屋狀況四項內容。其中比較重要的有:權利人，即房屋所有權人，在較早的綠色產權證中壹般只有壹個不動產權利人，其他權利人大多列在共有人中，而新版房產證則記載了權利人中的所有房屋所有權人；房屋位置壹般記載房屋所在的道路名稱、巷號、樓（幢）號；土地狀況記錄房屋占用土地的基本情況，包括土地用途來源、用途（住宅、非住宅、綜合）和使用期限；房屋狀況記載了房屋的房號、位置、建築面積、類型、用途、結構、竣工日期等基本信息，並在本頁加蓋當地不動產登記部門公章予以確認。特別值得註意的是，獨棟獨立別墅的交易稅費與非住宅基本相同，契稅為3%，綜合稅或相應的增值稅為5%。通常需要將房屋類型與第6頁上的地籍圖結合起來，以確定單個獨立別墅。房屋類型雖然註明為花園洋房或別墅，但在地籍圖中，房屋不是單壹獨立的，四面空著時不被認定為單壹獨立的別墅，因此交易時應按照普通房屋納稅。第七頁和第八頁是地籍（宗地）圖和房屋平面圖。請註意這兩頁上是否有當地不動產登記機構的騎縫章。
三種顏色、四種類型和不同顏色產權證的含義
1996 3月3日起施行的《不動產登記條例》規定，上海實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，向不動產權利人頒發統壹的不動產權證。不動產權證分為三種顏色和四種類型。
房產證有三種:綠色、紅色和黃色，這是房地產主管部門分配和管理不同房地產權益的需要。綠、紅、黃證的不動產權利人分別享有不同的不動產權利。
綠權:頒發給已出讓或轉讓的土地使用權所有人，本證記載的不動產可直接進入房地產市場。
在下列情況下填寫綠卡:
1:以出讓方式取得土地使用權的；
2.出口商品房:
3.已繳納土地使用權出讓金的花園住宅；
4.已繳納土地使用權出讓金的匯款商品房。
在以下情況下，您應填寫綠卡並註明“僅限國內住房”:
1:已繳納土地使用權出讓金的六類國內土地；
2.內資合建、參與建設已繳納土地使用權出讓金的商品房；
3.外資國內住房；
4:0994年4月30日前成立並取得商品住房平面圖，6月前領取土地使用證的1994+2月31的境內商品房。
紅牌記錄的房產不能進入房地產市場。在下列情況下填寫紅牌:
1:申請集體所有非農業用地登記；
2.集體土地上單位和個人所有的房屋申請登記。
黃證:發給在上述土地使用條件以外的其他地塊上擁有不動產的權利人。本證記載的房地產按規定辦理土地出讓金繳納等相關手續後，方可進入房地產市場。在下列情況下填寫黃色卡片:
1:以征用、劃撥方式取得土地使用權；
2.征用、劃撥土地上的單位和個人的房屋；
3.出售公房後的房屋；
4.職工購買的經濟適用住房和優惠住房；
5.房子的補償。
此外，現在市場上還有壹種棕色的產權證，這是在綠證、黃證和紅證頒發之前使用的壹種產權證，是當時房地產管理局在房屋和土地分離時頒發的房屋所有權證書。此證書自3月1996起停止使用。
最新的法規規定，所有黃色證書都將改為綠色證書。
具有使用權的房屋將不會直接上市交易。
3.買賣雙方討論房價、付款方式和違約責任，買方支付首付款。
買二手房，砍價，巧準備。
首先，確定妳能承受的最高房價。Last home在掛牌出售時也會有壹個心理價位。因此，掛牌價往往高於家庭的心理價位。如果在看房過程中，下壹戶不經意間通過語言和表情透露出對這個樓盤的極大興趣，最後壹戶往往會抓住這壹點乘勝追擊，咬住價格不放松。
其次，摸清家人的細節和心態。找出上壹次房屋出售的收益將用於何處。如果最後壹個家庭急於出售以獲得現金，或者最後壹個家庭必須在幾天內出售房屋，那麽越接近出售房屋的最後期限，它就越急於出售。此時討價還價將非常有利於下壹個家庭討價還價。否則，價格將很難談攏。
最後，註意收集更多關於要協商的財產的信息。洽談前，下家可以實地考察，詳細了解樓盤的建築和裝修質量，小區的交通、物業管理和配套設施是否齊全，房屋的設計或規劃是否存在不足和缺陷。當與上家正式討論價格時，下家可以向上家展示房產的缺點而不失時機。這壹舉動讓家人明白，妳已經為此做了最充分的準備，只有他讓出多少“分”，妳才能留下。
確保二手房買賣下定金合同有效成立的四個步驟
1.要求中介公司出示其與上壹戶關於掛牌出售房屋的委托協議。協議應包括房屋的基本情況、房價、委托期限和委托中介公司收取首付款的內容。
第二，與中介公司簽訂書面中介協議。協議至少應包括房屋的基本情況、房價、保證金的保留期限和處理方式，並且必須加蓋中介公司的印章。
第三，在與中介公司簽訂居間協議後，在實際支付定金之前，買受人還應要求中介公司出具委托書委托中介收取定金。
四、收到委托書後，中介公司應按要求在支付定金時出具定金收據。收據不能只由中介公司的代理人簽字，所以必須加蓋中介公司的印章。
遵循以上四個步驟支付定金，下壹戶和上壹戶之間的定金合同即可有效成立。壹旦上壹戶不同意賣房，下壹戶可以要求雙倍定金。
四、買賣雙方簽訂房地產買賣合同。
簽訂二手房買賣合同的七個要點
1.必須確認主人的真實身份。在簽訂合同之前，買賣雙方必須首先檢查簽約主體的真實性，主要是核實業主的身份。因此，業主證明的真實性及其與業主身份的壹致性是簽訂買賣合同的前提條件，特別是在買賣雙方自行進行交易而沒有第三方作為中介擔保的情況下，這壹問題需要引起客戶的註意。
2.有必要明確雙方的違約責任。由於房地產交易復雜且金額較大，有時會出現意外情況，導致違約。為了避免以後出現扯皮的現象，需要在簽訂合同時明確寫下雙方的責任和權利，以及違約金的支付金額和時間，並遵循雙方責任和權利對等的原則。目前，大多數二手房買賣合同中對違約金的比例都有明確規定，但對付款時間沒有具體規定，這將導致違約方相應推遲付款時間，從而降低條款的實際約束力和執行力。因此，應當在合同中增加“買受人應當自實際交房之日（出賣人實際交付房屋之日）起的規定期限內向出賣人（買受人）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終履行。
3.必須註明付款轉賬時間。在實踐中，買方會將房款分為兩部分，首付款和尾款，並在不同的時間段打給業主。因此，賣方需要知道買方的付款時間，而最終付款的付款時間取決於房產過戶的日期，因此買方有權知道房產過戶的時間。逾期的，違約方應根據實際情況履行第2款中的違約責任。
4.需要註明費用的交付時間。這是買方應註意的房屋本身的附屬問題，是“房屋交付”中的重要條款。需要註明水、電、氣、物業、暖氣等費用的交付日期。因為明確交接時間是明確劃分責任的關鍵，同時，如果是公有住房交易，則應在合同中明確規定物業、供暖等費用的支付時間和標準，原業主單位是否有任何既定要求和變化，賣方需要進行的合作以及買方需要簽署的協議。
5.必須有壹份詳細的代理費清單。隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸意識到壹家信譽良好的經紀公司可以有效地保護買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例逐年增加，2004年這壹數字比2003年增加了壹倍多。因此，經紀公司的代理費越來越受到消費者的關註。但是，目前市場上存在經紀公司收取的代理費不明確的問題。合同中只寫了中介費占總房款的比例，而沒有詳細的清單，這將導致信息不對等，最終損害消費者的利益。因此，在簽訂合同時，買賣雙方必須要求經紀公司明確說明代理費的用途。
6.買方必須見業主。現在壹些經紀公司有“收購”業務，因此存在“壹房多賣”的非法操作，即經紀公司正在收錢。黃金到手後，我會帶其他客戶看房子，最後我會把房子賣給出價最高的人，即使我違反了與第壹個客戶的合同。原因往往是房主不賣房等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需承擔任何違約責任，而支付定金的消費者只能忍氣吞聲。為此，提醒消費者，如果妳能在此時行使妳的權利，要求與房主預約當面核實，妳將揭露他的不當行為。
7.妳必須學會使用補充協議。簽訂合同時，如果合同條款不明確或需要進壹步約定，買賣雙方應在合同相關條款後或合同後的空白行中填寫附加條款，並在合同中陳述雙方的意思，這將減少後續階段因含義模糊而帶來的不便和麻煩。
如何簽訂二手房買賣合同
在二手房交易中，許多買家往往只考慮房產的價值，忽略了交易中可能出現的問題，並且對如何簽訂房地產買賣合同了解較少。實際上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時都需要特別註意。
簽名前
購房者必須對賣家有更全面的了解。
1.查看業主的身份證件。
2.產權證上是壹個還是幾個產權人？如果有幾個共有人，所有共有人都同意嗎？
出售房產時，房產的共有人必須全部同意。簽訂房地產買賣合同時，應全部到場。特殊情況不能到場的，需要出具經過公證的授權委托書和代理人身份證明，由委托代理人簽字。