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2002年4月4日09:41北京青年報
很多人認為二手房買賣過程非常復雜，到處都是陷阱。怕老房子產權有問題，怕遇到黑心中介，怕交易手續繁瑣。
在二手房交易過程中，買賣雙方通常只關註交易的最終結果，而忽略了交易過程的安全性。事實上，往往是整個交易過程中的環節最能影響交易結果。買賣雙方之所以選擇交易代理，即經紀公司，不僅僅是為了獲得真實的市場信息，他們更傾向於經紀公司。
可以為他們提供壹個安全的交易過程。其實消費者只要掌握基本的交易知識，註意壹些可能的風險，還是可以買到滿意的二手房的。壹般正規的二手房交易包括以下幾個環節。
——找中介信息登記
買賣雙方去中介咨詢二手房交易的相關政策，經紀公司根據實際情況為買賣雙方牽線搭橋並撮合，買賣雙方分別登記買賣房屋信息。在這個環節中，買賣雙方很重要的壹點就是選擇壹個真正的信任中介，這直接關系到交易的安全和房款的順利交接。
好的經紀公司有以下幾點:規模大，有營業執照，有資格證，信譽好。具體措施如下:第壹，註意公司地址是否與妳註冊參觀的店鋪在同壹個地方或同壹個行政區。如果不是，有兩種情況:壹是證明公司是異地經營，這樣的公司可能已經面臨被工商局列為違法行為的困境，通過搬家逃避了工商部門的制裁和客戶的追討；第二是因為是分店或者連鎖店。根據規定，分公司也應該有自己的執照。但是如果有兩個以上的分支機構有經紀人資格證，有些分支機構達不到這個標準就用總公司的營業執照復印件。所以，消費者要請店鋪的業務員看壹下總公司的營業執照，借此機會去他們總公司認個門。其次，註意牌照中所列的註冊資本。看公司的規模、辦公地點、員工人數，就可以判斷這樣的企業可能是執照上註明的註冊資金是百萬元還是千萬元。此外，在與業主簽訂購房協議前，買方應多次前往中介公司的店鋪，每次走訪時觀察店鋪內的業務員是否固定，是否有其他買賣雙方與該公司發生糾紛。
還有壹點妳要註意:不要被“放心中介”的頭銜迷惑目前發現，除了北京中介事務所組織的16放心中介，還有壹些中介打著“放心中介”的旗號。即使這些16的信托中介對消費者造成了損害，消費者也可以撥打北京中介所設立的投訴熱線進行舉報，北京中介所會給予嚴厲的制裁。
——市場準入資格審批
出賣人應當向房屋所在地的區、縣房地產交易管理部門申請《上市批準通知書》，辦理上市批準手續。
如果是購買的公房，其房源需要加蓋三個章。
第壹章蓋在銷售調查表上，主要是單位用來證明土地使用性質，以證明房屋所在的房產是出租還是無償劃撥。
第二章蓋在上市咨詢表上。後來北京頒布了補充規定和解釋。已購公房產權人與原產權單位無特殊約定的，原單位無需同意蓋章。
《上市申請確認單》上加蓋第三章，由各區房產部門在買賣合同簽訂前審核同意。主要從表中審核是否屬於《條例》中禁止上市的幾類房屋。下列有產權的房屋不得上市交易:
1.中央直屬機關的公房；
2 .軍工生產、院(院)生產、學校(學校)生產的公房和本單位大院內的辦公用房；
3.房屋的使用權；
4.按標準價采購，剩余價格未按成本價補足；
5.建在農村集體土地上的房屋，有農村房產所有權證的二手商品房；
6 .已列入拆遷公告範圍；
7.房子歸* * *所有，別人* * *不同意賣；
8.權屬有爭議的；
9 .已經抵押，且未經抵押人書面同意的；
10.上市出售後會形成新的住房困難；
11.被依法查封或者依法限制所有權轉移的；
12.該房屋已出租給他人，出賣人未按要求通知承租人，侵犯了承租人的優先購買權等權利。
-評估和檢查住房細節
中介查驗身份證和產權證(包括產權是否有，房屋是否抵押等。)並保存在中介處備案。中介實地考察，掌握房子的細節，比如吊頂、墻面、衛生間、廚房的給排水，有沒有結構裝修，有沒有無私施工，占用屋頂平臺、走廊。初步評估，為確定售價提供參考。適當的住房和住房評估在這個環節是最受關註的。
買家壹定註意到了，任何地段較好、交通便利的二手房，單價都不低於5000元/平方米，有的價格更差:6000元/平方米，7000元/平方米。好不容易找到壹套價格還可以接受的老房子和中介，得到的答復卻是:“房子已經賣了。”而且房產中介報的價格也是五花八門，有的是業主的凈要價，有的是包含稅費的總價，有的是中介公司加價後的價格。
作為賣家，要認真考慮自己房產的面積、房齡、折舊、朝向等因素，以及周邊小區物業、新樓盤的價格，明確這套房可能的買家，以及這類人的收入和承受能力，把握好報價的大小，避免出現尷尬的報價，導致銷售周期過長，甚至有價無市。現在壹些品牌公司在代理二手房交易時會免費提供專業評估。買賣雙方可以據此協商房價。其實計算二手房價格最簡單的標準是:報價約為同地理位置商品房價格的60%至70%，約為周邊房屋目前月租金的100倍。
-簽署協議
房屋核實後，交易中介分別與買賣雙方簽訂委托買賣協議。買賣雙方確認房屋價格及相關事項後，到中介處簽訂買賣合同。壹般合同都要註明賣方房屋的詳細情況，並支付中介費。壹般中介費是由買方支付的，金額是房價的2.5%，但也是分別向買賣雙方收取。為了降低二手房交易中可能存在的風險，以下條款必不可少:
1.應列出基本信息:買賣雙方的名稱、地址、聯系方式；
2.要求賣方或中介明確寫下房屋的基本信息，包括位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、是否有人同意出售等；
3.涉及價格的問題:在合同中寫明總房款，註明是壹次性付款、分期付款還是申請貸款，寫明付款時間，約定付款條件；
4.寫下交付的時間和條件，辦理相關手續的流程和費用；
5.違約責任:發生時視為違約，違約金、押金、賠償金的計算和支付，如何解決糾紛(仲裁、訴訟等。)如果協商不成；
6.註明合同的生效、中止、終止或解除；
7.合同中約定了變更和轉讓的條件，或者約定了不得變更和轉讓的禁止條款。另外，在增加壹些條款的時候，壹定要用文字落實，並且要求中介在上面加蓋公司公章。
-中介調解員提交房款。
為保證房產買賣雙方的切身利益，防止交易中不必要的糾紛，中介在接受買賣雙方的委托後，將作為中介擔保人為房產交易中的“購房款支付和房產交接”提供中介服務。買賣雙方簽訂買賣合同後，與中介簽訂中介保險合同，支付中介保費。出賣人應當提交房屋所有權證、公有住房上市批準確認通知書原件及復印件，並加蓋姓名章。買受人需提交有效身份證明復印件及姓名蓋章，外省市個人還需辦理《在京購房核準通知書》。
買方將在簽署轉讓契約前將全部房款存入中國保險公司指定的賬戶。買受人想向銀行申請按揭貸款，應與擔保人簽訂委托擔保合同，將總房款的30%作為首付存入中介指定的賬戶，銀行放款後將全部貸款匯入中介指定的賬戶。上述兩種款項與總房價款的差額也應由買受人在銀行貸款前壹次性存入保險人指定的賬戶。
-轉賬結算
買賣雙方繳納相關稅費，並辦理契證過戶手續。然後，在買賣雙方確認房產無誤後，調解員會協助買賣雙方進行物業交付、物業管理費結算、賣方戶口遷出，將已出售房屋的鑰匙交給買方，將房款交給賣方，三方與調解員進行結算。經紀公司應協助辦理產權變更；如果買家需要貸款，經紀公司會協助辦理，並提供階段性擔保。
契證過戶當天，買賣雙方及其業務員來到房屋所在小區的房地產交易管理部門簽訂買賣合同。選擇壹次性付款的購房者，應向賣方支付剩余房款。選擇貸款買二手房的購房者，要等銀行看到買賣合同才能放貸。很多區縣的房產局都要求在簽契證當天繳納稅費。因此，購房者應向房地產交易管理部門相關部門繳納:按房價的3%繳納土地出讓金；房價的2%繳納契稅(120平米以下)；按房價的0.05%繳納印花稅。另外還有測繪費30元，造價15元，還有產權登記費(建築面積-.3元)。購房者繳納土地出讓金後，還必須在房地局簽訂《土地使用權出讓合同》。隨後，房產局會對妳購買的這套房子進行檔案審核，辦理產權登記，測繪，並制作新的產權證。