意思就是先讓妳辦理55萬商業貸款，等以後時機成熟了，剩余的貸款再轉公積金貸款，至於這個以後是什麽時候就不好說了。
為什麽銀行會叫妳先辦理商業貸款，以後再辦理公積金貸款？這裏面是其實是有原因的：
第壹、公積金貸款手續比較麻煩，銀行嫌棄手續繁瑣；
第二、商業貸款利率比公積金貸款利率高不少，銀行可以獲得更多的利潤。
目前公積金貸款利率5年以內是2.75%；5年以上是3.25%，而現在銀行商業貸款（房貸）壹般都是在5年以上，5年以上的商業貸款利率是4.9%，但是目前因為資金比較緊張，很多銀行都會上浮10%-30%之間，實際的利率是在5.39%-6.37%之間，這個差距不是壹般的大，到底有多大呢？
我們來算壹下：貸款55萬，如果貸款20年，商業貸款15萬率上浮20%，公積金貸款40萬，等額本息，總利息是24萬。
如果55萬全部是商業貸款，等額本息，利率上浮20%，總利息是35萬。利息比組合貸款多出11萬。
所以銀行肯定極力給妳推薦商業貸款的。
第三、開發商不願意接受公積金貸款，目前很多開發商都有固定的合作銀行，開發商也不想讓銀行辦理公積金貸款，因為公積金貸款前到賬時間長，資金回籠慢，所以開發商不願意接受公積金貸款。
那以後能轉公積金貸款嗎？雖然銀行會說商業貸款可以轉公積金貸款，但是需要妳自己去申請，至於能不能申請通過就不好說了，很多人是申請不下來的。
而且不是每個城市都支持商轉公積金，下面是目前支持商轉公積金的城市，妳可以參考下。
商業貸款轉公積金貸款業務的城市包括以下：重慶、武漢、深圳、長沙、廈門、合肥、長春、石家莊、烏魯木齊、蘭州、太原、鄭州、福州、南昌、貴陽、昆明、樂山、大慶、泰安、無錫。
什麽是商貸轉公積金貸款？商貸轉公積金貸款指的就是妳買房時，先用商貸把貸款貸出來，待以後滿足條件了，再去轉為公積金貸款。
其實這個應該是開發商說的，而不是銀行說。開發商之所以鼓勵商貸是因為商貸只需要建築物正負層數壹樣即可申請，而且商貸只要銀行審批，效率快，回款快。而公積金貸款或者組合貸款呢？必須要等到建築物封頂才可以申請，且必須公積金中心及銀行兩方面審核，效率慢，回款也慢。房地產行業對於資金周轉要求可是很高的，這也是為何我們使用商貸買房的打折比使用公積金貸款買房的打折要來得高的原因。
商貸與組合貸的利息差妳房子總價70萬，首付15萬，貸款55萬，如果純使用商貸，我們以基準利率上浮10%即5.39%，貸款期限30年，等額本息為例進行計算，貸款利息約為56萬元。
那如果妳使用組合貸（即15萬的商貸+40萬的公積金貸款）呢？同等條件下，貸款利息約為38萬元。兩者相差近18萬元，所有有條件的情況下，還是盡量直接使用組合貸。
商業貸款轉公積金貸款的要求
妳題目中所問的，貸款55萬，但公積金最高可貸40萬，是不是要先還15萬才能轉？理論上來說是沒錯的，但是這有壹個前期條件就是妳繳納的公積金水平可以達到貸款的封頂額，比如妳每個月就繳納200元公積金，那麽即使公積金最高可貸40萬元，妳也無法貸到這個額度。 所以商貸轉公積金，第壹點就是需要貸款余額在公積金貸款額度以內，額度要根據當地公積金貸款政策和妳的公積金余額而定，高於公積金貸款額度是不能辦公積金貸款的，也不能再轉為辦理商貸與公積金帶混合貸。
總結如果壹開始可以組合貸盡量直接組合貸，商貸轉公積金貸，壹則不是每個城市都支持，二則也非每個銀行都願意同意妳轉為公積金貸；第三點也是最普遍的就是雖然妳各方面都滿足了轉貸條件，但是如果想轉貸，很多銀行都會讓妳買理財、貴金屬或者保險等等，不然不給妳辦，膈應人。
目前最主要的房貸方式有三種：商業貸款、公積金貸款、組合貸款，但銀行對公積金貸款授信余額不足的客戶更願意推薦“商貸轉公積金貸”的方式，這是什麽原因呢？
壹般情況下，如果借款人公積金貸款額度不足以覆蓋購房尾款的時候，商業銀行先給借款人發放壹筆商業貸款，待借款人歸還壹部分貸款本金後再轉為公積金貸款。
比如，先辦理55萬元的商業貸款，待歸還15萬元本金後，剩余40萬元貸款轉為公積金貸款。
組合貸款，就是在辦理壹筆公積金貸款的同時，再辦理壹筆同期限的商業貸款。
比如，總***55萬元的購房尾款，可以在辦理40萬元公積金貸款的同時，辦理壹筆15萬元的商業貸款（二者期限壹定要相同）。
因為這種模式對銀行更有利，能收取更多利息。下面，用兩種方式進行比較，就可以看出兩種方式下的差距有多大。
1）先商貸再轉公積金
每月還款額3749.29元，需要歸還95期之後，才可以將剩余本金降至40萬元以下。前95期，本息支出合計356182.7元。剩余本金398886.12元，轉為10年（因為沒有145個月期限的選擇）的公積金貸款，本息支出合計467745.17元。
綜上，借款人215個月還清貸款，本息支出合計823927.87元。
2）組合貸款（20年期）
15萬元商貸+40萬元公積金貸款，20年本息支出合計789916.10元。
3）結論
期限更長的組合貸款比期限更短的“先商貸再轉公積金貸”，本息支出少34011.77元，所以銀行更願意向客戶推薦後者。
第壹，這句話應該是開發商說的而不是銀行說的，因為決定壹個樓盤能不能使用公積金貸款的是開發商，銀行只負責自己的商業貸款業務。並且對於銀行來說，並不希望客戶商轉公，因為那會減少自己的商業貸款業績和利潤。
第二，商轉公是有條件的，不是任意的。這個政策只在個別城市有，並且還要看當地公積金貸款的額度，有政策有額度還要排隊等，有政策沒額度也是沒有用。
第三，商轉公，不是先還15萬，然後把剩余的直接轉，而是妳必須先還完商貸的55萬，再去辦理40萬的公積金貸款，或者是再辦理40萬公積金+15萬商業貸款。這個是我所在城市的政策，必須先全部結清之前的商業貸款，才能重新辦理公積金貸款。這就是壹個門檻極高的操作，所以能真正商轉公的人也並不是很多，但即使是這樣也還是要排隊等額度。這個政策規定不壹定全國都壹樣，我只能說我所在的城市是這樣的。
不過公積金的利率和商貸的利率還是差距蠻大的，如果開發商真的同意商轉公的話，值得好好研究壹下當地的公積金政策，畢竟能省下十幾甚至幾十萬的利息。
先商貸再轉公積金貸，主要是因為目前沒有達到公積金貸款條件 （比如繳交公積金的時間不夠長等），只能先辦理商業按揭貸款，待達到公積金貸款條件後再辦理公積金貸款。
01 商業貸款轉為住房公積金貸款的問題也許很多朋友會有疑惑，為什麽不能直接申請住房公積金貸款？為什麽會出現這個業務，是因為公積金貸款大家都想要，但又不是隨時都可以申請到，是有壹定限制。
02 住房公積金貸款額度不夠的問題妳提到的貸款需求是55萬元，但是公積金貸款額度只有40萬元。為什麽公積金要限制額度， 因為公積金繳存金額有限，但需求比較大，若不限制每個人的可貸金額，將很快無錢可貸 。
那不夠的部分怎麽辦呢，這個時候公積金和商業貸款的組合貸款就出現了，就是說公積金貸款額度用足後仍然不夠的，則有商業性住房貸款承擔。在妳的例子來說，就是公積金承貸40萬元，銀行承貸另外的15萬元。
房子總價70萬，首付15萬，貸款55萬，但公積金最高可貸40萬，是不是要先還15萬才能轉
首先公積金最高貸多少各地政策不壹樣，並不是40萬，其二，嫌麻煩的是開發商並非銀行，其三有壹種貸款叫做組合貸，其四能不能轉是當地公積金管理中心的政策並根據公積金資金使用情況而定，哎 愁死了
銀行所說的先商貸再轉公積金，是這樣壹個情況，因為在很多城市，對於公積金的要求其實是比較嚴的；
如果說妳想貸足額的公積金，那麽妳的余額不足，而且又不能使用組合貸款的情況下，那就是先使用商業貸款，那麽在妳公積金能夠貸款之後，再去銀行把商貸轉為公積金。
那麽像這樣的政策，只有少部分地方有，幾乎都集中在壹二線城市，，像 34 線的城市，基本上沒有這樣的商貸轉公積金政策。
就這個好處是很直觀的，如果說妳商貸的利率是 5.88%，如果妳貸 50 萬30年的情況下，每個月還款在 3000 左右；
如果妳換成了公積金貸款，那麽利率只有 3.25 ，基本上每個月只要還兩千左右，這個出入還是有點大的。
1、首先向銀行提供貸款合同，還有妳的身份證件、征信報告等資料，然後提交商貸轉公積金申請表；
2、銀行通過之後，那麽妳需要再去銀行簽訂壹個貸款合同，還要去指定的公積金中心辦理；
3、公積金貸款沒有還款是低於商貸的，所以在進行轉換的時候，還需要補交原商業貸款總額與公積金貸款總額之間的差額；
4、那麽這些搞好之後，需要去銀行辦理抵押註銷手續，然後去公積金辦理公積金貸款抵押登記手續，放款之後每月還款就可以了。
最後總結壹下，這種商貸轉公積金的政策，只有少部分城市有，如果妳的城市有，而且妳符合辦理資格，那就不要猶豫，得多劃算 。
銀行不會這樣說的吧，壹般商貸放款快，開發商都會優先商貸。
我身邊朋友就是先用商貸，公積金只能貸款50萬，只用公積金是不夠的，所以只能先商貸，後來贊了壹筆錢先還了銀行，然後還剩50左右的貸款，又向朋友借錢，承諾壹年內還清。拿著借的五十萬去還了剩下的錢，把銀行貸款結清，後來又去公積金貸款，貸50萬，等公積金放款出來後把錢還給朋友。
就是這樣商貸轉成公積金貸款的，前提就是必須先結清商貸。
是這樣的，如果在買房的時候辦理了商貸，後面再轉公積金貸款是要把商貸和公積金貸款之間的差額壹次性給銀行；同時銀行也有規定要商貸必須還6期以上才能辦理商轉公不需要違約金。
如果在買房的時候能辦理混合貸款就直接辦理混合貸款，只是審批周期比較長而已，還可以晚幾個月還款，給自己壹個資金緩沖。
銀行為什麽提倡先辦理商貸再轉公積金貸款呢，壹是混合貸款流程比較復雜；二是先商貸銀行可以賺取更多的利息，現在大部分人都采用“等額本息”的方式還款，相當於前面幾期償還的本金很少，大部分都是償還的利息部分；所以對於銀行來說混合貸款是吃力還吃虧的。
如果我們在只支付房屋首付的情況下去申請貸款，那麽整個貸款需要支付的利息會非常高，尤其是申請商業貸款。在房貸的所有貸款方式中，公積金貸款是最劃算的，其次是組合貸款，最後是商業貸款，商業貸款要比公積金貸款高了2個點，如果只是壹兩萬的貸款那也沒什麽，但如果是高達幾十萬，甚至是上百萬的貸款，那差距就大了。所以很多小夥伴在前期申請商業貸款後，等到符合公積金貸款條件時，都想要商轉公，只是辦理商轉公必須要還清商業貸款嗎？銀行會拒絕妳商轉公的申請可不止沒還清商貸這麽簡單哦！
根據相關政府部門規定，想要辦理商轉公，是必須要把之前申請的商業貸款全部還清，才能到當地的公積金管理中心申請轉貸。不過想要壹次性全部還清商業貸款也不是什麽容易的事情，很多小夥伴沒有那個經濟實力去還清商業貸款，這個時候大家可以在公積金管理部門對於轉貸預審通過後，選擇和公積金管理中心合作的中介公司幫忙墊付原商業貸款。
但即使大家在解決了需要還清商業貸款的問題，也不代表商轉公就壹定能辦理成功，銀行還可能會因為以下幾個原因拒絕大家的申請：
1、需要公積金繳納壹年以上，且之前的商業貸款已經還款壹年以上才能申請商轉公；
2、辦理商轉公，必須要之前的房貸是純商業貸款模式，組合貸款不可以；
3、公積金貸款的額度要確保能夠支付房貸剩余的額度，若公積金貸款額度低於房貸剩余的額度，則不能辦理；
4、在我們之前和銀行簽署房貸申請合同時，上面會有規定是否支持商轉公。有些合同中會明確表明不支持商轉公，或者辦理商轉公就要支付違約金。
其實現在並不是全國所有地區都支持商轉公，很多地方目前都是不支持的，所以想要申請商轉公的話，大家需要到當地的公積金管理中心去資訊清楚。同時，如果是有購二房打算的小夥伴，其實申不申請商轉公都無所謂，因為在購置二套房的時候，可以選擇公積金貸款。