抵押貸款可以將商品資產、票據和有價證券提前轉化為貨幣資金，加速貨幣資金的周轉、生產和流通，大大提高對貸款客戶的約束力和銀行、企業的經濟效益。與信用貸款相比，抵押貸款是當前銀行業廣泛使用且風險最低的貸款方式。但在參與貸款催收中發現，銀行和抵押人設定的抵押權往往會陷入貸款客戶以抵押人和承租人設定的租賃權設定的法律陷阱，導致銀行優先受償權難以實現，貸款風險較大。
抵押權與租賃權的沖突主要包括銀行在貸款前已出租且未告知，誤導銀行放貸；二是貸款租賃後，獲得巨額租金後，金蟬脫殼，暫停貸款；三是貸款後，為獲取巨額租金，倒簽租賃合同規避法律。都具有租賃期限長、租金數額大、抵押人逃債或無其他資產抵債的特點。拍賣抵押物時，承租人與銀行形成強烈對抗，往往造成並嚴重影響社會安全與和諧，貸款流向高風險地區。抵押人和承租人不必擔心，因為法律存在漏洞:
第壹，抵押登記前已經出租的，租賃合同有效。《擔保法》第四十八條規定:“抵押人以租賃物抵押的，應當書面告知承租人租賃有效”。最高人民法《中華人民共和國擔保法》:若幹問題作了更具體的解釋，規定:“抵押人將租賃物抵押的，在抵押權實現後的有效期內租賃合同有效。”《物權法》第19條抵押合同訂立前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受抵押權的影響”。抵押貸款不能在不違反租約的情況下出售。”但隨著租賃權的長期存在，抵押權名存實亡:壹是承租人可以主張優先購買權；第二，抵押品的拍賣更加困難，很少有買家願意對抵押品的價值大打折扣。
二、抵押登記後，對無效部分的損失予以補償。抵押財產在物權設立後出租的，租賃關系不得對抗已登記的抵押沖突。承租人雖然知道租賃，但租賃合同對受讓人不具有約束力，即抵押人具有對抗的善意且不知道租賃資產被抵押；第二，有償租賃，如果合同失敗，將返還租金並賠償損失。第三，承租人已經逃跑或沒有其他資產，死老鼠感覺不冷。當承租人的訴求得不到滿足時，任何人都沒有辦法。
三、惡意串通無法查證，只能有效處理。由於沒有系統，銀行無法查明租賃合同簽訂時間的真實性。壹旦出租人和承租人在抵押登記前簽署了相同的日期，並輔以偽造的租金收據，則規定“抵押前簽署的租賃合同有效”對抗抵押權，甚至銀行也不能否認租賃協議，銀行與承租人發生糾紛。政府和相關銀行管理部門只能出面讓銀行妥協，但又無能為力，只能“放槍入庫”，暫緩執行。或被迫承諾先拍賣抵押資產、退還租金並賠償承租人損失，剩余部分交由銀行抵債。然而，貸款本金很難收回。
由此可見，承租人的反抗足以消滅抵押權，承租人與銀行的強烈對抗導致抵押權實現存在諸多困難。它不僅會影響抵押權的實現程序，而且不可避免地會影響抵押物的可變價格。壹旦發生沖突，銀行就會陷入出租人或承租人和承租方設置的陷阱。因此，防範貸款抵押與租賃權沖突的風險迫在眉睫。
壹是嚴格貸前“三查”制度，建立科學的風險防範預警機制，特別是貸前開展租賃權專項調查，做好相關調查記錄。抵押人或法人的法定代表人或代理人簽署保證書，保證其在貸款前未簽署租賃合同，並明確規定了虛假陳述將承擔的法律後果。為將來實施風險預防措施和責任準備證據。
第二，定期進行貸後檢查，及時發現其經營狀況的變化，確保其沒有出租抵押物。貸後檢查人員應充分利用現代取證工具，收集固定視聽資料，掌握所有影響貸款安全的趨勢；如果發現貸後租賃，要及時制止。壹是書面告知承租人其資產抵押及抵押租賃的合同效力，並告知抵押租賃不得超過抵押期限的法律規定，為今後行使抵押權掃清障礙。如果發現貸前租賃；其次，要求抵押人停止其減少抵押價值的租賃行為，並敦促其親自簽署暫停或重新簽署的不超過抵押期限的租賃合同，並提供與減少的價值相當的擔保。否則，立即停止發放剩余貸款並提前收回貸款。
三、對於先租賃後貸款並作虛假陳述，經查證屬實，確以非法占有為目的，采用虛構事實、隱瞞真相的方法，對銀行進行貸款的行為，構成貸款犯罪。及時向公安機關提出刑事申訴，請求公安機關立案偵查並追究刑事責任。
4.如果貸款後簽訂租賃合同，銀行在行使抵押權時應首先與承租人協商。如果協商不成，抵押人和承租人應立即請求認定合同中超過抵押期限的部分無效，並作出判決以確定賠償責任人和金額，避免承租人與銀行直接對抗和沖突。以判決對抗抵消其租賃權，確保其抵押權的實現。
五、對於倒簽合同，應收集證人證言和視聽資料，揭露事實真相，確定實際租賃時間，並確認倒簽合同無效；如果查明抵押人和承租人共謀逃避債務，承租人構成該罪的共犯。只有當承租人面臨刑事調查時，他才能保護自己，說出真相，放棄租賃權的對抗，掃清抵押權實現的障礙。
2.銀行按揭貸款有哪些風險？
銀行按揭貸款的風險有:1，銀行按揭信用違約風險；2.抵押期限錯配的風險；3.最後貸款人風險。4.法律風險；5.這使得中央銀行更難監管貨幣和信貸；6.個人信用信息被濫用的風險；7.信息不對稱和信息透明；8.技術風險。法律依據《個人貸款管理暫行辦法》第九條貸款人應當建立借款人收入與債務償還比例的合理控制機制，結合借款人的收入、負債、費用、貸款用途、擔保等因素合理確定貸款金額和期限，控制借款人每期還款金額不超過其還款能力。第二百四十二條被執行人未按執行通知書履行法律文書確定的義務的，人民群眾有權查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產。從相關單位。人民群眾有權根據不同情況查封、凍結、轉讓或者變價被執行人的財產。
第三，什麽是抵押品風險？
即當時抵押物未抵押時評估的價值。