銀川二手房貸款政策表

銀川市房產交易稅解析及政策調整壹、房產交易時候可能涉及的稅金：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、契稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅個人轉讓住房可享受減免稅優惠政策的，必須向房產所在地區地稅局（所）申請辦理減免稅手續，未經稅務機關批準減免稅的，壹律不得享受稅收優惠政策。二、個人出售房產需要繳納的稅金 1、營業稅個人銷售房產應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅，稅率為5％。個人將購買不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）對外銷售,按售房收入全額繳納營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售免繳營業稅。計稅方式：超過5年，普通住房免繳營業稅非住宅應繳稅金=（售房收入-購買房屋價款）×5% 不超過5年：住宅、非住宅應繳稅金=售房收入×5% 註意事項：1.個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，以稅務部門監制的發票作為差額納稅的扣除憑證。個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為其購買房屋的時間。個人將通過除繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式以外的其他無償贈與方式取得的住房對外銷售時，該住房的購房時間按照發生受贈行為後新的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間確定。 2.個人自建自用住房，銷售時免繳營業稅。 3.個人將購買的非住宅（如商鋪、倉庫、寫字樓等）對外銷售，按其售房收入減去購買房屋價款後的余額繳納營業稅，以稅務部門監制的發票作為差額納稅的扣除憑證。（二）個人所得稅個人銷售房產取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20％。計稅方式： 1．基本計算公式：應納個人所得稅＝（每次轉讓收入額－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用）×20％銷售住房的具體優惠政策：（1）對個人轉讓自用5年以上並且是家庭唯壹生活用房取得的所得，免繳個人所得稅。（2）對出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部免稅；購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例部分免稅。現有住房房地產證登記的產權人為個人或夫妻雙方，在出售後1年內又以產權人名義或產權人配偶名義、產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以視其重新購房的價值予以全部或部分免稅。 2．銷售非住房（如商鋪、倉庫、寫字樓等）個人所得稅具體計算按照每次轉讓房產取得的收入額減除財產原值和合理費用後的余額計算。建築物的財產原值，為建造費或者購進價格以及其他有關費用。合理費用，是指賣出財產時按照規定支付的有關費用。銷售住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等合法有效憑證，據實填寫《銀川市個人房產轉讓所得減除項目申報表》，經審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。（1）房屋原值是指：購置或建造該住房時實際支付的費用（如：房價款、土地出讓金、建造費用等）及交納的相關稅費。（2）轉讓過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（3）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。住房裝修費用的最高扣除限額：公有住房、經濟適用房為房屋原值的15％；商品房及其他住房為房屋原值的10％；納稅人原購房為裝修房的，不得再重復扣除。註意事項：個人將受贈的房產對外銷售時，在計算繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的余額為應納稅所得額，且不得核定征收。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的壹定比例核定應納個人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉讓收入3％核定。（三）城市維護建設稅按實際繳納營業稅稅額的1％計算繳納。據實際查看稅票實收為7% （四）教育費附加按實際繳納營業稅稅額的3％計算繳納。地方教育附加收入按實際繳納營業稅稅額的2%計算繳納地方其他水利建設基金收入按實際繳納營業稅稅額的0.07%計算繳納（五）土地增值稅土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的余額。采用30％-60％的四級超率累進稅率計算繳納。扣除項目包括房地產原價和與轉讓房地產有關的稅費。購買使用年限不足5年，應以房地產原值作為扣除項目；購買使用年限超過5年（含5年），經主管稅務機關批準後，舊房及建築物按以依法設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格作為扣除額。凡不能取得評估價格的，可按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除項目。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（六）印花稅對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、個人購買房產需繳納的稅（費）按以下規定計算: （壹）契稅在中華人民***和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。承受是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。契稅的計稅依據按照土地、房屋交易的不同情況確定： 1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。 2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。 3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。對於成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。我市契稅適用稅率為3％。對個人購買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％。自2008年11月1日起，對“個人首次購買90平方米及以下普通住房”，契稅稅率暫統壹下調到1％。首次購房證明由住房所在地國土局與住房保障局出具。（二）印花稅對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。普通標準住房（宅）標準是：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套住房套內建築面積120平方米以下或單套建築面積144平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。最後是對此次國五條的政策調整，主要針對稅種為個人所得稅，由現行的家庭唯壹自用住房5年內購售差額的20%，超過5年免稅更改為 5年內全額計稅，超過5年免稅。