1.首套房貸款還清，不算二套房。
2.貸款買套房，商業貸款已結清的算首套，貸款未結清的再算二套房。
3.個人名下有兩套商業貸款記錄，壹套已還清，壹套未還清。此時，再融資被認定為二套房及以上。
4.夫妻壹方婚前使用商業貸款買房，另壹方婚前使用公積金貸款買房。婚後，他們想以夫妻名義借款。貸款已還清的，在貸款未還清的情況下，銀行業金融機構的貸款利率和首付比例為二套房以上。
擴展數據
為貫徹落實《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2065 438+00]10號)，規範商業性個人住房貸款中貸款申請人(以下簡稱借款人)第二套住房認定標準，現就有關事項通知如下:
壹、商業性個人住房貸款中的住宅套數，應根據擬購房家庭成員(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)實際擁有的成套住房套數確定。
二是應借款人要求或授權，直轄市、計劃單列市、省會城市及其他具備查詢條件的城市房產部門通過房屋登記信息系統查詢借款人家庭房屋登記記錄，並出具書面查詢結果。
因當地條件暫時無法提供家庭住房登記查詢結果的，借款人應向貸款人提交家庭住房實際套數的書面信用擔保。貸款人核實信用擔保虛假的，應當記入不良記錄。
三。有下列情形之壹的，貸款人應對借款人執行第二套(含)以上差別化住房信貸政策:
(壹)借款人首次申請貸款購房，其家庭已在擬購房所在地的房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統，下同)登記壹套(含)以上成套住房的；
(二)借款人已用貸款購買壹套(或多套)住房，又申請貸款購買住房的；
(3)貸款人通過查詢信用記錄、當面測試、面談(必要時進行家訪)等形式的盡職調查，確信借款人家庭已擁有壹套(及以上)住房。
四、對能提供當地納稅證明或社會保險繳納證明1年以上的非本地居民，貸款人按本通知第三條執行差別化住房信貸政策。
對無法提供當地納稅證明或社會保險繳納證明1年以上的非本地居民，貸款人執行第二套(及以上)差別化住房信貸政策；對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險情況和地方政府相關政策規定暫停發放住房貸款。
五、各地要把城鎮房屋登記信息系統建設作為貫徹國務院[2065 438]10號文件的壹項重要工作來抓。數據不全的城市要進壹步完善制度；尚未建立房屋登記制度的城市要加快建設。2010年底前，所有設區的市要基本建立房屋登記信息系統。
要加強房屋信息查詢的管理。房地產行政主管部門應當嚴格按照《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》(建登記〔2006〕244號)和《房屋登記簿管理試行辦法》(建登記〔2008〕84號)進行查詢，並出具書面查詢結果。對提供虛假查詢信息的，按有關規定嚴肅處理。
中央人民政府網:國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通報