央行、銀監會29日晚間發布樓市重磅消息。
9月29日，中國人民銀行、銀監會發布通知，決定分階段調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府可在2022年底前自主決定維持、降低或取消當地首套新增住房貸款利率下限。目前首套房貸利率下限為4.1%，這也意味著符合條件的地區首套房貸利率下限可以再次下調。
央行表示，這壹政策措施的出臺有利於支持城市政府充分利用政策工具箱促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行與客戶可協商確定首套新增住房貸款的具體利率水平，有利於降低居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
首套房貸利率下限可調整至4.1%以下。
根據通知內容，對2022年6-8月新建商品住房銷售價格持續下降的城市，2022年底前分階段放寬首套商業性個人住房貸款利率下限。但二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
該通知給了有條件的地區自主監管的空間。通知指出，按照“因城施策”的原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化和監管要求，自主決定階段性維持、降低或取消當地商業性個人住房貸款利率下限，由人民銀行、銀監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
今年5月，央行出臺規定，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於同期貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
根據最新的5年期以上LPR，目前首套房貸利率下限為4.1%。分析人士指出，新通知的出臺也意味著符合條件的城市首套房貸利率下限可下調至4.1%以下。
“目前全國近80個城市首套房房貸利率下調至4.1%。如果繼續下調，可以降低置業成本。繼續降息是落實國務院‘支持住房剛性和改善性需求’的要求，對穩定市場信心和市場預期將起到積極作用。”對於新政策，中原地產首席分析師張大偉表示。
RealData監測數據顯示，受8月22日LPR下調五年多的影響，9月百城房貸利率全部下調。到9月中旬，103個重點城市中有86個城市的主流房貸利率已經低至首套下限4.1%。
智聯金融首席研究員董希渺也表示，在住房消費需求低迷、房地產市場疲軟的情況下，調整首套房貸利率下限具有中等重要性和緊迫性，或將產生三方面的效果:壹是在堅持住不炒的前提下，穩定居民住房消費預期，刺激新增住房消費需求；二是傳遞穩信心、穩市場的信號，促進房地產市場平穩健康發展；三是減少住房消費支出，從而提振居民擴大消費的意願和能力。
“當然，這只是首套房貸利率下限的調整。不同地區、不同銀行執行的實際利率可能不壹樣。從區域來看，大部分二線城市可能符合調整條件，但壹線城市和部分省會城市調整難度較大；從銀行角度來看，預計大部分銀行會執行首套房貸利率下限。”董希渺補充道。
哪些地區可以調整首套房貸利率下限？
從具體通知來看，執行新政策是有壹定條件的。根據通知，今年年底前，可階段性放寬首套商業性個人住房貸款利率下限，為6-8月新建商品住宅銷售價格下降的城市。
哪些城市可以放寬首套房貸利率下限？據多家市場機構統計，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，符合上述條件的城市有23個，分別是天津、石家莊、大連、哈爾濱、武漢、貴陽、昆明、蘭州、秦皇島、包頭、溫州、安慶、泉州、濟寧、宜昌、襄陽、嶽陽、常德、湛江、桂林、北海。
張大偉也粗略算了壹下，從目前來看，符合房貸新利率下調的城市基本集中在三四線城市和部分二線城市。“以8月份70個大城市房價為例，21城市同比上漲，19城市環比上漲。新政策大部分可以在三四線城市實施。”張大偉補充道。
房地產政策力度越來越大，二套房貸利率下限調整引發關註。
張大偉表示，總體來看，房地產微調寬松的政策內容越來越廣，政策力度越來越大。從6月5438到9月，各種房地產調控政策井噴，累計800多次，同比上漲65%。全國200多個城市出臺各種政策穩定樓市。
其中，城市松綁的程度越來越高。“從壹季度三四線城市松綁開始，4-9月份二線城市逐漸成為松綁城市的主力軍，包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入了穩樓市、救樓市的行列。超過30個二線城市在最近兩個月發布了超過100條穩定樓市的政策，成為近期樓市調控的主力軍。”張大偉指出。
此外，政策內容不斷升級，從壹季度各種針對限購的政策，到二季度針對信貸寬松的政策，包括越來越多的房貸首付、房貸利率下調等政策。公積金政策成為穩定樓市的標配，之前的限售也越來越多的被取消。第二套住房認定標準變了，各種人才政策疊加，稅費降低。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次下調是階段性的調整政策，政策是明確的。根據當地房地產市場形勢變化和監管要求，各地可自主決定維持、降低或取消當地商業性個人住房貸款利率下限。但從政策基調來看，主要是向下，旨在降低居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
然而，張大偉也表示，他預計會有更有力的政策出臺，比如降低現有抵押貸款的利率。此外，市場還關註壹二線城市二套房貸利率下限和房貸利率下調政策。