首先要知道，我們是向銀行貸款買房的。貸款利率是央行公布的基準利率。各地區銀行有自主調整利率的權利，會在基準利率的基礎上打折或上浮。目前，五年期貸款基準利率為4.9%。
房貸利率在加息和降息後的實際調整時間取決於貸款合同的約定。
央行統壹調整利率後，下面銀行總行統壹下發通知，信貸經理根據實際通知調整購房利率。此時，購房人會按照最新的利率標準買房；對於已經買房的人來說，也會受到央行利率調整的影響。什麽時候開始執行，主要看和銀行簽訂的借款合同的要求。壹般來說，有以下幾種調整方法:
壹是按月調整，比如2015年6月買的房子，今年2010年6月央行加息，那麽從6月110開始按新的貸款利率計算月供。
二是年度調整，也叫“次年調整”。比如房子是2065438+2005年6月買的，2065438+2008年6月央行加息，那麽新的利率從2065438+2008年6月開始計算。
三、貸款壹年後調整，比如2015年6月買的房子。央行今年6月2010加息，到6月2018才按照新利率計算。
第四種是固定利率，也就是在簽訂合同的時候，約定無論未來央行加息還是降息，都繼續按照合同上寫的利率執行。利率上調就沒事，利率下調就享受不到利率優惠。
就目前的情況來看，大部分銀行的房貸合同都是默認每年調整，這是第二種方式，這也是為什麽降息後很多人月供並沒有減少的原因。
有信貸員表示，現在銀行自主調整利率，主要是根據自己的業務額度和利潤。在新購房者完成備案之前，貸款利率可能還會有變動，所以現在貸款買房越快，周期越短，越保險。
住房公積金貸款利率調整存在特殊情況。
部分城市公積金貸款采用免費還款方式，如北京。還款額由購房者自己決定，但每年的還款額不會隨著央行的加息和降息而自動調整。購房者有必要聯系貸款銀行調整每月還款額。如果他們不主動進行調整，仍然按照之前的金額還款，不會因為利率的變化而改變。這個最好在簽借款合同的時候問清楚。
加息周期下，提前還款可能不劃算。
壹些早期買房的人因為資金有限，選擇了多貸，想等有了充足的資金再申請提前還款。要知道提前還款也是銀行收回流動資金的壹種手段，不僅可以收回壹部分錢，還可以收取違約金。但在“定向加息”的背景下，提前還款不壹定劃算。之前申請房貸，利率是打折的。今年，利率普遍提高了。如果選擇縮短貸款期限、保持每月還款額不變的提前還款方式，銀行會要求還款後剩余的貸款重新簽訂合同，貸款利率按照最新的浮動利率執行。比如貸款654.38+0萬元。當初利率8.5折，已經還了20萬。剩下的80萬還沒還，還要提前還30萬。剩下的50萬還要重新簽約，利率按照最新的654.38+00%的浮動利率執行。同時，銀行會重新審核貸款人的資質。如果還款期間有不良征信，收入不穩定，會直接影響下壹次還款。
在利率上升的情況下，受影響最大的是新購房者。資金成本上升，等待貸款的時間成本變長，商業貸款放款快的優勢不再。有的人會再次選擇公積金貸款，但各地公積金政策差異更大。貸款額度、貸款利率、放款速度都取決於當地公積金中心的規定。購房者要提前咨詢公積金中心，根據自身情況做出選擇。
(以上回答發布於2018-01-18。目前的購房政策請參考實際情況。)
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