我們看到中國資本市場中提供的壹些融資的路徑和方法，不僅僅包括銀行貸款、股權融資，還有IPO和並購方面的融資，還有REITs，這個就是典型的資產證券化產品，9月26號中國證監會頒發了資產證券化的管理辦法，提出了資產證券化的基本的條件，比如說在開發地產中，特別是商業地產和工業地產，應該就有機會對自持性的物業進行資產證券化，資產證券化是有條件的，更重要的是妳要有壹定規模的商業地產，比如說無抵押貸款的，壹個整體性經營效果好的商業地產，同時我們看到妳的租金收益和物業的增長收益，相對也成熟，這樣的企業拿來做資產證券化就相對比較容易。
很快有政府廉租房的REITs，第二個收取的收益，第二個廉租房也會漲價，廉租房具備了發行REITs的條件，這些方面對我們未來發行資產證券化產品，就能創造壹個非常好的壹種條件，這是壹個混合型觀念的問題。
比如說天朗酒店，這個物業是天朗集團的，但是租給酒店管理公司管理，寫字樓同樣也是這樣，如果這種資產體量規模更大壹點，是可以具備REITs的發行條件，但是前提條件，就是整個物業是整體的，租賃有增長的能力，不能有質押和擔保，不能說房子質押給別人了，就不能滿足REITs發行的需要，當然資產證券化產品不僅僅包括REITs，還包括金融的資產證券化產品，只不過商業地產也好，工業地產也好，廉租房的租賃也好，這些REITs產品是反映在房地產行業的REITs，這些方面包括我們在北京辦公的華貿中心，三棟寫字樓，兩棟就是日本REITs持有的，而且到香港發REITs，包括我們看到萬達、SOHO中國，以及其他壹些房地產開發商，為什麽過去跟著買商業地產、寫字樓，現在不賣了呢？其實是裝入囊中，為REITs發行奠定基礎的方面。
第二個融資方式，就是接地氣的融資方式，就是互聯網金融到底對中小開發商的融資有什麽幫助，中小開發商也在建P2P網站，互聯網金融未來的發展趨勢是不可逆轉的，目前中國P2P的網站，已經有了1200多家，但是每個月也會有20、30家新增的網站的同時，還會有20、30家跑路的、倒閉的，上個月就出現了28家企業跑路，風險非常大，但是對房地產企業和相關的企業，怎麽樣借互聯網金融發展的趨勢，來真正的利用好互聯網金融的這麽壹個平臺，用互聯網金融解決的問題是什麽問題呢？是讓中小企業，或者是小投資人，都能夠通過這樣的平臺，獲得各自不同的利益，比如說咱們大家在座的都是高凈值人群，妳不會投P2P的產品，因為妳的產品都放在銀行，買個銀行的信托產品，或者有自己用的方法，但是對於民工而言，他就沒有這樣的路徑，每個月存壹點錢，收益很低，如果說有了P2P平臺的話，我可以拿到差不多3個月，就可以拿到年化利率10%的收益，這樣對大家就非常歡迎的，身邊的老百姓、普通人，會借助P2P的平臺獲取更大的收益，至少比銀行高了很多，當然風險也很大，老百姓不知道哪個P2P是好的，所以就有了壹個選了的問題。
現在P2P不停的冒出來，不停的跑路，導致民工也不敢把錢放在P2P上，這滿足了中小投資人、中微投資人的投資需求，第二個滿足了社會上壹些不同企業的需求，包括開發商，比如說中小開發商，我們有機會利用這個P2P，看著投資人很少，金額很小，但是它是眾籌的概念，這對大多數老百姓來講，轉壹點P2P還是可以的，眾籌的概念，把不同投資人的需求集中在平臺上。
作為房地產開發企業，我們該怎麽樣使用這個資金呢？用不好搞成非法集資了，P2P的概念就是債權轉讓，所謂的債權轉讓，就意味著妳如果有債權，假如說妳項目中有壹些債權的份額，或者是妳有壹千萬，妳可以分拆成100萬，目前的狀態下，隨著未來P2P平臺的發展，妳有1億，可以拆成1千萬，壹千萬的標的目前在P2P上比較普遍，要完善債權轉讓的風險控股，想好了妳借的不是銀行的錢，銀行的錢還不了，銀行可以把妳列入黑名單之內，P2P的錢還不了，妳會造成社會影響，妳要想明白這個項目是不是真正有能力使用P2P，風險要控制好。
第三個就是及時兌還，壹定要跟投資人說明白，這個錢去哪了，保證資金在使用中的透明，所以說風險有時候要事先告訴民工大哥，妳投入的壹千塊錢，是投入到壹千萬的房地產項目中的哪壹部分，這個項目有什麽風險，有什麽收益，妳這個資金是優先級的，還是滯後級的，就是妳項目的使用透明度必須要保障，我們講P2P平臺本身不是不可以使用，而是我們要有策略的去使用。
這裏大家都講壹個問題，講壹講我們可不可以特別關註，我們自己去建壹個P2P網站，我自己去用自己募集的資金，當然可以自己建，也可能有人投資，但是要想風險在哪裏，妳的獨立性在哪裏，如果沒有獨立性，我建壹個P2P平臺，為自己的項目融資，可能風險更大，P2P平臺絕對不能建立資金池的，資金帳戶不能在P2P平臺的帳戶上，壹旦妳建了資金池，不能償還，銀監會下壹步就要解決妳的問題了，我們對互聯網金融要有壹個全面的了解之後，就可以在這些方面有壹些新的突破，這也是我們相當壹部分中小房地產企業，可以關註的問題之壹。
對房地產企業而言，互聯網金融和草根金融結合在壹起的，往往就是中小房地產企業可以去使用的手段，中小房地產企業，除了互聯網金融，可以考慮使用之外，我們還可以繼續再用的是什麽呢？就是股權投資的基金模式和方法，2011年是房地產股權投資基金的元年，這幾年增加到了4500億，股權投資基金它的好處在於它的靈活性會更強，包括拿地的資金，完全可以通過股權投資基金使用但是股權投資基金有壹個限制，就是有限合夥的企業，只能有50個人，投資人最多50個，超過50個就不能再去做了，這就是限制，如果要募集壹個億，50個人最少投200萬，這是壹個要求，當然妳也可以在有限公司有限合夥企業的上面，放壹個信托機構，這樣就可以有更好的安排了。
房地產投資基金，它的結構和房地產開發商的有限公司不同，壹個方面我們看到它是有管理人，另外壹個是LP，LP叫有限合夥人，我們作為LP投資人，把資金投到壹個有限合夥企業，有限合夥企業壹個億、兩個億，就可以直接投到房地產開發商項目中去，它的結構是什麽呢？有限合夥企業有3個億，壹千萬可以作為股權投到項目公司，然後壹年以後房地產開發商承諾，我來回購20%，那麽對基金而言，收益率就是20%，還有兩個億，可以以債權的方式進入被投資企業，按照約定可以不高於同期銀行利率的4倍，當然房地產集團公司可以做擔保，這都是可以的。
股權投資基金的使用，比信托要寬松很多，信托至少要求20、30，它的要求會受銀監會和證監會監管的產品，股權投資的產品，相對而言就管理比較寬松，現在在中國證監會備案，股權投資相對靈活運用房地產開發的各個環節，無論是拿地的項目，還是自有不動產的項目，因為現在商業地產的發展，給了大家更多的機會，有時候我們為了避稅，我多融壹些資，可以自己持有。
股權投資資金到了企業之後，其實是降低了妳的資產負債率，所以從這些方面，應該都有更多的機會，讓我們去發展，其實房地產企業，我感覺股權投資資金在中國的發展，應該是壹種非常好的路徑，我們講的不同的路徑。
不少外資的基金，在中國，包括在海外，已經非常規模之大的使用加層基金的概念，如果做成三加壹的話，往往就不是加層了，就是股權投資基金了，因為開發項目就是3、4年時間，我通過三加壹的基金，成為開發項目的大股東之壹，我們投80%，開發商投20%，我們***同來做壹個項目，這個項目我投3個億，妳投1個億，然後我3個億占75%，妳占25%，妳雖然占25%，但是我答應我75%的15%，可以作為利潤償還，妳雖然有25%的投資，但是妳分配的利潤是40%的利潤，這也是很劃算的。
我們看到股權投資基金，在未來發展過程中，我認為在國內應該還有特別多的環節，我最近在悉尼，投資了壹個非常大的項目，在CBD要建立全球第三個中國中心，我在和中國中心現有的物業進行談判的時候，我發現六棟樓都是超過20、30年的，要拆的樓，有4棟都是基金持有的，同樣在紐約，在倫敦的壹些寫字樓、公寓，三分之二都是基金持有的，從這壹點來看，我們才看到中國未來股權投資基金去持有這些收益性物業的壹些發展性前景。
在北京CBD，妳想找個寫字樓，基金想收購，難得要死，在西安也有這種機會，我們能否去發行假如說10個億規模的基金，來持有寫字樓，這個寫字樓也可能是開發商自己玩不準，但是可能開發商想銷售，銷售可能是15億，基金可以買斷，12億可不可以啊，基金持有以後，我可以請專業機構管理，整個物業層次提升了，物業整體的價值也在增長，所以對整個房地產市場中的公寓、寫字樓，以及其他有效的商業地產，應該都是未來巨大的商機。
在這方面我們看到各種各樣的機會，應該都具備，大家除了銀行之外，我們證券機構也要做介入，資產公司也有壹些資管計劃，包括股權投資基金的管理模式，現在規模越來越大，大家看妳熟悉哪些資源，就可以更好的做相應的安排，我們看到房地產企業有相當壹部分，也在做戰略的轉移，怎麽樣能夠有更多的機會，保障不僅僅是開發，而且房地產投資基金可以去做壹些，PE基金可不可以多元化，我也去參與壹些，孫總提到企業多元化是未來壹個發展的潛力，多元化不見得都自己去經營，我投資我經營，投資也是多元化的模式之壹，我只選擇行業最優秀的，而我不去經營這個企業，作為投資人，我們有時候也會感覺到投資的靈活性，去年我們投資了很多地產的項目，今年就減了很多，我今年重點就是增發的基金、並購的基金，以及全球資產配置的基金，相對會靈活壹些。
同時還有壹種特別好的模式，大家要研究，就是PPP的模式，這是財政部最近剛剛推出的壹種新的模式，這種模式的概念，就是各省市的金融融資平臺，現在43號文，已經停止發債了，包括西安同樣是這樣，西安建工集團過去是自己發債的主體，現在不能讓它發了，怎麽做呢？就需要用P2P無的模式，比如說在運城投資的項目，運城大同到西安的鐵路，站前廣場的2500畝地，本來是政府要做的事，現在政府沒有做，誰做了呢？我們開發商做了，開發商去做了，就有它的壹些機會，開發商做的過程中，我們看到更多的是用了P2P的模式，政府的問題由不同的資金來源來去***同開發，我們在這個項目占了60%，當地開發商占了40%，用的也是基金的模式做，這個模式也是非常好的，現在是1200畝地拿到手裏面，現在還在做壹些推廣，後面也有華商壹級土地開發的模式，大家有機會可以到運城看看這塊土地，目前是最低的價格，今天來開會的，凡是到丁總那前10位預定的，丁總妳都要給壹個最低的價。
PPP模式，不僅可以用到高鐵廣場的公用設施的建設，同時還用於供水、供電，包括做廉租房也可以用這個模式，但是前提要想明白，是私人投資、自己經營，法律責任和政府責任由政府承擔，大家以後還可以多壹些這方面的了解