現如今雖然項目操盤策略多種多樣，但企業的經營仍需以現金流為核心。?基於房地產特性，現金流回正早於利潤實現，因此單項目關於資金與利潤的取舍永遠都是壹個動態平衡的過程。在現金流回正前，結合資金的情況，壹定是保現金流安全為準，在現金流回正後，在公司整體穩健經營的情況下，壹定是做足利潤。
由此可見，項目定位本身無所謂現金流型與利潤型，只是放在不同位置，不同時期，不同階段。
目標 策劃 ? ?/ Part?1
通過集團下達的項目運營目標書，明確項目利潤率、貨值最大化、銷售最快化、成本最優化等等指標，提高運營效率，制定承接集團戰略目標的相應措施舉措。
以目標為綱，目標引領是所有策劃的開端，壹切方法策略都是圍繞目標來展開，有的放矢才能從容應對。
現金流 策劃 ? ?/ Part 2
現金流回正周期是項目IRR關鍵要素最核心之壹，現金流的快速回正是實現項目投資收益最大化的有效路徑，圍繞現金流回正，尤其是自有資金快速回收的邏輯去規劃項目現金流。通過杠桿撬動，投資更多的項目。
融資方面 ：融資壹般由財務資金板塊歸口管理，其他條線的同事對於項目融資接觸較少，最常見的兩種融資模式為 前端融資、房地產開發貸款 。對於實際項目而言，融資方案應視具體情況、壹事壹議，通過內部精心籌劃、外部提前接觸相關金融機構，形成多種融資比選方案並經對比測算效益後，優選融資方案。
資金監管方面 ：（盤活監管）摸排預售資金監管政策，爭取無監管，或者可以采取置換其他方式盤活監管資金。
資金支 出方面 ：（用足下遊資源）支出是控制出來的，控制越早越好，尤其是大額工程支出要提前考慮。通過招標要求明確墊支的時間周期，競爭墊支後的工程成本。同時在有條件的情況下還可以考慮供應鏈融資放入總包條款。同時對於三費支出也可以提前考慮支付比例，在現金流回正錢盡可能控制支出。
分期 策劃 ? ?/ Part 3
1、基於 稅收策劃 下的交付分期：
分期策劃是稅收籌劃最科學的手段。對於大項目尤其是分地塊分期開發的項目，分期策劃尤其重要，根據產品形態，面積段合理劃分工規證，靈活運用地方政策和突破工規證條件。便於後期交付策劃，靈活交付。壹方面對於上市公司財報可以靈活應對交付統籌，同時應對稅收籌劃需求。壹般原則：壹個國土證壹個規劃證。國土證能切割最好，壹方面便於融資，壹方面便於規劃驗收。相鄰地塊沒有道路分割考慮整體規劃的情況下，在開發節奏允許情況下，盡量采用合宗再分宗。及時不合宗，也要盡可能考慮重新分割規劃證。壹個規劃證內普通住宅和非普通住宅的關系要搭配。避免壹個規劃證全是別墅等非普通住宅。
2、基於 產銷匹配 下的供貨分期：
交付分期確定後根據產銷匹配進行供貨與銷售批次劃分。在確定示範區位置與大小的前提下，對貨量區首先營銷根據產品與規劃，結合目標合理進行推盤節奏的劃分，與生產條線充分交圈。反饋工程實施存在的問題與難點。在這裏要重點說明壹點， 針對營銷提出的需求，相關部門首先不是反對，而是充分的論證從技術上實施的可行性與代價。最後反過來是決策投入與產出價值關系。決策是不第壹時間不經過論證而直接被相關條線否掉。要培養全員營銷意識。營銷在推售策略上要充分結合經營目標與內部卡位要求，現金流回正要求。在根據充分的市場調研來確定推售的批次與價格。最終形成整盤推售計劃、項目整盤價格規劃定價策略，銷售綁定策略（車位綁定住宅銷售）
3、基於 合約規劃 下的標段劃分：內部合約分判標準，尤其是總包分判要求對項目標段劃分具有管控和指導意義，壹般按不超過15萬平米壹個標段劃分，總包招標適用“兼投不兼中”原則。考慮總包的綜合實力以及後期工程管控，分標段以不同總包單位實施。
計劃 策劃 ? ?/ Part 4
1、示範區策劃：示範區選擇的位置，大小，標準化復制情況，示範區建設計劃，示範區品質策劃。
2、貨量區策劃與工程策劃：結合產銷匹配銷售批次劃分，最終明確貨量區分批開工範圍，時間，關鍵路線，充分結合場地條件與標段劃分等前提條件。從分段施工組織上明確工程分步實施的管控要點。
3、報批報建策劃：報批最為關鍵，方案批復要上幾個會，開會的頻率是多久壹次。專家會專家是抽取還是制定，專家有哪些。規委會是由誰主持，多久開壹次。同期有哪些項目壹起報規。主管規劃的領導是技術型還是管理型，針對不同類型的領導的喜好。梳理出規劃報規要點。同時全面梳理當地辦事流程，主要手續前後關系，梳理出報建關鍵路線圖。
（報批報建路線圖）
4、開盤前計劃策劃：充分交圈、穿插提效，早起跑、串改並邏輯。