五證不全買房存在以下風險:
(壹)土地違法性風險
建在集體土地上的房子，沒有辦理征地手續，稱為“農村產權”房。這種情況下，賣房是違法的，因為國家明確規定，集體土地上不能進行商品房開發。但是，建房的合法性取決於規劃手續是否完備。
(二)土地使用權違法的風險
在城市郊區，部分樓盤已經具備入住條件，也有規劃建設手續，但沒有辦理商品房銷售許可證。原因是大部分都在土地上，也就是沒有辦理國有土地使用權出讓手續，所以不能按正常程序出讓。在這種情況下，建築本身是合法的，但是賣房是違法的。開發商必須繳納國有土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證書後，才能辦理商品房銷售許可證進行銷售。
(三)違法建設程序的風險
有些項目，規劃建設程序有瑕疵，沒有規劃證和施工證，屬於違法建設。在這種情況下，建房是違法的，賣房當然也是違法的。如果不能完成項目建設手續，後果將是最嚴重的，那就是被拆遷的風險。如果只是建設手續的問題，有時候交了罰款就可以辦理手續，這樣就合法化了；但如果嚴重違反城市規劃，也不是不能拆遷，偶爾會出現。在實踐中，也與相關主管部門的執法力度有關。這種情況下，購房者最應該慎重，壹般不買。
(D)施工進度達不到規定要求時的銷售風險。
這種情況下，開發商往往采取所謂的內部認購方式進行銷售，即先收取壹定的認購費，在取得商品房銷售許可證後，再與購房者簽訂商品房買賣合同。這種情況下，建房是合法的，賣房是違法的。只有在建設進展到規定的水平，並取得商品房銷售許可證後，才能出售。期房與現房相比，風險非常大，在期房的基礎上，提前出售的風險大大增加。而有些項目還沒開工甚至還沒完成拆遷就開始銷售，風險就更不用說了。如果真的要買，審核開發商的信用尤為重要。