最近，中共中央政治局會議強調，明年的經濟工作要穩中求進；宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長期租賃住房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
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最近，中共中央政治局會議強調，明年的經濟工作要穩中求進；宏觀政策要穩健有效，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長期租賃住房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房人合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
熟悉虎踞地產的朋友壹定看過政策密碼:
穩字當頭，穩中求進。意味著當前經濟下行壓力已經很大。如果不徹底清理中央的政策意圖，糾正地方過度加碼的措施，就會影響“穩定”。
積極的財政政策意味著基礎設施應該領先。文中壹些“超前布局”的描述，預示著接下來的基建擴張可能會有壹定的力度。
穩健的貨幣政策。這意味著貨幣供應將保持適度充裕，既不會泛濫，也不會出現信貸緊縮。5438年6月+10月央行修正後，這種措辭特別註意避免信貸緊縮。
呆在房子裏，別烤焦了。意味著房地產調控的戰略方向不變，去金融化、去杠桿、抑制投機依然保持高壓。
加強預期引導。它意味著在經濟生活中扭轉當前的經濟下滑，釋放投資和消費需求。對於房地產，重在改變購房者對房價下跌的預期，從而導致持幣待購。
整段最重要的壹點是“支持商品房市場更好地滿足購房人合理的住房需求，因城施策，促進房地產行業良性循環和健康發展。”
還記得虎踞地產之前提到的那壹點嗎？只要有“因城施策”這個詞，就說明地方政府在政策執行上有壹定的自由裁量權。
這句話中的“支持購房者合理需求”和“因城施策”，意味著明年的政策將轉向適度降低信貸規模控制，合理放寬剛需購房者的資質限制，有助於房地產市場形成有效需求。
以及“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租市場，保障住房建設”，這些信號都是為了加快啟動“雙軌”房地產供應，以補充商品房軌道庫存的不足。
65438年2月3日，銀保監會提到:“現階段要根據各地不同情況，重點滿足首套房和改善型住房的房貸需求，合理發放房地產開發貸款和M&A貸款。”這恰恰說明局部寬松已經開始。
第1期房地產供需雙疲軟的原因
虎踞房產
最近房地產的供求關系被凍結了。
這是因為前期地方政府和商業銀行層層加碼中央政策，導致信貸緊縮的程度，直接導致了房地產市場供需疲軟的局面。
在供需疲軟的狀態下，即使開發商去庫存的動力再強，也因為有效需求不足而無法實現。這直接導致了2021下半年很多地產商，由於貨款不到位，資金鏈斷裂，進入了集體礦爆的窘境。
自10月底央行和劉鶴副總理指出房地產合理的資金需求正在得到滿足後，管理層開始糾正商業銀行前期房地產信貸的過度收縮。
這次中央經濟工作會議對房地產描述的進壹步調整，只是這壹趨勢的結果。
在《史詩般的去庫存潮》壹文中，我們已經分析了房地產收縮的原因:當存量的信貸規模過大，而增量的信貸規模急劇收縮時，開發商“收新錢還舊債”的利息差會迅速增加。
當新增信貸的利率遠高於現有信貸的利率時，仍能維持在原有利率水平的現金流就會突然斷裂。如此壹來，已經飽受高杠桿之苦的房企將面臨突如其來的信貸緊縮帶來的流動性不足，從而加劇其信貸危機。
更糟糕的是，隨著商業銀行對消費者購房信貸總量的限制，越是年底，購房信貸越少。開發商需要償還的到期債務和理財權越多，也就不難理解近段時間違約頻發的原因了。
幾輪下來，形成了供需同步收縮的格局。
10結束時，央行三位官員和中華人民共和國副總理劉鶴指出，在新增信貸即將釋放時，我們已經預計到市場會迅速復蘇。但現在看來，隨著供需進入相持階段，房價下跌的預期強化了購房者持幣待購的心理，開發商的債務結構有待厘清。這些因素影響了市場復蘇。
解決供需弱僵局的關鍵:債務重組
虎踞房產
“恒大裏不是姓徐嗎？花樣年不姓曾有什麽關系？在文章中，我們預測房地產開發商的信用危機必須通過債務重組和放棄控制權來解決。
從目前的情況來看，未來房地產債務重組的重點將是為那些“白名單”房企提供低成本信貸，讓這些企業充當白衣騎士，拯救那些深陷高杠桿、高負債困境的開發商。
比如恒大、凱撒、花樣年，他們的資產就像砧板上的魚肉，都要進行價格評估。
我們可以從幾項政策中看出這壹線索:
首先，6月5438+065438+10月有壹份國有房地產開發商白名單。後來這份白名單又增加了民營地產商、央企、城投三個組成部分，基本建立了房企的信用分級體系。
其次，在恒大6月5438+065438+10月的“風險化解委員會”中，我們看到了廣東省、廣州市、深圳市、國家隊的巨頭企業。其中，SDIC也是著名的資產重組方。
這份名單壹出，就為陷入困境的房地產開發商指明了脫困的方向:即讓優質的房地產開發商以更低的成本獲得新的信貸資金，以盤活資不抵債、無力解決自身困難的開發商的不良資產。
開發商這邊的現金流問題壹旦解決，供應的勢能就有了保障。
3號激活有效需求，決定房地產去庫存的成敗。
虎踞房產
但是，解決了供給疲軟的困境，並不意味著房地產去庫存計劃就能成功。
在供需僵持中，真正的決定性力量其實來自於需求方對未來房地產市場的信心。
目前懸在房地產市場頭上的達摩克利斯之劍不僅是政策、信貸額度，還有房地產稅，壹系列不確定性依然存在。而且，在過去的半年裏，房地產價格的下降趨勢是可以預期的。受追漲殺跌心理影響，買家肯定會長期處於觀望狀態。
剛才我們也提到了，2021 12年2月底到2022年壹季度，購房資格限制和授信額度可能會合理放寬，會向剛需購房者傾斜。
而且，隨著深房論重新出現在公眾視野中，相當於給目前持有多套住房的人壹個安全通知:以後只要不快進快出，不制造新的杠桿和房地產泡沫，就可以不那麽著急賣自己的房子了。
這樣壹來，二手拋售壓力減小，有助於增加壹手的信心。
商品房史詩般的去庫存潮，應該是房地產價格下降到位才實現的。但目前為了維持房價的穩定，政策的主要目標是實現二手房地產價格不允許跌也不允許漲的高水平。
由於剛需購房者的購買力與當前房價之間的結構性錯位，即使適度放寬商品房的購房許可，也未必能解決去化問題。
唯壹的解決辦法就是改變商品房的性質。
第四，建設經濟適用房軌道，補充商品房需求疲軟
虎踞房產
這時候回頭看“探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租市場，保障住房建設”就能看出端倪。
顯然，政策性和保障性住房可能會成為房地產變相降價的主要抓手。
尤其是作為不良資產處置抵押物的工程抵押房，以及壹些“黑名單”房企的土地儲備和舊改項目，在落入央企和地方城投公司手中的那壹刻，很有可能轉化為長租房和保障房。
這樣既能維持商品房價格，又能實現大幅去庫存。
當前，房地產市場面臨著極其嚴峻的挑戰，成為經濟下行壓力的主要來源。
盡快重啟房地產的市場規模，對於穩增長的經濟目標非常重要。
關鍵的挑戰是重啟房地產的供求關系，避免房地產的不良資產率和杠桿率再次上升，讓過去壹年所做的跨周期調控的成果付之東流。
不良資產重組形式的去庫存浪潮即將快速出現。