根據仲達證券研究報告的數據，6月初至17，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環比增長49%，其中壹、二、三線城市分別增長122%、44%和31%。
多位受訪房企內部人士和市場人士也提到，近期銷售已明顯修復。根據華南壹家房地產企業提供的數據，自6月以來，其在大灣區和華東的重點分銷區域增加了壹倍。
雖然銷售市場有所回暖，但對於即將到來的房企償債高峰來說，只是杯水車薪。
據克而瑞統計，2022年6-7月，200家核心房企境內外債券總到期規模約為6543.8+0755億元，其中近兩個月民營企業債券總到期規模約為6543.8+0654.38+078億元，占總規模的67%。同期，民營房企的融資環境並沒有明顯改善。
據中指院統計，今年6月5438日至4月，由於行業短期流動性緊張以及多家民企接連違約，行業內信用債發行以國企為主，民企僅成功發行8只債券。自5月以來，在監管部門的指導下，包括旭輝在內的5家示範民營企業相繼使用信用保護工具發行債券，但沒有更多民營房企獲得類似的發債融資機會。我們只能尋求利率更高的貸款或增加資產出售。
在此背景下，房企不斷尋求到期債務延期。據CICC統計，從6月5438日至2022年5月，已有25只國內房地產債券展期。
業內人士認為，在房企資金壓力沒有明顯改善的情況下，未來仍可能有更多房企曝出債務違約事件。
01
繼“藍光沒發展，中國不高興”之後，陽光城和鴻坤在多家知名房企相繼毀約後無法生存。
公開資料顯示，鴻坤葉巍於2000年5月6日宣布將於4月8日支付1423.38萬美元的海外債務利息，30天寬限期過後，公司仍未能在寬限期到期前支付。隨後，五礦證券於2022年5月17日召開境內債券2022年第壹次持有人會議，通過了有條件豁免交叉違約條款（債券繼續存續）並增加擔保措施的議案，但截至2022年6月20日，發行人最終違約。
鴻坤葉巍表示，將積極籌措資金，梳理資產及資產限制和負債，積極與債權人溝通協商，加快資產處置，並盡快向債券投資者發布資產處置和債券償付的具體方案。發行人認為，本次違約主要受宏觀經濟環境、房地產行業、金融環境、疫情等多種不利因素影響，導致無法償還已計提但尚未支付的利息。
就整個地產江湖而言，鴻坤地產可能在榜單上排名靠後，但在北京，尤其是西紅門，鴻坤的名字也廣為人知。鴻坤地產19年前成立後，創始人趙斌在北京南五環外的西紅門拿下了壹塊土地，打造了壹個涵蓋商業綜合體、社區商業街和工業園區的成熟商圈。
在這裏發家致富後，鴻坤地產開始在北京周邊布局，並在京津冀地區收購了大量土地，包括張家口、涿州、廊坊和天津。前期低成本的土地儲備讓鴻坤保持了不錯的利潤率。但隨著京津冀調控政策的加碼，北京地價飛漲，拿地難。鴻坤開始面臨擴張轉型的問題。
同樣在泥潭中掙紮的還有陽光城。6月23日，陽光城（000671。SZ）披露，截至目前，公司逾期債務本金總額（包括金融機構借款、合作方資金、公開市場相關產品等。）合計376.88億元，其中:公開市場境外公開市場債券未兌付本息合計654.38+0.65億美元，境內市場，
自2021三季度末出現流動性危機以來，陽光城在資本市場持續動蕩，經歷了第二大股東清倉、明星職業經理人辭職等事件，股東遭遇強平事件也頻頻發生。
為化解債務風險，陽光城充分協調各方積極籌措資金，商討解決相關問題的各種途徑。據壹位接近陽光城的業內人士透露，陽光城在積極處置資產的同時，與金融機構溝通展期或債務重組事宜，陽光城可出售資產大多優質，並非外界傳言的“拋售”。
02
與陽光城和鴻坤相比，R&F和綠地的生活顯然要好得多，但它們也在四處尋求債務延期。
近日，R&F地產向其65，438+00美元票據的持有人發起同意征集，尋求豁免票據項下現有及潛在的相應違約或違約事件，並延長其債務到期日，總期限約為49.44億美元（約人民幣33.65438+8400萬元）。
截至目前，R&F物業2021年度經審計的年度報告尚未出具，根據此前發布的業績預告，R&F物業2021年度凈虧損可能不低於80億元。今年前五個月，R&F物業的總銷售收入約為人民幣265，438+0.83億元，銷售面積約為654，380+0.75萬平方米，分別同比下降58.40%和55.70%。
壹位接近R&F地產的人士表示:“工資仍正常發放，但發放時間不太準時。”壹位不願意透露姓名的房地產業內人士也表示，原本每個月的發薪日是15，最近幾個月壹直延遲到月底，甚至隔月發壹個月的工資。“不過，還好沒有降薪，五險壹金比例。”
就在美元債展期獲得投資者批準後，綠地轉身進行股權質押融資。
6月23日，綠地控股（600606。SH）公告稱，第壹大股東上海綠地投資企業（有限合夥）向中信銀行質押4500萬股，質押期限為1年，占其所持股份比例為1.30%。綠地累計質押占所持股份比例為70.68%，占綠地控股總股本比例為65，438+09.20%。
回看綠地自2021年6月以來的公告，公司股權質押9次，解除1次。可以說，近壹年來，綠地股份質押融資的頻率創下了近年來的最高紀錄。
業內人士認為，綠地股份頻繁質押或多或少與去年下半年以來房地產行業融資渠道收窄有關。壹方面要保證企業正常運轉，另壹方面又要安排資金還債，這考驗著所有企業的抗壓能力。
從第三方債券工具披露的信息來看，加上前述8月到期的美元債券，綠地今年下半年共面臨4筆美元債券到期，涉及債券余額合計9.9060億美元。
2021年，公司有息負債下降812億元，截至上年末有息負債余額為2406億元。今年下半年綠地的償債壓力不小。
03
就連房企龍頭碧桂園也難逃此劫。6月22日晚間，穆迪發布公告稱，將碧桂園控股公司（以下簡稱“碧桂園”）的主體評級調整為Ba1，評級展望為負面，並決定維持公司債評級與主體評級壹致。
穆迪表示，碧桂園的評級調整主要受整體市場疲軟的影響。“評級調整反映了在中國房地產行業充滿挑戰的商業環境下，碧桂園的房地產銷售、財務指標和長期融資渠道受到的限制性影響”。
有分析人士指出，在穆迪的信用評級標準中，有265，438+0個級別從Aaa級降至最低的C級。其中，從Aaa到Baa，仍然是投資級別，而Ba級別是投機級別，通常稱為“垃圾級別”。
評級變動的背後，是碧桂園杠桿率高企、凈利潤下滑、銷售不振的事實。2021財務報告顯示，截至2021年末，碧桂園負債總額達到1.65萬億，僅次於恒大，有息負債近3400億。
更糟糕的是，根據克而瑞研究中心的數據，碧桂園6月5438+5月的總口徑為20165438+9億元，比2021月的354120萬元減少了15293萬元。銷售和回款是房企現金流除融資外的另壹條腿。壹旦銷售急劇放緩，債務償還警報可能就會響起。
對於民營企業的債務困境，同策研究院高級分析師肖雲翔認為，在多重因素的共同作用下，今年房企尋求美元債展期或出現債務和利息違約的情況將變得更加頻繁。
肖雲翔認為，從贖回高峰來看，2022年和2023年是近年來房企美元債兌付量最大的兩年，相關企業將承受較大程度的贖回壓力。雖然今年各地調控政策頻頻吹風，但房地產市場的復蘇相對緩慢。從融資角度來看，盡管監管部門釋放的信號非常明確，但民營企業和潛在冒險企業仍面臨融資難的窘境。