保險資金出海潮
2013年7月，中國平安人壽保險公司以2.6億英鎊入股英國地標勞合社大廈，成為保險資金海外不動產投資第壹單，交易由平安信托業務投資團隊負責。
“我們的成員大多有海外教育或外資機構背景，很多都來自國外房地產基金。”團隊負責人、物業投資事業部高級投資執行總監張曉鵬表示，團隊主要受平安集團保險資金委托，配置現金流穩定的不動產，累計投資規模超過260億，以寫字樓為主，涵蓋園區辦公、商業、服務公寓、物流倉儲等。“項目已經順利完成。因為是長期單租戶，回報穩定，非常適合搭配保險資金。”張曉鵬表示，國內機構投資海外房產的經驗很少，平安采用國際知名的專業機構，確保在稅收、法律、金融方面沒有瑕疵。
平安信托沒有透露具體的交易細節。但根據中國平安人壽保險公司2013年7月發布的重大關聯交易公告，交易主體包括中國平安人壽保險公司及其控制的三家特殊目的公司(SPV):安邦惠投股份有限公司(以下簡稱“安邦惠投”)、安邦惠裏股份有限公司(以下簡稱“安邦惠裏”)、慶嶺街股份有限公司(以下簡稱“慶嶺街”)。這三家特殊目的公司都在香港註冊。公告顯示，交易前SPV之間有壹輪增資:安邦匯投擬向安邦匯力增資6365438+萬英鎊，安邦匯力擬向清寧街增資5560萬英鎊，安邦匯力擬向清寧街提供股東貸款5264萬英鎊。據M&A律師分析，SPV可能是此次並購的融資主體。
該交易被市場視為壹波保險資金出海的開始。今年6月，中國人壽還聯手卡塔爾主權基金進軍倫敦，以7.95億英鎊買下地標“金絲雀碼頭”。張曉鵬表示，平安信托團隊仍在關註海外市場。“美國市場基本回暖，最佳入場時間是2010，但當時鮮有中國機構敢介入；歐洲有很多機會，歐洲央行最近降息為M&A融資提供了良好的條件。但最近英國有大量資金湧入，利率提高，資產回報率降低。”
保險資金投資關註二線城市機會
張曉鵬表示，平安信托累計持有的26億元房產仍在老家。具體項目主要集中在北上廣深，武漢、沈陽、重慶也有壹些資產包，以寫字樓為主，涵蓋園區內的辦公、商業、酒店式公寓、物流、倉儲等。
平安信托對商業資產持謹慎態度。“這兩年受電商影響，很多商場的銷量波動很大。但可以嘗試機會主義投資，還是可以考慮遇到性價比高的資產。”相比購物中心，寫字樓對資產管理和運營能力的要求較低，是保險資金的主要投資方向。
張曉鵬認為，目前國內壹線城市寫字樓價格較高，不容易找到合適的投資機會。但租賃需求比較旺盛，資產流動性比較高，市場比較透明，所以還是會以此為重點；但在壹些有發展潛力的二線城市，如果低價拿到核心區的寫字樓，就有很好的上漲空間。中信建投證券近期的壹份研究報告認為，寫字樓是房地產業態最後成熟的類型，需要建立在城市化率和人均GDP提高的基礎上。目前，書寫性房地產市場出現了“結構性過剩”。
對於養老地產，張曉鵬表示會慎重:“長期來看，肯定會是保險投資的發展趨勢，但在發展初期，要想清楚商業模式，考慮居民的實際支付能力。很多老年人在可以住在家裏的情況下，不願意在外面花錢。我們必須找到成本效益的臨界點。”
溫馨提示:綜上所述，中國平安人壽保險公司去年收購倫敦勞合社，被市場視為保險資金出海浪潮的開始。此外，平安信托對商業資產持謹慎態度，寫字樓對資產管理和運營能力要求較低，是保險資金的主要投資方向。