記者梳理發現，在國安大廈專項貸款和地方救助基金的撬動下，多個省市停工項目已陸續復工，各地也在探索不同的“國安大廈”模式。
雖然已披露的專項貸款初期規模不能完全覆蓋所有未完工的停工項目，但最近幾個月的工作進展仍具有重要意義，尤其是在壹些政策力度較大的城市，其示範效應和經驗積累將為全國範圍內的“保交房”工作帶來積極推動。
國家專項貸款啟動。
為防範行業系統性風險，維護房地產市場平穩健康發展，7月以來，中央多次出臺專項配套政策，並向地方政府派出監管和服務工作組推動落實，釋放出穩定經濟市場的重要信號。
其中，“保角樓”國家專項貸款的推出，成為“斷供”事件以來首個國家紓困政策。據招商銀行研究所預計，救助基金初步規模為2000億元，由國家開發銀行和中國農業發展銀行在央行指導下，在現有貸款額度內安排。
從形式上看，專項貸款由城市地方政府借入、使用和償還。貸款期限原則上不能超過3年。同時明確提出“不刺激房地產市場，不救助房地產企業”，嚴格限定在各地已銷售、逾期、難以交付、停業、專項資金的住宅項目建設和交付使用。
9月22日，國家開發銀行支付沈陽首筆“保角樓”專項貸款，邁出實質性壹步。近日，中國農業發展銀行也公開表示，已全面落實“保樓房交付”、設備升級和制造業中長期專項貸款任務，“保樓房交付”專項貸款已於三季度末完成。
在近期召開的2022年第三季度中國人民銀行貨幣政策委員會例會上，會議提到，要加快“保教樓”專項貸款使用，根據需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
探索市場化之路
除了上述專項貸款，各地政府也在探索可行的方案，以有效推動“保教樓”的落地。
柯睿研報分析，目前，各地積極落實城市主體責任，多措並舉推進“保樓交付”工作，主要包括以下幾個方面:壹是設立專項救助基金，如湖北資管、浙商資管聯合設立50億元救助基金，加大省內不良資產收購處置力度。
二是派出工作組或建立壹對壹支持，督促項目盡快復工。如重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專項小組跟進項目建設進度，項目賬戶資金封閉管理。蘇州全面實施“壹樓壹策壹專班”。
此外，還將返還未完工項目的土地款。如贛州經開區政府決定購買部分未完工地塊綠地，並根據建設進度返還近4億元土地出讓金用於項目建設。天津、南京等。寬嚴相濟，優化預售資金監管，對企業和問題項目實行差異化管理。
但是，要有效解決房企停工問題，並不是壹件容易的事情。柯睿說，目前有很多房地產企業正在爆發，涉及的城市和項目非常廣泛。即使是優質項目也會因為企業雷雨而停工；項目銷售回款困難，很多項目都在違規套取預售監管資金，目前已經陷入資不抵債的窘境。
所以，目前地方政府在做“保底樓”的時候，底線原則是救項目而不是救企業，同時嚴格區分項目風險和企業群體風險，救項目會封閉，專款專用。優先支持資產質量較好的優質項目，資不抵債項目采取破產重整、托管、代建等方式。
最典型的例子是鄭州，該市已出臺建立房地產救助基金的操作方案，基金規模暫定為6543.8+0000億元。不僅在項目篩選上明確要求資產不得超過負債，還創新性地設置了母子基金運作模式，協調住建部門、財政、公安等部門，通過市場化、法制化的方式推進樓宇交付。
再如南寧，擬設立穩定房地產基金，初始規模30億元，由南寧軌道房地產集團有限公司、南寧交通投資集團有限公司、南寧威寧房地產開發有限公司三家國企出資，管理人為江蘇嚴蕊產業投資基金管理有限公司。
南寧官方在解釋“南寧模式”時表示，穩定基金遵循“政府主導、市場化運作”的原則，以“市場化、規則化”的並購重組為主要手段，由專業團隊管理，采用“深水”運作模式，在夾縫中尋找可以成立的商業邏輯。
2003年8月65438+3日，江蘇嚴蕊產業投資基金管理有限公司被招標指定為基金管理人。通過政府依法扶持和專業運作的有機統壹，確保了資金運作分步實施，通過“壹樓壹策”、“長短結合”妥善解決了問題房地產帶來的社會經濟風險。
此外，壹批國家AMC機構也在進入市場。如長城資產上半年已與12家房企進行多輪對接，對擬紓困項目的資產進行深入調研，部分項目已成功落地或核準出資；上半年，中國信達通過存量債務重組、補充建設資金、引入品牌代理建設等方式，為原凱撒集團廣州南沙月半灣等滯留房企實施了壹批風險緩釋項目，帶動354億元存量項目復產。
多項目獲得資金和生活用水
在自上而下的政策推動下，“保交樓”工作逐漸取得實質性進展，多個項目有望復工。
近日，商丘市官方表示，該市抓住政策性銀行專項貸款的政策機遇，首批報批項目17個，貸款9.2億元，保障性住房9200套，已全部撥付到位。市住建局對全市房地產項目進行全面排查，采取周調度、月督導等多種方式，引導項目全面復工。
在哈爾濱，壹批為“保角樓”申請專項貸款的房地產項目獲批，救助資金也已到位。9月27日，寶能成發哈爾濱公司與哈爾濱市人民政府、哈爾濱城投公司簽署三方協議，6543.8+860億元專項貸款正式落地。寶能城項目3、4、5地塊復工，654.38+0200多名施工人員進場。
在鄭州市，該市房地產疏解資金已達到7個項目，分別是金水區的建業金融島寫字樓項目、金逸金水灣、管城區的魏勇蘭庭、中原區的魏勇西郡、惠濟區的金逸四季城、中原區的裕華城、金水區的豫園。還對將用於寶交大廈專項貸款的95個項目進行了全面審計。
地方金融系統積極行動起來。中原銀行對接鄭州、縣兩級平臺公司，計劃整體提供50億元資金支持。首批3億元資金已成功發放。鄭州銀行與鄭州縣(市)平臺、市貸平臺全面對接，在審機構金額超過40億元。
壹批曾陷入“停貸”風波的樓盤開始出現復工跡象。比如名門翠園、_府城、恒大城、鑫苑金水冠城，以及融創禦湖陳語安、融創運河源、融創機場陳語安等項目。其中，名門翠園申報鄭州市“寶角樓”專項貸款名單，現已進入審核階段。
南寧穩房地產基金也開始落地。基金首期30億，首期8億。南寧軌道地產集團出資3億元，角頭集團出資2.5億元，威寧房地產公司出資2.5億元。8月26日，平準基金第壹筆實收資本全部到位。
據悉，穩定基金正在積極對接藍光雍景藍灣項目、恒大系項目、大唐系項目，力爭9月底前完成藍光項目實際投資和正常運營，形成恒大項目投資方案，爭取盡快形成示範項目，促進房地產市場風險化解工作順利鋪開。
此外，該基金出資方之壹的南寧軌道地產近期投資金科壹項目公司，轉讓資金將分批用於南寧金科城、南寧金科城翠天辰等項目的後續運營開發，其中約65438+億元註入金科城項目，成為該市首個國有參股項目成功收購案例。
為了穩定市場需求，9月28日，南寧還推出了“支持剛性和改善性住房需求”月度團購活動。12家房企簽署承諾函，100%的購房交易資金進入預售資金監管賬戶，納入政府監管。項目成交價格投保3個月；6個月內不能交房的，無理由退房退款。
柯睿表示，目前保角樓工作將先在部分城市試點，總結相關工作經驗，然後形成系統的解決方案，在全國全面推廣。從試點城市來看，設立房地產救助基金和政策性銀行專項貸款可能是更有效的解決方案。
其中，以政策性銀行專項貸款為杠桿，撬動更多商業銀行跟進貸款，以緩解保教樓資金困難，支持已售、逾期、難交付住宅項目的建設和交付。對於涉及風險的房地產企業，將采取事後追責的方式，待停工項目交付問題解決後，追溯停工企業的法律責任。